滨江凶猛：拿下首个百亿地块 逆势加杠杆扩张

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滨江集团(002244) (002244.sz，简称“滨江”)在杭州大本营成立以来赢得了第一个百亿美元的地块。

7月31日，备受关注的杭政初(2020)第48号地块(以下简称“文慧三满兴地块”)被锁定交易107.38亿元。

经过两个多小时和82轮与23个房地产企业的竞标，包括中国荣信、中国绿城和中国融创，滨江赢了。

值得一提的是，文慧三满兴地块是今年杭州成交价最高的地块，也是杭州历史上第三高的百亿地块。

截至目前，杭州共有5块成交价超过100亿元的地块。然而，在这50亿块土地中，21.77%的地价并不高，仅排在第四位。

根据土地出让公告，文慧三满兴地块由三个子地块组成，面积为29.85万平方米，未来商品房精装销售均价不高于5.17万元/平方米(装修标准为4500元/平方米)。据初步估计，该项目的可销售价值可能达到150亿元。

交易当天，滨江贴了一张红色背景的征地海报，上面写着“向杭州致敬，感恩时代，乘风破浪”。

杭州的重型仓库

在杭州，河畔和中国的绿城一样出名。根据滨江的公告，《时代周刊》记者发现，今年以来，滨江在杭州积极收购土地。

(滨江目前已经收集了土地)

截至目前，该公司收购的18块土地中，有12块集中在杭州。杭州占了506.4亿元征地总量的近80%。

有趣的是，除了1月17日和4月17日收购的地块外，在杭州收购的其他地块的地价都在21.4%-29.9%之间。

杭州也是滨江的重要成就贡献地。

根据居住在杭州的数据，滨江上半年实现销售额547亿元，其中杭州这个大本营在杭州的销售权和交易权排名第一，签约净额分别为156.1亿元和178.5亿元。

杭州也是市场上的热点城市之一，目前处于成交量和价格不断上涨的状态。

根据中国指数研究院《300个城市土地市场交易年报》，2015年至2019年，杭州市土地出让金分别为638.2亿元、1612.9亿元、2190亿元、2442.9亿元和2764.7亿元，居全国城市之首。在过去的两年中，它从第7、第3和第2个升级到了第一个

今年上半年，杭州转移支付总额1527.51亿元，仍居全国首位。

在价格方面，根据国家统计局6月份公布的70个大中城市的价格变动情况，杭州新房价格环比上涨1.2%，超过人气城市深圳0.8%。二手房方面，杭州环比上涨1%，排名第一。

据《时代周刊》记者报道，在今年滨江的土地储备规划中，杭州与浙江省内其他城市以及省外的比例约为5:3:2。明年的比例预计将调整为4:3:3，重点是浙江、江苏、广东和杭州。

反向投资加上杠杆

5月15日，在滨江年度股东大会上，董事长齐金星将2020年定义为公司腾飞的一年。他也觉得杭州土地市场的竞争非常激烈，这是他28年来从未见过的。

根据嘉里2020年1-7月中国房地产企业新增土地100强，滨河土地新增价值达到1285.2亿元，排名第13位。

2017年是滨江销售规模的开局之年，销售额为615亿元。2019年，首次突破1000亿元，达到1120亿元。

自2017年以来，这也是一个金融去杠杆化的环境。齐金星也坚信滨江的逆势和杠杆完全在安全可控范围内。

2019年，他向《泰晤士报》记者解释说，滨江之所以能够提高杠杆率，是因为此前实施了“两个维护、两个下降”——保持现金流和销量，减少贷款和负债。这将为空公司未来的规模化发展留有余地。

值得一提的是，与大多数房地产企业不同，滨江在扩大规模的同时，其综合融资成本却在下降。从2017年到2019年，这一比例分别为6%、5.8%和5.6%。截至2019年底，扣除预付款后的实际负债率仅为39.82%，远低于行业平均水平。

"现在跟以前不一样了，但是赌博发展了，但是能力变了."今年5月，齐金星回应了《时代周刊》记者。

据《时代周刊》记者报道，滨江未来将引进其他开发商进行合作开发。

合作开发也是滨河开发的特点之一。

在今年滨江赢得的土地公告中，将会提出“鉴于公司未来可能引入合作伙伴，公司在项目中的股权比例可能会发生变化。”

从财务报告反映来看，滨江的“小盘股交易”模式具有良好的盈利能力。合并合作项目的少数股东权益由2017年的20.81亿元增加至2019年的58.45亿元。