一二线城市二手房挂牌量激增 市场在抛售？

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长期以来，市场更加关注各个城市的二手房上市数量。有些人甚至将二手房上市数量视为房地产市场交易的晴雨表。如果二手房的数量大大增加，这意味着二手房业主看房价空，甚至销售潮的到来。 最近，很多地方都有报道称，二手房上市数量大幅增加，甚至城市待售房屋数量在一年多的时间里增长了近三倍，类似于“二手房拔头筹”、“二手房上市警示”、“二手房上市不能出售”和“排队卖房”的声音。然而，在对中信经纬的采访中发现，一、二线城市的待售房屋数量大幅增加，这与事实不符。

01在城市上市的二手房数量增加了3倍？

热万人买彩票买房，使得杭州的一些低价楼盘异常火爆，推高了整个市场的成交量。最近几个月，二手房的交易量已经超过了一万套。与此同时，二手房上市数量正在上升。

根据透明销售网的数据，2019年11月杭州上市的二手房数量超过10万套，今年4月超过11万套，6月17日正式超过12万套。2018年11月，在杭州上市的二手房数量只有4万套，在一年半的时间里几乎增加了三倍。据中信经纬(微博:jwview)介绍，在“寻壳屋”和“我爱我家”(000560)网站上，杭州的二手房约有7.5万套，二手房约有6.8万套。

一方面，新房和二手房交易火爆，另一方面，二手房的上市也在急剧增加，这不会引起人们对市场趋势的异议。根据透明的销售网络，根据今年4月和5月超过10，000的月营业额，在不增加上市的情况下，完成这120，000套二手房的退役需要12个月；根据2019年每月6600多套的平均成交量(79600套二手房网上签约)，这将需要18个月。

根据重庆一家媒体最近的报道，在当地上市的二手房数量激增。根据该报告，根据链家的官方数据，2019年1月，重庆的二手房上市数量约为4.8万套，2019年7月达到约9万套，今年7月的二手房上市数量接近16万套，成为中国二手房上市数量最多的城市。

▲壳牌搜索网站显示，目前成都有13.7万套待售房屋。

在许多其他一线和二线城市，二手房上市数量增加的消息也传出了。据媒体报道，据壳牌搜房网报道，截至2019年10月底，苏州上市的二手房数量超过5万套，截至今年7月22日，已上市的二手房数量达到9.2万套。根据壳牌找房子网站的数据，2019年7月，成都上市的二手房数量超过10万套，现在已经增加到13.7万套。

我爱我家网站显示，北京大约有9.2万套和7.1万套二手房在出售。和硕首席分析师郭毅告诉中信经纬，虽然一些房地产交易平台上的上市房屋数据被美化了，但总的趋势还是可以看到的。与去年相比，北京的上市房屋数量增加了2万套。

待售房屋的数量仅增加了一位数

据早前媒体报道，二手房上市数量的变化大多基于一个或多个房地产交易平台的数据，市场将会出现抛售潮。真的是这样吗？

搜房网首席分析师徐小乐向中信经纬表示，他注意到一些媒体在报道中使用了搜房网的数据，但在数据的使用上可能存在一些误解。据报道，通过贝壳进行房屋搜索的数据与链家网络的数据进行了比较，但是这两个口径的数据是不可比较的，因为通过贝壳进行房屋搜索是一个平台，而链家只是平台上的一个商家，通过贝壳进行房屋搜索的二手房数量高于链家。

“例如，在重庆，大约有160，000套二手房在进行房屋搜索，其中67，000套来自连锁住宅。如果我们把通过贝壳直接搜索房屋与连锁房屋进行比较，我们可以得出这样的结论:房屋数量增加了一倍。因此，应注意这些结论。”徐小乐还表示，链家目前的数据已经调整，这与壳上的上市数量一致。

然而，由于成交量下降和上市时间延长，一些核心一、二线城市的二手房上市量确实略有增加。根据壳牌研究院的数据，今年6月，在壳牌研究院监测的18个重点城市中，有11个城市的二手房库存同比增长。2020年上半年，重点城市二手房成交量普遍同比下降，与库存普遍增加形成鲜明对比。徐小乐强调:“目前库存暂时有所增加。这是可以看到的，但增长率相对较弱，增长率在一位数以内。”

就北京而言，除了成交量下降等原因外，郭毅还指出，大多数出售二手房的业主都有换房和改善的必要。由于需要满足更高的首付比例，“一卖一买一”已不再可能，需要“两卖一买一”，这也导致了二手房上市销售数量的增加。

中原地产首席分析师张大伟表示，在一线和二线城市上市的二手房数量总体上没有太大变化，也没有所谓的大幅增长。同时，即使是主流房地产交易平台上的数据也不完全可靠。“当楼市调控政策严格时，一些高价房不能对外展示，但随着政策的放松，它们可以再次展示。这些因素将影响房地产交易平台上市数量的变化。”

此外，一些热门城市二手房的增加也与主要买家的构成有关。张大伟说，杭州市场一直很热，有很大一部分投资者在购房团。房子交付后，这样的买家很快就会挂牌出售。其他投资者只是把房子挂起来，这样他们就可以随时了解价格趋势和市场温度，从而决定是继续持有还是出售。

中信经纬曾报道，杭州有大量房屋在交付后不久就在房地产交易平台挂牌出售。附近一家房地产商店的房地产经纪人也证实，出售房屋的业主基本上都是投资者。

出售？它不存在！

由于一线和二线城市的二手房上市数量没有大幅增加，所以所谓的抛售潮没有依据。张大伟表示，上市量的变化受多种因素影响，用这个数字来预测市场趋势是不准确的。市场是冷还是热取决于交易量和交易价格。

郭毅表示，从北京市场的表现来看，没有抛售。“上市价格也是一个‘虚数’。在交易过程中，买卖双方还会协商价格。过去，当它是卖方市场时，议价价格会上涨。现在是买方市场，议价价格必须下降。有些人可能急于换房，或急需用钱，为了更快地卖出，价格会更低。”

郭毅还分析说，上市数量的增加会引起房价的波动。“卖房子的人多了，买房子的人没有增加。业主必须在价格上宽松。”近年来，北京的房地产市场已经进入了购房市场。在城市教育资源贫乏的一些地区和郊区，房价已经下降了15%-20%，但这种下降是在一个相对缓慢的过程中完成的。

至于未来，郭毅认为，随着北京市区一些高端新住房项目的进入，将支撑核心地区的房价，尤其是二手房价格。由于周边市场新房和二手房存量较大，五环路以外的二手房价格将保持稳定或稳步下降。

徐小乐表示，目前大多数业主的挂牌价格都在下降，但降幅并不大。在18个主要被监测的城市中，二手房价格在6月份下降了约3%，这属于正常的讨价还价，没有实质性的销售。

虽然不存在上市数量激增和二手房东出售的问题，但房地产市场也存在隐忧。壳牌研究院(Shell Research Institute)在最近的一份报告中指出，当前房价与租金、经济增长与居民收入水平之间的偏差已经扩大，因此我们应该警惕房地产泡沫。

二手房业主对市场信心不足。根据该研究所的数据，2020年第二季度，除了深圳和上海以及海外，业主的涨幅都在30%以下，其中9个城市的涨幅都在20%以下，业主的期望值较低，平均价格可能会略有下降。

至于下半年的市场趋势，上述研究机构判断，核心城市的表现好于非核心城市，核心地区强于郊区，改良住宅产品强于必需品。