住房租赁市场调查分析：市场已回暖 危机未解除

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租户减少，成本增加。新冠肺炎突然爆发的肺炎无疑对盈利能力差的房屋租赁企业来说是雪上加霜，同时也加大了行业风险。然而，随着疫情的逐步缓解和全面促进恢复工作和生产，租赁市场开始迅速升温，租赁季节再次出现。

经历了疫情考验的房屋租赁市场发生了什么变化？如何抓住机遇走出房屋租赁企业的困境？《经济日报》记者最近深入住房租赁市场，给你带来了一份调查报告。

随着新冠肺炎肺炎的逐步缓解，全国楼市逐渐回暖，租赁市场也活跃起来。

此前，受春节和疫情影响，今年1月中旬以来，租赁市场成交量急剧下降。在2月份的传统租赁季节，租赁市场几乎停滞不前。然而，自3月份以来，该国大部分地区已经恢复工作和生产，租金周转率开始急剧上升。毕竟，这个春季租赁季节并没有缺席，但与去年相比，它推迟了一个月。在这种情况下，租赁企业的困难有没有减轻？租赁市场的可持续发展应从哪些方面发挥作用？

市场触底反弹

数据超过了去年的最高纪录

根据壳牌研究院的数据，3月第三周的房屋出租量超过了去年同期水平，第四周达到新高，超过了去年春节后旺季的最高点。整个3月份，壳牌平台监测的18个城市的房屋租赁交易额环比增长5.33倍，同比增长9.81%。

壳牌研究院(Shell Research Institute)高级分析师黄辉表示，一方面，3月份，租赁公司逐渐开始恢复工作，推动市场复苏。另一方面，针对租赁市场，全国许多城市都出台了租赁财政补贴。租赁住房的新建、改造、运营和振兴以及企业和个人在政府租赁平台上的注册都有相应的补贴，这在一定程度上刺激了租赁市场的复苏。

记者走访了北京的一些商业区和社区，发现随着复工复产的推进，一些房地产中介纷纷开门迎客，租房者的数量也逐渐增加。“回来的第一件事就是租房子。出租房屋的清洁服务已升级为消毒和清洁。管理员留下了日常消毒材料，这很令人放心。”黄先生最近从家乡回到北京工作，他成功地签了一份合同，住在丰台区一套租来很久的公寓里。

记者发现，疫情期间，17个省市出台了42项房屋租赁相关政策，加强了防疫管理，引导了市场健康发展。3月，各地开始鼓励租赁企业复工，促进市场复苏。福建省、深圳市和长春市先后出台了企业返岗的四项指引，要求加强返岗人员的健康管理，控制进入社区看房的人员数量，遵守社区防疫管理秩序。杭州、成都、合肥、重庆、广州、郑州等六个城市对租赁住房市场的发展给予财政补贴，对新建、改建和运营的租赁住房实行一定的标准补贴，同时通过补贴引导租赁企业和个体业主在政府租赁平台注册。

住房租赁市场作为中国房地产市场长效机制的重要组成部分，近年来已成为国家鼓励的重点发展方向。根据调查数据，受疫情影响，今年1月和2月我国注册房屋租赁企业数量低于去年同期，2月份注册企业数量仅为5550家，同比下降55%。随着疫情的有效控制，今年3月份企业注册数量快速增长，达到去年同期水平，同比增长427%。

企业管理面临压力

抗风险能力有待提高

新冠肺炎的肺炎疫情对各行各业都是一个很大的考验，很多企业都面临经营困难。对于房屋租赁行业来说，春节是客户换房和签订新合同的高峰期。疫情几乎停止了行业，一些缺点暴露出来。大多数房屋租赁企业抵御风险的能力较弱，在疫情防控期间面临资金、管理等多重压力，多次站在舆论的风口浪尖。

根据企业调研数据，受相关政策激励和人们生活消费习惯变化的影响，近五年来，中国注册房屋租赁企业数量呈几何级数增长，2019年达到新高，达到36.7万家，比2018年增长32.5%。虽然中国房屋租赁市场的规模正在逐步扩大，但企业的质量仍然参差不齐。注册资本500万元以下的租赁企业占60%，注册资本5000万元以上的租赁企业仅占8%。龙头企业和中小企业的资源分布不均。

