租购并举渐入佳境 构建楼市阶梯型消费

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根据国家统计局5月份公布的70个大中城市商品房销售价格变化情况，4个一线城市新建商品房和二手房销售价格分别连续4个月和3个月下降0.6%和0.2%。尽管31个二线城市和35个三线城市新建商品房和二手房的销售价格同比略有上升，但市场仅因热点城市的价格变化而大幅降温。

从2014年上半年的观察期到2016年“9·30”政策的不断收紧，目前热点城市的楼市经历了一个平淡期、一个转暖期、一个火热期和一个明显的降温期。

恒大地产研究院副院长夏磊在接受《证券日报》采访时表示，总体而言，本轮房地产市场监管的思路和理念发生了重大变化，即坚持城市政策，注重建立长效机制。

意味着不断创新

与前几年相比，今年空.的楼市调控措施丰富而有力除了之前对购买和贷款的限制外，在这一轮调控中，它进一步演变成了一项需求控制政策，整合了“限购、限售、限价、限购和土地拍卖限制”等多项措施。

"监管工具的创新进一步反映了监管形势的严峻性."夏磊认为，除了行政手段的创新之外，调控思想也发生了重大变化，即强调“按市决策”。房地产调控呈现出跟随房价“核心城市向非核心城市迁移”和“发达城市群向不发达城市群迁移”的特征。到2018年，该规定已渗透到三线城市、四线城市和非热点城市群。此外，房地产调控正从短期转向住房制度改革。

事实上，随着房地产市场从增量时代逐渐进入存量时代，可以清楚地看到，在这一轮楼市调控中，此前被忽视的房屋租赁市场，近两年来一直受到重大政策的青睐。据不完全统计，全国有50多个城市出台了住房租赁政策和措施，住房租赁供应逐步纳入地方土地出让计划。此外，各地还通过政策放松和土地制度创新，利用集体土地建设租赁住房，增加租赁供应。

住房研究所首席分析师张博在接受《证券日报》采访时表示，中国的房地产发展经历了黄金十年，“居者有其屋”的主流意识让很多人明白，住房往往等同于买房。然而，在未来十年，中国将不得不面对城市化的不断发展，大量的人将继续进入城市，因此，盲目增加商品房的供应来满足绝大多数人的住房需求不是一个好的策略。在这种背景下，可以说，通过房屋租赁市场更好地满足人们的生活需求是一种现实的需求。

这种影响正在不断显现

随着地方房地产市场监管力度的逐步加大，监管的效果可以通过房价来显现。

根据国家统计局5月份公布的70个大中城市商品房销售价格变化情况，4个一线城市新建商品房和二手房销售价格分别连续4个月和3个月下降0.6%和0.2%。尽管31个二线城市和35个三线城市新建商品房和二手房的销售价格同比略有上升，但市场仅因热点城市的价格变化而大幅降温。

具体来说，在5月份70个大中城市的价格变动中，福州、上海、厦门等城市的二手房价格环比下降，其中福州的二手房价格降幅最大，达到0.5%。尽管北京二手房价格与上月相比出现了正增长，但它已经连续12个月呈下降趋势；从同比情况来看，北京、厦门、郑州、上海、南京、济南和福州这7个城市的房价同比下降，分别为5.7%、5.1%、2.4%、2.3%、0.3%、0.2%和0.2%，这也意味着这7个城市的二手房价格回落到一年前的水平。

“从几个房价跌幅较大的城市的表现来看，这主要是由于这些城市出台了大量的楼市调控政策，而且执行力度很强，尤其是限价令等政策产生了较为显著的影响。”上海易居研究所研究员詹一凡表示，尽管热点城市的房价大幅下跌，但一些二线和三线城市的房价今年仍在上涨。因此，对于这样的热点城市，预计三季度仍将收紧政策，尤其是丹东等近期过热的城市，有必要提前做好调控和升级准备。

住房制度改革仍然是焦点

从房地产市场多年来的表现来看，大致是一个四年周期。因此，如果我们只看时间的维度，这个周期中的调控持续时间无疑比以前更长。与此同时，总体上严格的调控基调没有改变。

根据张博的分析，这一规定的目的并不仅限于商品房本身，不仅仅是为了控制房价，而是为了建立一个阶梯型的房地产消费，解决高房价和存量地区之间发展不平衡的问题。更核心的是要着眼于“真正落实长效机制”的目标。

虽然在本轮调控中，仍存在局部热点，如今年二、三线城市房价持续上涨，但在张博看来，这主要是因为短期调控使需求暂时受到抑制，政策略有“松动”。它会使延迟的需求爆发出来，如果这些巨大的实际生活需求得不到合理的解决，它们最终会以不合理的形式反映在市场上。因此，为了最终实现“活的和活的”

夏磊还表示，一些行政措施只能在短期内影响市场波动，从长远来看，继续深化住房制度改革是决定房地产市场稳定健康的根本因素。具体来说，应从供给方面入手，从短期调控政策向长期机制建设过渡，从行政手段向经济手段过渡，从商品属性向强调住宅属性的住房制度过渡。她建议，按照“房地产着眼于长期人口、中期土地、短期金融”的分析框架，建设用地指标应根据人口流动情况进行配置，土地供应应根据存量去化学循环进行调整，城市工业用地、居住用地和商业用地结构应进行优化；金融政策鼓励和支持按需增加的需求，抑制投机性需求。