突袭！东莞楼市调控全面打“补丁” 一个月已三次

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东莞目前的限购限销政策是为了落实“2017年4月11日新政”，而“东莞九条”主要是为了升级和收紧现有政策，弥补政策漏洞。

东莞上演了一出“醒了就没资格买房子”的戏。

7月25日凌晨，东莞市住房和建设局、公安局、房地产登记中心等12个部门联合下发了《关于进一步促进我市房地产市场稳定健康发展的通知》(以下简称《通知》)，将火热的二手房市场和被投资者扰乱的楼市“打了个补丁”。

《通知》将于7月25日起实施。尽管很多人对“半夜鸡鸣”感到措手不及，但东莞市房地产协会秘书长陈俊亮告诉时代财经，“东莞的调控主要是针对二手房市场，而二手房市场以前也有限购政策。”对于二手房市场，力度很大，执法和金融政策也得到加强。”

“万九条”补丁规定

东莞的规定明确指向投资者和二手房。

根据通知，购买第一套房(包括一手和二手房)的非东莞家庭购买者在购买前2年必须在东莞缴纳一年以上的社会保障费；如果您购买第二套商品房，您必须在购买前3年内在东莞缴纳2年以上的社会保障费。在东莞拥有两套或两套以上商品房的非东莞家庭没有资格购买住房。

此外，税收不再是采购资格的审核材料。“纳税很简单，所以你不用打电话给你的工作单位。但是，社会保障必须由工作单位支付。这条规定要求买家在东莞工作。”东莞房地产经纪人甄华(化名)告诉时代财经。

除了限制非万籍人士购房外，“万九条”还限制了全市商品房的销售，要求从7月25日开始网上签约的一手和二手商品房在取得房产证三年后才能交易和转让。

东莞目前的限购限销政策是为了落实“2017年4月11日新政”，而“东莞九条”主要是为了升级和收紧现有政策，弥补政策漏洞。根据“4·11新政”，一手和二手商品房只有在取得房产证2年后才能上市交易。

此外，未在东莞注册的购房者必须在购房前两年内缴纳一年以上的税费或社保；已经拥有一套住房的非东莞家庭购买者在购买住房前3年内必须连续缴纳2年以上的税费或社会保障。在东莞，购买两套或两套以上商品房的人不得购买二手房。

然而，上述措施只是针对二手房，二手房不在其中，这给了投资者机会，也被认为是东莞二手房近期激增的原因。根据7月21日公布的62个城市二手房冰山指数排名(第164位)，东莞房价在7月的第三周环比上涨6.2%，居中国第一。自今年年初以来，东莞已数次荣登榜首。

除了提升限购令和限售令，通知还从土地供应、商品房价格监管、规范金融秩序和房地产交易秩序等方面稳定了市场。

在土地方面，东莞将增加住宅用地供应，突破旧城改造项目周期长、进度慢的瓶颈，增加住宅用地的有效供应。同时，我们将共同推进稳定土地价格和住房价格的预期，优化住宅用地级差地价限额出让方式。

此外，市场出售的宅基地和城市更新住宅项目的招标、拍卖和悬挂，原则上要求建造一套建筑面积不低于住宅容量10%的经济适用住房，用于人才住房和其他用途。在房价高的热点地区，选择符合两个规定、成熟且配套设施完善的地块，建设“限定地价、限定房价、限定买家”的“三限定房”。

在金融方面，东莞将继续严格执行差别化住房信贷政策，有效防止信贷资金非法流入房地产市场。房地产贷款集中度过高、增速过快的银行将被列为重点监管对象，并将进行严格调查，防止挪用消费贷款和其他购房贷款。在房地产市场，非法活动，如财产囤积，超价格上涨，收取“茶费”，在二手房市场价格控制，集团价格上涨也将得到纠正和调查。

东莞只需要欢迎上车的机会

《东莞九条》是东莞市7月份第三次出台楼市调控政策。从7月初对一手住房市场实行预售量限制和收紧新房限价政策，到7月15日《关于加强商品房网上销售信息披露的通知》签署，再到“万九条”，东莞一直致力于增加供应量，稳定市场预期。

然而，在业内人士眼中，“万九条”仍相对较软。严华说，“根据新政，非万基购房者只需要一年的社保，但在东莞二手房限购之前，很多人开始在东莞购买社保。”

无论是“4.11新政”还是“万九条”，东莞二手房市场对东莞户籍的购房者来说，永远是一个不受限制的自由世界。对此，东莞一位不愿透露姓名的业内人士将“万九条”的目的归结为“限制外国投资者购房，鼓励人才来东莞定居，稳定房价。”

今年上半年，东莞房地产开发投资346.54亿元，同比增长11.6个百分点。上半年，新开工商品房面积605.73万平方米，同比增长46.2%。然而，今年商品房去库存化周期呈现持续下降趋势。

由于东莞限制购买二手房，外国买家和投资者纷纷涌入二手房市场。首先，二手房市场出现了天翻地覆的局面，而新屋市场则出现了横盘，而二手房市场则一蹶不振，涨幅居全国第一。

二手房的增加不仅激起了楼市的预期，也带动了土地市场的高烧。今年上半年，东莞出现了许多高地价甚至刷新区域地价记录的案例。根据合肥研究院的数据，今年上半年，东莞的商业和住宅用地售出约126.9万平方米，同比大幅增长307%；土地销售收入达到401.7亿元，同比增长近三倍。去年，东莞的土地销售收入只有374亿元。

东莞中原地产咨询有限公司战略发展中心总经理车德瑞对时代财经说:“在很多开发商拿着东莞的土地上报给集团的土地可行性报告中，项目价格指的是二手房价格，但实际上二手房价格是上下颠倒的。”他认为，随着监管的收紧和二手房价格的下降，开发商在征地时将趋于理性和谨慎，土地市场可能会降温。

在陈俊亮看来，“万九条”的效果需要时间，但它已经释放了收紧监管的信号。也许，在东莞上车的机会来了。