据记者调查，疫情期间，租赁企业经营负担加重，现金流紧张，风险进一步加大。一方面，租赁企业的入住率下降，空的入住率上升。根据壳牌研究所的数据，在疫情期间，全国蛋壳公寓的总入住率下降到75%，同比下降20%；免费管理的100万套住房平均受疫情影响15天，企业直接损失预计超过6亿元。

另一方面，由于许多城市实行全封闭式住宅管理，大量租户无法入住并要求退租或免租，增加了租户违约的风险，也使得企业收取租金更加困难。在疫情期间，齐如和蛋壳等长期租赁公寓企业的租户中，只有不到50%的人返回租赁城市，许多租户以不可抗力为由要求免租金。

“总的来说，租赁公司承担风险的能力较低。由于长期出租公寓是微利行业，许多企业仍处于亏损状态。由于疫情的影响，企业的现金流更加紧张，负担更加沉重。一些中小企业甚至面临破产的风险。”黄辉说。

近年来，在资金的帮助下，房屋租赁企业发展迅速，但大多数仍处于押马阶段，盈利困难。中国房地产估价师协会副会长柴强认为，房屋租赁企业抗风险能力弱的主要原因是尚未形成成熟稳定的盈利模式和风险防范机制。

疫情对房屋租赁企业的抗风险能力提出了更高的要求。北京市房地产中介行业协会秘书长赵认为，长期租赁公寓的投资回收期较长。近年来，热钱的涌入助长了租赁企业的“虚火”。企业不承认租赁业的属性和法律；一些企业过于注重规模扩张，忽视自身管理能力的提高，缺乏危机意识。一旦遭遇“黑天鹅”，这些企业很容易陷入经营危机。

逐步完善制度

应该认真对待承租人的权利

虽然疫情的发展会分阶段影响长期租赁公寓企业的居住环境，但行业的长期发展趋势不会改变。“租购并举”是房地产业的长效机制，优质生活是消费升级背景下的必然要求。

根据壳牌研究院的调查，在疫情对住户生活的实际影响中，比例最高的是“无法进入租住社区”，比例为51.69%，即近一半的住户在返回居住社区时遇到困难。由于防疫和控制的要求，许多社区都采取了封闭措施，一些住户因为社区封闭而无法进入，或者需要复杂的手续才能进入。这不仅给租户带来不便，也给租赁机构的业务发展带来挑战。与此同时，它也揭示出大多数房客并没有得到与房主一样的待遇，甚至受到歧视。

「保障租购权是租赁市场健康发展的重要基础，而保障租户日后的权益需要进一步探讨。”黄辉表示，疫情过后，一方面要加强对租赁立法的支持，使承租人的权益能够得到明确的法律保护；另一方面，要为租户提供投诉和维权渠道，逐步建立多层次的房屋租赁纠纷处理机制，包括职业介绍机构、行业协会、政府服务热线以及街道和社区等基层组织，解决租赁冲突和纠纷。

在疫情期间，许多租赁公司一方面积极应对疫情的影响，另一方面通过采取紧急防控措施、减租免租和不承担责任的租金置换，树立了自己的品牌形象。尽管如此，租赁企业仍面临诸多困难，中小长期租赁公寓企业的存活率进一步降低，行业集中度加快，现金流断裂风险更加突出。

随着租户的不断回归，疫情对房屋租赁企业的影响得到了缓解。不过，柴强强调，对于过去没有进入盈利轨道的房屋租赁企业来说，目前的情况只是稍稍缓解。如果疫情重复、常态化、长期化，压力继续积聚，不排除会出现房屋租赁企业因经营困难而倒闭的现象，甚至导致房屋租赁行业的洗牌。

"这种流行病给长期出租公寓的运营带来了更高的考验。"黄辉表示，长期租赁公寓的商业模式决定了其租金成本高、利润率低、抗风险能力差。疫情过后，长期租赁公寓企业需要进一步审视自身的经营模式，推进精细化经营，做好“以产定收”的库存管理，以保持健康的现金流，确保企业的可持续发展。盲目扩大规模难以保证入住率，企业将面临巨大的风险，一旦遇到市场变化，这种风险可能难以为继。