102套服务式公寓一次性被挂牌拍卖 传递何种楼市信号？

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精装修，纯住宅，低于市场价，附属校区。这房子有点诱惑吗？

6月19日，记者从上海国际商品拍卖有限公司官方网站了解到，近期将在上海全国拍卖网上拍卖金桥瑞仕花园102套精装房屋。这些房屋来自上海依兰金桥服务公寓，这是一个由香港证券交易所上市公司永泰房地产有限公司的子公司兰森广场管理和经营的长期租赁公寓。

近年来，我国住房租赁市场蓬勃发展，出现了长期租赁公寓企业，其中一些甚至在海外上市，但可持续盈利一直是长期租赁公寓企业面临的难题。

出租和倒卖房屋的现象不断出现

记者了解到，上海依兰金桥服务公寓位于上海浦东金桥(600639)，由上海黄山和城房地产有限公司开发..天空调查显示，上海黄山和成房地产有限公司成立于2003年7月，注册资本为2000万元，其中上海城建房地产开发有限公司占75%，上海城头土地(集团)有限公司占25%。

记者实地参观了拍卖样板房。虽然这房子已经有10年历史了，但整个内部还是相当新的。据工作人员介绍，这些拍卖行过去是长期出租公寓，估计总价值约为9亿元。就租金而言，一个房间的月租金约为15000元，两个房间的月租金约为20000-30000元。本次拍卖的所有房屋均为普通房屋，潜在竞标者必须遵守上海的限购政策。

一些分析人士说，这个社区的地理位置和质量都不错，而且房子本身是装修过的，这更适合一个三口之家待在一个包里。

这不是巧合。位于徐家汇(002561)的永新城是一个老式项目，最近推出了114套套房，全部被出租和转售。永新城位于徐家汇商圈的核心，是一个集居住和商业为一体的综合性社区。该项目于2007年底完成，至今已有12年多。

根据永新城项目的销售代理，开发商最初持有这批房屋是为了等待合适的时机以更高的价格出售，所以他找了一个机构来托管这部分房屋对外出租。目前这批房子的市场价格在12万元/m2到13万元/m2之间，开发商可能认为空房的价格涨幅不大，所以想卖掉。

房屋租赁市场很冷

“受疫情因素影响，今年上海住房租赁市场整体表现不如去年，主要表现在两个方面:空住房入住率较高和租赁期较长。”普陀区一家品牌中介店的店长林告诉记者:“一套房子在过去半个月内就能租出去，需要一个月甚至一个半月的时间。我们店里有两个房间的钥匙，用了4个多月，昨天才租出去。”

住在徐汇区徐家汇街的王先生今年5月以7500元的价格列出了他65平方米的两居室小公寓。虽然他与中介沟通了很多次，但仍有很少的房客来看房子超过一个月。无奈之下，他将上市价格降至500元。最后，一位顾客来看房子。房客建议租金可以降到6800元/月。为了尽快把房子租出去，王先生欣然同意。

根据嘉里的城市租赁系统，2020年5月，中国55个城市的平均租金价格环比下降1.2%，租金连续几个月下降，比近期峰值低4.3%。其中，5月份上海个人住房租赁效率为87元/平方米/月，比上个月下降5.72%。

公寓租赁市场对长期租赁公寓企业有明显的影响。

互联网长期租赁公寓运营商蛋壳公寓(蛋壳公寓)最近发布了截至2020年3月31日的第一季度未经审计的财务报告。今年一季度，蛋壳公寓的收入为19.4亿元，同比增长62.5%；净亏损12.34亿元，同比增长4.182亿元。从营业用房的入住率来看，受疫情影响，一季度蛋壳公寓的入住率分别下降了2个百分点和1个百分点。

据凯瑞统计，今年第一季度，受疫情影响，房企长期租赁公寓整体扩张基本处于停滞状态。与2019年第四季度相比，前20家房企的长期租赁公寓管理规模仅增长了1%。在新形势下，房企继续保持谨慎和保守，新开盘预期较低。前20家房企累计开业规模达到33.6万家。

近年来，长期租赁公寓行业经历了资本涌入的高潮时刻，一些企业因资金链问题而不得不突然退出。

据媒体报道，自今年2月以来，上海、杭州、南京等地的青科公寓的租户一直面临着断水、断电、断网的困境，甚至因为青科拖欠房东的房租而被赶出公寓。在5月底的回应中，清科公寓承认遇到了财务困难，但公司仍在正常运营。

一些业内人士认为，长期租赁公寓的经理应该花更多的时间和精力管理现有股票，而不是拓展新市场。从行业监管的角度来看，除了政策支持外，还应该鼓励专业人士做专业的事情，以促进行业的发展。

在政策层面，在当前“无房炒房”的背景下，各地出台了许多鼓励租赁的政策。

“尽管这种流行病让公寓行业陷入了两难境地，但其影响仍然是暂时的。目前的国家政策得到了大力支持，公寓公司正在积极自救，未来的前景依然充满希望。”易居企业集团首席执行官丁祖昱说。