实地走访北京二手房市场：刚需优质房源大减 学区换房客趋冷静

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近日，《中国证券报》记者调查了北京二手房市场，发现前期成交量明显扩大，而优质二手房数量大幅减少。随着西城学区新政规定的最终解决时间的临近，学区内的“换租户”趋于平静。

低质量住房

“有房子，但质量好、价格合适的房子基本上都卖完了，其余的都不急着卖。”几个区的中介销售人员告诉《中国证券报》记者。

“特别是只需要一张新的磁盘，基本上不可能找到以前价格的房子。”位于南五环的一个新住宅小区的销售人员说:“在这个小区的主要两居室的交易价格大约为380万元之前，目前的销售价格不低于450万元。我们会给这些业主打电话，希望他们至少能调整到410万元，然后才能吸引顾客来参观房子。但是没有业主愿意调整价格。业主们正在聚在一起，但他们并不急于出售。”

“房主不调整价格，没有顾客来看房子，而且目前的报价远远高于以前的成交价格。”根据上述销售人员的说法，一些卖家自己也想换房，但在他们想换房的住宅区也存在同样的问题。“换房间的顾客买不到房子，所以他们自然不能先卖掉自己的房子。大多数人只有一套房子，他们只需要顾客，卖房子的时候没有地方住。”

形成“连锁”结账

上述现象与西城区学区住房政策规定的最终结算时间的临近密切相关。根据学区内许多购房者的说法，如果你不全额买房，你肯定赶不上安定下来的时间。

“营业员说，西城目前正在实行预约制度，如果把预约时间算在内，满座的顾客可能还能赶上末班车，换个房间也不管用。即使是全职客户也不能保证所有手续都能在结算截止日期前完成。此时，买家基本上不敢冒这个险。”一些购房者告诉《中国证券报》记者。

部分购房者指出，由于前期成交量大幅增加，西城校区上市房屋的数量和质量不高。“1000万元以内的学区并不多，在5月份的大宗交易后，这个数字就更有限了。中介说是早期被抢的，剩下的基本上都是平房。”

"即使你想买，也很难找到合适的房子。"一些学区的购房者告诉《中国证券报》记者，“剩下的学区要么公寓布局不好，楼龄高，要么房价太高，谈不上。在今天的市场上，高质量的住房是有限的，而非质量的住房真的不值这个价。另一方面，所有打算买我们房子的人都在换房或只是需要他们，他们想在买了房子后尽快搬进来，给我们一个月的时间腾出房子。短时间内很难找到合适的学区，我们不敢轻易卖房子。”

一些学区房屋销售人员表示，许多房屋交易客户都在同一个中介系统上市，学区房屋价格上涨，非学区的自有住房也上涨。这样，损失的是两个单一的企业。“现在许多退房的顾客会形成一个‘连环’撤退。如果西城学区不买房子，出售自己房子的合同将被推翻。自6月份以来，我的业务量急剧下降。”

新房子的供应增加了

根据机构数据，5月份北京二手房实际成交量超过2.1万套。尤其是在西城区，二手房的月成交量预计将超过1500套，而1月份为500-600套。

中原地产首席分析师张大伟告诉《中国证券报》，二手房市场回暖有很多原因。然而，北京市场更像是一场复苏，直到4月下旬才开始复苏。前期需求大量积压，5月份北京新建住宅供应量减少，加之西城校区房屋交易的推进，市场明显活跃。

张大伟指出，目前，北京二手房价格已回升2%左右，疫情期间的价格回落已基本恢复。总体而言，北京的市场价格不太可能大幅上涨。尤其是第二套换房客户的首付比例高达80%，这是中国监管最严格的领域。

值得注意的是，北京的新房供应最近呈现井喷态势。上周末，北京市住房和城乡建设委员会颁发了10个项目的预售许可证，其中包括8个住宅项目。业内人士指出，新房集中在市场上，或者二手房降价促销。