银根收紧、债券违约 房价会下降吗？什么时候能抄底买房？

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大多数时候，人们的无知来自于他们自己十多年的经验来做出判断。因此，回顾历史将有助于拓宽人们的视野。那么，今年和1993年有什么不同？1993年的悲剧会在今年重演吗？我什么时候能买到便宜的房子？

货币政策收紧，银行收紧表外贷款，企业违约潮，房地产泡沫破裂...当这些词放在一起，第一反应可能是描述当前的经济环境，但事实上这些词发生在1993年。

大多数时候，人们的无知来自于他们自己十多年的经验来做出判断。因此，回顾历史将有助于拓宽人们的视野。那么，今年和1993年有什么不同？1993年的悲剧会在今年重演吗？我什么时候能买到便宜的房子？在回答这些问题之前，让我们回顾一下历史。

1993年海南房地产泡沫破裂的全过程

20世纪90年代，在“改革开放的更大勇气”的鼓舞下，中国出现了一轮投资热潮。当时，有一个时髦词——“赚钱，去海南；想发财，炒楼花”。

自1992年以来，在银行表外信贷的支持下，海南出现了一波房地产投资热潮。1992年，银行通过成立公司发放贷款，其中大部分流入房地产行业，类似于当前银行通过银行间业务、股权投资和表外财务管理绕过监管发放贷款。以海南为例，在资金的驱动下，海南的房地产投资迅速增长。1992年和1993年，海南房地产投资增长率分别高达178%和90%(见图1)。中国房地产市场的第一个泡沫已经登上历史舞台。

自1993年6月以来，政府加强了宏观调控，银行表外贷款开始收紧。1993年6月，国务院发布了《关于当前经济形势和加强宏观调控的意见》，提出了严格控制信贷总量、提高存贷款利率、减少基础设施投资、清理在建工程等一系列措施。其中，信贷控制无疑是最自下而上的政策。同年7月，召开了全国金融工作会议，时任国务院副总理的朱镕基兼任中国人民银行行长。监管措施逐渐发挥了作用，m2同比增长率从1993年的37%逐渐下降到1997年的17%(见图2)。

在严格的调控模式下，海南房地产泡沫破裂，房价暴跌近60%。随着信贷资金的收紧，海南许多房地产企业的资金链断裂，房价从1993年的7500元/平方米暴跌至1995年的3100元/平方米，跌幅达59%(见图3)。以1990年至1996年海南省房地产的建筑面积和竣工面积计算，房地产泡沫破灭后，未竣工面积约为1400万平方米。

随着房地产泡沫的破裂，银行系统的不良率飙升，银行开始通过提取存款和增加利润来慢慢消化不良信贷。根据《泡沫经济下的中国金融改革风险》提供的数据，1998年和1999年中国国有商业银行的不良贷款率分别高达33%和41%。最初，银行希望通过吸收存款和增加利润来消化表外不良贷款。然而，随着亚洲金融危机的爆发，企业经营越来越困难，最终银行成立了资产管理公司来处置不良贷款。

当前经济环境与1993年的相似之处

俗话说，历史不会简单地重复，但会很熟悉。那么当前的经济环境和1993年有什么相似之处呢？在我看来，有三个主要的相似之处:

首先，银行大量发放表外贷款，造成严重的金融混乱。

1993年，银行主要通过在分行设立公司来发放表外贷款，银行将资金分配给自己的公司，然后这些公司将资金借给房地产企业。

在这一周期中，银行通过银行间业务、股权投资和表外财务管理不断绕过信贷监管。数据显示，截至2017年底，银行理财产品规模为30万亿元，其中非标准投资占16.22%，这意味着截至2017年底，银行通过理财产品发放的贷款高达4.8万亿元。

其次，房地产市场已进入繁荣周期，房价飙升。

1993年，许多资金涌入海南开发房地产。房地产投资增速加快，房价飙升。海南的房价从1991年的1400元/平方米飙升至1993年的7500元/平方米。1992年，海南有1000多家房地产企业。

在这个周期中，房地产并没有进入白银时代，相反，一、二线城市和三、四线城市的价格依次上涨。这与银行发放的大量房地产开发贷款和抵押贷款密切相关，四线城市的房价得益于psl贷款支持的房改。数据显示，2017年，房地产开发贷款规模为2.5万亿元，银行按揭贷款余额增加了3.9万亿元，psl增加了0.6万亿元(见图4)。

最后，货币政策进入紧缩周期，表外信贷紧缩使企业出现流动性危机，出现违约风险。

1993年，表外信贷收紧导致房地产企业资金链断裂，房价暴跌。

在这一周期中，随着新的资产管理条例的出台，银行正式进入了将表外资产转入表内的过程。由于新的资产法规规定表外财务管理不能保护资本和收入，公正交易的消失将不可避免地导致财务管理规模的缩小。除了期限不能错配的规定之外，非标准的理财资产规模必然会下降，这部分资产只能转入表内。

信贷环境的收紧使企业和地方政府平台面临流动性危机。2016年，企业通过债券市场实现的融资净额为3.29万亿元，但2017年迅速降至0.45万亿元。融资不畅使企业和地方政府平台更难借新还旧，流动性危机逐渐爆发。自今年年初以来，已有20家企业债券违约，云南和天津等省级融资平台也出现违约。

今年房价有望下跌吗？

许多人认为中国的房价会继续上涨，因为根据他/她过去十年的生活经历，房价确实上涨了。只有经历过1993年海南房地产泡沫破裂的人才知道价格波动的悲剧性。

那么，1993年海南房地产泡沫破裂的悲剧会重演吗？答案是可能性很低。

首先，房地产经历了去库存化，在低库存下，市场没有崩溃的基础。

去库存化政策的实施提前降低了房地产行业的风险。2018年4月，待售住宅面积同比增长率为-25%，表明去库存政策取得了良好效果(见图5)。一些城市，如杭州、上海、南京等。，有不到6个月的可销售库存，而且房价上涨的压力很大。这些城市采取了限价令和抽签等措施。湖南省住房和城乡建设厅发布文件，要求存量不足6个月的城市大幅增加土地供应，反映出在存量较低的情况下，房价易涨难跌，管理难度加大。

其次，我行表外资产归还风险可控，预计过程相对稳定。

与1993年严格的宏观调控不同，监管部门充分考虑了银行表外资产归还的风险，新资产管理规定的过渡期从2019年年中延长至2020年底。预计归还表外资产的过程将相对温和。为了使银行有足够的负债来扩充资产，央行也在逐步取消存款浮动利率的上限，资产和负债同时报告将是一种趋势。此外，央行今年4月下调了RRR利率，不仅用高利率取代了mlf，还释放了4000亿资金用于信贷供应，这意味着央行也在适度扩大信贷规模，提高银行在资产负债表上承担资产的能力。总体而言，预计本轮银行表外资产回报率将更加稳定。

因此，那些预计今年房价会下跌，然后逢低买入的人可能会失望。住房和城乡建设部一直在谈论加强城市市场监管，这并不意味着监管措施变得更加严格，而是房价上涨的压力太大了。因此，有必要买房子，最好在房价再次起飞之前抓住机会上车。