拿地方式各显其能 房企积极备战后市

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自7月份以来，不同阶层的住房企业在土地征用方面出现了分歧。土壤储量丰富的龙头住宅企业采用灵活的征地方式；二、三级住宅企业更加活跃，更加注重规模扩张和国家战略布局。

今年下半年，土地市场开始充满亮点:滨江集团(002244，诊断学)、金隅集团(601992，诊断学)等上市房地产企业频频斥资赢得优质地块，屡创行业纪录；万科和中国海外房地产正通过tod模式和签署合作协议，积极为市场前景做准备。

柯睿分析师谢阳春表示，继第二季度的“小阳春”之后，自7月份以来，各级房企纷纷在这块土地上分拆。土壤储量丰富的龙头住宅企业采用灵活的征地方式；二、三级住宅企业更加活跃，更加注重规模扩张和国家战略布局。

许多上市房地产公司都“铺张浪费”

107.38亿元——这是杭州历史上第三高的土地成交价，也是今年中国第四个突破100亿元的土地成交价，由浙江上市房地产公司滨江集团拍卖。

根据相关土地出让公告，该地块为杭州市文慧区土地，占地面积161.1亩，建筑面积298，500平方米。该项目的可销售价值可能超过150亿元，是杭州市中心过去10年来最大的宅基地。7月31日，该地块吸引了滨江集团、融创中国、中国海外房地产、荣鑫中国、阳光城(000671)和厦门建发等开发商参与竞标。经过2个多小时82轮投标，滨江集团以总价107.38亿元、底价35971元/平方米、21.8%的溢价中标。

根据公告要求，未来商品房精装销售的限价为51700元/平方米。目前，仅中海王璐是杭州文慧板块附近待售的新住宅项目，其高层建筑均价为48200元/平方米。

对于这笔交易，滨江集团相关负责人表示:“获得该地块有利于巩固公司在杭州‘大本营’的地位，也保留了公司明年的销售价值。”

经过多方努力，滨江集团今年新增了22个储土项目，年初完成了70%的计划。“公司积极征用土地。一方面，这是由于考虑了快速周转策略。结合实际情况，在政策允许的前提下，上半年新增土地储备基本可以在年内公开出售，实现资金回笼；另一方面，根据今年土地市场的判断，公司获得的土地规模和位置符合布局城市核心区域的土地储备战略。”上述负责人说。

同一天，金隅集团以每平方米8.58万元的底价在上海赢得了一处宅基地，这是今年中国单价最高的土地。该地块位于上海市杨浦区江浦社区。这是市中心一处稀缺的住宅用地，吸引了7家房地产企业参与竞标。经过90多轮投标，金隅集团以69.2亿元的总价中标。不包括5%的经济适用房，实际楼层价格高达9万元/平方米。

今年，中海地产不断努力扩大土地规模。8月3日，中海地产以79亿元的价格赢得了北京亦庄河西区的无限家园，这是今年北京总价最高的土地。该地块位于北京经济技术开发区河西区近10年逐渐发展起来的住宅区。周边设施较为完善，规划建筑面积20.15万平方米，采用“限定地价、自持竞争”的出让方式。中国海外房地产以23.44%的溢价购入，底价为40，400元/平方米。

“虽然7月份以来，房企的征地规模、交易量和地价都有所下降，但一、二线城市，尤其是核心地区的优质地块竞争依然激烈。这类项目未来的发展方向一般都有很大的空想象空间。”杨颉淳分析道。

主住房企业的多元化土地扩张和储备

除了频繁地在公开市场上进行招标、拍卖和挂牌，领先的房地产企业还展示了他们增加土地储备方法的能力。

万科加快了通过tod模式丰富土壤储量的步伐。6月29日，万科与深交所签署备忘录，成立合资公司，探索粤港澳大湾区等重点城市tod大型项目建设模式，重点是“合作收购地铁项目用地及周边土地，实施项目开发”。

7月底，万科与武汉地铁集团签署战略合作协议，共同探索建设地铁生产与城市tod一体化示范项目，并以7.46亿元的成交价格获得成都行政学院站66%的TOD股份。

万科董事长于亮在今年的股东大会上直言不讳地表示，万科在房地产开发方面有两个关键方向:城市更新和tod。虽然业绩没有得到充分体现，但未来潜力巨大，将给传统开发业务带来新的增长曲线。

多元化的土地收购策略使万科迅速获得了丰富的土地储备。7月，公司新增开发项目29个，总面积232.4万平方米，支付股权价格212.33亿元。今年上半年，万科平均每月新增项目7.67个，每月征地金额不足200亿元。

龙湖集团也以tod模式扩大了土壤储备，今年上半年在长沙、东莞、武汉、杭州和Xi获得了五个tod项目。近日，龙湖集团相关负责人表示，市场火爆时，公司将采取并购与tod地铁上部结构相结合的方式进行土地收购。

除了tod模式，一些上市房地产企业也通过战略合作参与城市更新和扩大土地储备。7月29日，中国海外地产与上海市黄浦区人民政府正式签署合作框架协议，根据协议，中国海外地产将为黄浦区建国东路67-71号历史风貌保护和城市更新项目开发建设5块土地，预计投资规模近600亿元，是中国海外地产发展史上最大的投资项目。

“随着用于公共转让的土地越来越少，住房企业可以通过将tod、城市更新和旧改革结合起来，以更低的土地成本获得更好的城市资源。”房地产研究员严跃进表示，这类项目有一定的门槛，尤其是tod模式，涉及交通、住房、商业运营、公共空房等。，要求住宅企业具备一定的行业发展实力。