房价上涨露苗头：地产政策难放松 普涨的可能性很低

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根据机构数据，今年房地产企业的融资情况有所改善。与此同时，一些地区的房价最近出现上涨迹象，引起市场担忧。专家认为，目前一些城市的土地市场和房地产市场交易活跃，但限制购买和贷款的政策难以放松，普遍增加的可能性很低。

融资创新高，成本创新低

在流动性宽松的背景下，房企抓住时间窗口发行债券。据天丰证券固定收益研究孙彬彬团队(601162)统计，2020年1-4月，房企发行的信用债券达到1740亿元。其中，3月份发行量达到801.5亿元，创下月度发行量新高。“房企信用债券仍需满足‘借新还旧’，下半年还款金额较大。上半年集中发行有利于降低融资成本。”团队指出。

孙彬彬团队指出，银行信贷仍然是住房企业最重要的资金来源。2020年第一季度，房地产开发贷款总增速降至9.6%，但商品房开发贷款净增速为5500亿元，超过2019年同期的4300亿元，环比增长8.3%，为三年来最高增速。

融资成本方面，天丰证券数据显示，4月份房企信用债券加权平均融资成本为3.87%，创历史新低。

孙彬彬团队指出，今年以来，住房企业融资成本总体有所下降，但差异明显，民营中小高杠杆住房企业融资成本下降有限。“从房企的实际融资情况来看，从2020年初到现在的融资情况很难说。尽管银行开发贷款开局良好，信用债券发行量较高，但信用债券仍受“借新还旧”的约束，海外债券仍面临再融资困难。”

房价普遍上涨的可能性很低

央行最近发布了《2020年第一季度中国货币政策执行情况报告》，重申了“坚持住房是为了生活，不是为了投机”的定位，以及“不把房地产作为刺激经济的短期手段”的要求。同时，删除了“城市政策”一词。中信证券固定收益首席研究员明明(600030)表示，该报告再次强调了“无房炒房”，并删除了因城市而产生的政策表述，这可以理解为房地产政策并未放松的明确信号。

易居研究所研究员沈心认为，央行对房地产行业的政策基调仍是基于稳定，该行业的融资环境暂时不会大幅放松。

根据央行4月份发布的金融数据，广义货币(m2)余额同比增长11.1%，狭义货币(m1)余额同比增长5.5%，社会融资规模存量265.22万亿元，同比增长12%。“综合比较m1增速和利率状况，类似于2009年第一季度、2012年第三季度和2015年第二季度，以上三点都是房价同比增速见底的时候。”益州研究所副所长杨红旭说。

自4月下旬以来，全国房地产市场一直刮起“暖春风”。5月，全国市场复苏加快，大部分地区房地产市场交易量超过去年平均水平。以北京为例，北京二手房市场交易量已回升至2019年的月度最高水平。根据中原地产的数据，5月份北京二手房的实际交易量预计将达到1.8万套。

一些购房者对未来房价上涨表示担忧。“房地产的周期性变化有很强的规律性，但历史不会完全重演，而且房地产政策仍然很紧，因此没有必要担心全国范围内的房价上涨。”杨红旭说。

业内人士指出，4月份m1增速低于m2，表明投资和消费增速跟不上信贷扩张。企业和个人都不热衷于投资，所以没有必要担心资本流入房地产市场导致的房价飙升。此外，限制房地产市场购买和贷款的政策难以放松，房价普遍上涨的可能性非常低。