““商住房”难脱手：个体理性与集体理性对峙的代价”

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“我的房子卖不出去。 因为被称为“商业住宅”。 ”。 中原地产研究中心统计数据显示，年8月~年3月，北京商品房成交件数为89690套，楼市调控20个月后，年4月~年11月，北京商品房成交5409套，成交量比去年同期暴跌94%。 不仅成交量大幅萎缩，单位成交房价也基本腰斩。 北京知名商住宅中弘北京像素，住宅报价从近7万元/平方米降至4万元/平方米左右。

现在，最痛苦的是两年前刚买了商业住宅，现在有了有改善型住宅诉求的业主。 由于政策环境的变化，自己的商业住宅突然从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。 业主以为珍珠有涨价的把握，但最终意识到没有被市场认可。

“商住宅”是一个非常微妙的概念，在土地性质上是商业地产，但被开发商包装成住宅出售。 不仅在北京，在上海、广州、深圳、成都等城市也有相似的房子。 商业住宅的解释有两种。 一个可以作为商店也可以作为住宅。 另一个楼下是商店，二楼是住宅。 法律上规定，将商业用地变更为住宅的行为是违法的，年国规定“商业、办公项目，不得擅自变更为居住用途”。

但是，由于土地供应量下降，住房诉求旺盛，政策也没有严格限制商业住房的购买资格，商业住房发展迅速。

当然，商业住宅迅速发展的另一个重要原因是此前商业房地产难以销售，为了规避风险，实现资金的快速回收，开发商将囤积的商业用地转为住宅项目，形成酒店式公寓和商务公寓的形式

数据显示，过去10年，北京商住宅成交量约40万套，其中商改住占25万套。 年以前，商业住宅产品的成交率不到30%，但年达到59%，可见商业住宅的火热。 然而，在这种爆炸性的场面下，商业住宅规模盲目扩大，纯住宅供给不足，商业住宅库存迅速增加。 从某种意义上说，商业住宅满足了部分住宅的诉求，缓解了市场供需紧张，但也是房价上涨的重要幕后支撑。

在政策层面上，年国开始实施限购政策，年~年国对房地产市场也采取逐步收紧的政策。 据了解，反观住宅的房价，纯住宅市场政策收紧，反而造福商业住宅，商业住宅的灰色利润空之间在扩大。

商业住宅的存在，曾经确实有助于个人住宅问题的处理。 但不利于市场整体稳定和房价调控政策的实施。 要建立个人住房长效机制，最终取决于市场的稳定和合理的房价，对于商业住房的“热衷”，最终是损失的最佳选择。 现在商住宅离不开手，是个人理性和集体理性对峙的代价。

客观上，依法规范商业住宅是必要的，其本身没有什么值得谴责的地方。 但是，公共政策需要平衡各方利益。 特别是由于历史原因，商业住宅的购买者已经形成了巨大的群体，在许多城市大量存在商业住宅的情况下，兼顾购买者的合理利益，必须考虑他们改善居住的合理诉求。

“法不追溯过去”是基本的法治。 在我国，“法无打之手”同样适用于民法、刑法、行政法等。 通俗地说，今天的规定不能约束昨天的行为。 这有助于维护社会秩序的稳定性，维护人们期待的信任好处。 处理“商住宅”等历史遗留问题，也许可以借鉴这种通行的法治思考，给原“商住宅”越来越多的出口。

现在，最痛苦的是两年前刚买了商业住宅，现在有了有改善型住宅诉求的业主。 由于政策环境的变化，自己的商业住宅突然从“香饽饽”变成了“烫手山芋”。 业主以为珍珠有涨价的把握，但最终意识到没有被市场认可。

“商住宅”是一个非常微妙的概念，在土地性质上是商业地产，但被开发商包装成住宅出售。 不仅在北京，在上海、广州、深圳、成都等城市也有相似的房子。 商业住宅的解释有两种。 一个可以作为商店也可以作为住宅。 另一个楼下是商店，二楼是住宅。 法律上规定，将商业用地变更为住宅的行为是违法的，年国规定“商业、办公项目，不得擅自变更为居住用途”。

但是，由于土地供应量下降，住房诉求旺盛，政策也没有严格限制商业住房的购买资格，商业住房发展迅速。

当然，商业住宅迅速发展的另一个重要原因是此前商业房地产难以销售，为了规避风险，实现资金的快速回收，开发商将囤积的商业用地转为住宅项目，形成酒店式公寓和商务公寓的形式

数据显示，过去10年，北京商住宅成交量约40万套，其中商改住占25万套。 年以前，商业住宅产品的成交率不到30%，但年达到59%，可见商业住宅的火热。 然而，在这种爆炸性的场面下，商业住宅规模盲目扩大，纯住宅供给不足，商业住宅库存迅速增加。 从某种意义上说，商业住宅满足了部分住宅的诉求，缓解了市场供需紧张，但也是房价上涨的重要幕后支撑。

在政策层面上，年国开始实施限购政策，年~年国对房地产市场也采取逐步收紧的政策。 据了解，反观住宅的房价，纯住宅市场政策收紧，反而造福商业住宅，商业住宅的灰色利润空之间在扩大。

商业住宅的存在，曾经确实有助于个人住宅问题的处理。 但不利于市场整体稳定和房价调控政策的实施。 要建立个人住房长效机制，最终取决于市场的稳定和合理的房价，对于商业住房的“热衷”，最终是损失的最佳选择。 现在商住宅离不开手，是个人理性和集体理性对峙的代价。

客观上，依法规范商业住宅是必要的，其本身没有什么值得谴责的地方。 但是，公共政策需要平衡各方利益。 特别是由于历史原因，商业住宅的购买者已经形成了巨大的群体，在许多城市大量存在商业住宅的情况下，兼顾购买者的合理利益，必须考虑他们改善居住的合理诉求。

“法不追溯过去”是基本的法治。 在我国，“法无打之手”同样适用于民法、刑法、行政法等。 通俗地说，今天的规定不能约束昨天的行为。 这有助于维护社会秩序的稳定性，维护人们期待的信任好处。 处理“商住宅”等历史遗留问题，也许可以借鉴这种通行的法治思考，给原“商住宅”越来越多的出口。