北京二手房挂牌量大增 西城学区房价格走低

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最近，对北京二手房市场的一次考察发现，与4月和5月相比，二手房上市数量大幅增加，许多住宅供应充足。随着“7月31日”最后期限的临近，西城学区的房价已经下跌。

学区住房市场的观望情绪越来越强烈

目前，以金融街(000402)和德胜区为代表的西城学区的住房数量总体上没有多大变化。由于临近“7.31”最终结算节点，西城很多区的学区房成交价格都有所下降。

“西城学区的价格略有下降，主要与西城学区的结算时间接近有关。”位于金融街的一所学校的销售人员告诉《中国证券报》，“顾客和业主之间存在某种观望情绪。”西城校区的新房并不多，购房者的选择也很有限。”

“除了学区，北京的每个区都有大量的二手房。这使得想要换房间和购买学区的顾客不可能以高价出售。想买西城学区的客户通常对学区持乐观态度，然后会卖掉他们的房子。”许多购买西城校区的顾客告诉《中国证券报》记者。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐指出，与上半年全市交易量同比下降不同，今年上半年金融街和德胜区二手房实际交易量同比上升。尤其是在5月份，当结算政策刚刚出台的时候，这两个区的二手房成交量环比和同比都增长了2倍以上。

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从目前的情况来看，北京二手房市场有大量的房源，6月和7月在著名的二手房社区新增的房源数量普遍较多。

“4月和5月，北京二手房市场经历了一波相对明显的市场行情，成交量大幅上升，价格涨幅相对明显，业主不愿出售。到5月底，许多社区的二手房数量很少，更受欢迎的二手房社区甚至没有出售的余地。”一些二手房中介销售人员对《中国证券报》表示:“6月中下旬，北京二手房上市数量激增，许多在前期不愿出售的业主开始改变态度。”这也与卖家之间的跟进有关。”

上述销售人员解释说，房屋的挂牌数量和挂牌价格相对透明。如果这个地区不愿意出售，其他不急于出售房屋的业主将拭目以待，甚至提高上市价格。如果住宅区的上市数量增加，一些急于出售房屋的业主会降低价格。

“总体而言，北京二手房市场价格相对稳定，房源充足。很多换房的客户都积极上市出售，并有一个大的议价空房。”一位新的房屋销售人员告诉《中国证券报》记者。

“开发商根据征地、建设等因素推出新房子。二手房更加市场化，上市量随时都在变化。当上市数量增加，业主降价的意愿很高时，往往伴随着一波更高的交易。之后，它将进入一个房子少、成交量低的时期，价格会上涨。二手房市场存在周期性波动。”许多专家告诉《中国证券报》记者。

重点城市的二手房市场活跃

根据壳牌研究院的最新数据，上周(7月20日至26日)，重点城市二手房市场依然相对活跃，18个重点城市的实际交易量环比增长4.1%。其中，11个城市的营业额逐月增长，同比增长33.9%，营业额保持较高水平。北京市场成交量环比增长3.9%，连续六周上升。

至于新房市场，上周北京新房市场的数量和价格保持稳定。交易面积约13万平方米，比上个月增长0.7%，平均成交价为51809元/平方米，比上个月增长1%。几个热门地区的营业额参差不齐，而且营业额相对稳定。

具体来说，大兴区的交易面积增加了22%，主要是由于前期集中供应的几个限制竞争的住宅项目交易情况良好。顺义和通州的交易面积均略有增加。近一个月来，总价超过650万元的产品市场份额逐渐下降。预计大面积、高总价的产品数量将下降或成为趋势。

壳牌研究院认为，在供应方面没有明显的力量。目前，销售的大部分产品都是早期集中供应的产品。从长期来看，供销比例处于相对平衡状态，量价表现相对稳定。此外，上周新发布了6个住宅项目预售许可证，新增供应面积4.05万平方米，主要集中在朝阳区；库存面积为1146万平方米，较上周增长0.5%。新屋市场的清仓周期稳定在22个月。

根据中国研究院的数据，截至7月26日，商品房期货套数为192，298套，销售面积为14，294，100平方米，分别比上个月增长1.6%和1.95%；商品住宅期房81673套，销售面积919.73万平方米，分别比上个月增长1.94%和0.7%。