北京二手房回暖的B面：大户型无人问津

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从“冻结”的楼市到交易量的整体反弹，北京二手房市场的状况可以说超出了预期。根据壳牌研究院的数据，北京二手房交易量环比增长39%，同比增长75%，实际交易量达到“3.17”调控后的最高水平。然而，在整体回暖的背后，《今日北京商报》记者近日走访发现，除了学校区等新建住宅的周转过快外，由于该地区新建住宅市场的影响和两套高首付的限制，远郊区三套以上住宅的大型单位都不好意思问而不买，甚至被问也是一种"奢望"。

大兴天宫苑三宅

你买了很多你一年来见过的东西吗？

房地产市场有两股主要的力量，一股是需要的，另一股是改善的。住在大兴天宫苑的吴迅(化名)从去年开始就计划换房，希望能住在四环路。“从生活的角度来看，没有必要换房子。我也见证了一个住宅板块从略显荒凉到现在成熟的过程。配套设施都成熟了，但是我要走了，我总是有些不情愿。但是我住在南方，但是我必须去北方工作。每天上下班的时间太长了，我必须强化换房间的想法。”

按照吴迅的想法，房子要尽快卖掉，房子要尽快“搬进去”。然而，这栋100多平方米的三居室公寓已经闲置了一年多，没有人接手。

事实上，吴迅在他家外面闲逛的“颜色”并不坏。北京商报记者今天了解到，遵照中介销售的建议，吴迅的房子被"炒得天价"，开始下架。为了赶时间换手，房子的价格已经降了三四次，总共降了40多万元。此外，该物业符合"五全独"的标准，这可以为买家节省很多钱。

对于市场反应，吴迅总结了一些经验。位置偏远是一个重要因素，但它不是全部原因。据他说，选择在远郊买房子是为了“过渡”，只是原来的家在这里，这些人选择更多的小公寓。你所在社区的两居室公寓在上架时会被清空，而当它来到你的三居室公寓时会“停滞不前”。此外，那些可以选择初级住宅的人通常会被替换。它们首先属于有意的目标，但是从看房到下真正订单的时间相对较长。

“中介销售告诉我，买家一般是向上买，而不是向下买，尤其是我们郊区的二手房，现在明显处于下行阶段，客户观望是正常的。”吴迅说，他的房子的性能还不错，所以每周都有一两批顾客来看房子。背景中的关注度已经达到了70以上，但是很少有人真正出价，即使有出价，也低于他的心理预期。

吴迅说，中介销售也给了自己一个想法。降价可以缩短销售周期，但房子真的不能再降了，否则首付还不够。目前，北京的整体房价相对较高，像你这样的客户群更难提升。80%的首付款与全额付款没有什么不同。也许看自己房子的顾客也有这种心态。

西三旗的第二套新房子是一套四层公寓

降价已经持续了一年，两个人都会看到

吴迅的问题不是个案。

张洋住在北五环路附近的百达翡丽，在更换房间的过程中也遇到了“难卖”的问题。根据张洋的说法，因为孩子两年后就要上小学了，他的母亲已经老了，爬上爬下都不方便。最初，我打算把我现在的四居室复式公寓卖回西城，作为一个三居室的学区。“我们计划这个的时候，西城没有说多校的文士。我想在德胜校区找一套大约1500万元100平方米的三居室小房子。装修费足够了。我通常能和老人相处。我没想到会在一年内做到这一点。”

从张洋计划换房的那天起，它就考虑了更换周期和更换成本。虽然中介建议的平均价格超过了1900万元，心理价位已经达到了1750万元左右，但还是被忽略了。吴迅的房子自去年上市以来，已经被很多人看过，但与此不同的是，张洋的房子总数只看过两次。

《今日京华》记者在连锁家居应用上发现，在张洋上市的同类型四居室房屋的平均价格为7.8万至8万元。在过去的一年里，社区里有四套这种类型的公寓上市，但没有成交。

“事实上，这种新房子是购房者以每平方米7万元的单价购买的，购房成本基本上在每平方米8万元以上，其中很大一部分是税费成本。”在张洋上市的房屋所在地区，几家中介商店的经纪人直言不讳地表示，虽然不能说像金蝶菲利普这样的社区的质量，但一旦进入二手房项目，就成本或折旧而言，它对买家并不友好。特别是从价格上来看，潘新金隅菲力浦附近的石花龙居均价仅为8.2万元/平方米，而街对面老版后期的强友付雪上房均价则低至7.45万元/平方米。

由于看到西城学区的住房数量和价格在疫情爆发后有所上涨，张洋不得不在同一学区出售另一套母亲名下的两居室，并首次购买了一套“展坑屋”。

原因:

新盘上下颠倒，购买门槛很高

与吴迅和张洋的实际感受不同，在疫情好转的5月，经纪人、购房者和一些小企业主都迎来了罕见的“红五月”。

根据壳牌研究院的数据，5月份北京网上签约的二手房数量约为15900套，比上个月增长20.5%，比去年同期增长15.2%。根据链家实时交易数据，北京二手房成交量环比增长38.6%，同比增长72.2%。“3.17”政策出台后，单月交易量达到最高水平。受疫情影响，北京1-5月累计交易量同比下降18%，但较1-4月累计下降幅度缩小20个百分点，疫情对市场的影响开始持续减弱。

今年1-5月，北京二手房的主流交易集中在两房，约占总交易量的54%，其次是一房，约占月平均交易量的22.1%，而三房及以上的比例仅为23.9%，大房交易量相对较低，尤其是在远郊。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐认为，在北京二手房市场明显回暖的情况下，小户型(三居室及以上)交易量的增加是显而易见的，因为大户型的首付金额较高，信贷政策提高了购房门槛。在“还房还贷”的原则下，大部分改善后的需求被迫转向小户型，而换房只是告别了老小。

和硕首席分析师郭毅表示，除价格因素外，远郊的大型二手房主要受到该地区新住房市场的影响。从购房者的角度来看，你为什么不选择价格相近、户型更好的新产品呢？新社区的环境应该更加美观、实用和舒适，并满足当前的居住要求。相对而言，早年住房单元缺乏竞争力是一个“历史性”问题。

“按照目前的设计理念，一些新的两居室单元也可以达到以前的三居室的效果，这样在总价上会有更多的优势。二手房的唯一优势是配套，而成熟的配套是其竞争力的基础。”郭毅说，一步到位买房是一个“想而不想”的话题，大多数人都面临着从外到内的迁移过程。然而，无论是需要还是改进，大房的受欢迎程度总是落后于总价较低的小房。