去海南炒房 还有机会吗？

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随着海南岛建立自由贸易区的消息，最近朋友们经常来咨询——有没有机会去海南炒房？

嗯，也许真的没有机会了。中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅于4月22日晚发布了《关于进一步稳定房地产市场的通知》(以下简称《通知》)，在现有限购政策的基础上，实施严格的限购政策，实行全球限购。那么，如何限制全球采购限制？投资者一点机会都没有？下面将进行详细分析。

如何限制全球采购限制？

根据通知的相关内容，海南的全球限购政策主要包括以下几个方面:

首先，一些城市的住房只能卖给当地居民。具体来说，在华中地区的生态核心区五指山、保亭、琼中、白沙所建的房屋，只能出售给该市县的居民家庭，也就是说，禁止外国居民投机购房。

第二，加大对重点城市购物的限制。在已实施购房限制的海口、三亚和琼海，未在本省登记的家庭必须提供一份证明，证明至少有一名家庭成员在海南省缴纳了60个月以上的个人所得税或社会保险。此外，即使满足购买条件，最多也只能购买一套。

第三，在上述地区以外，未在本省登记的家庭必须提供至少一名家庭成员在海南省缴纳个人所得税或社会保险24个月以上的证明。这意味着，不仅海南的一些大城市受到限制，还有一些不为人知的地区不得不出具个人所得税和社会保障支付证明才能买房。

此外，除限购外，海南房地产政策还规定，海南省非居民家庭购买住房，申请商品房贷款首付款比例不得低于70%；同时，海南省居民家庭、企业、事业单位和社会团体购买的房屋，在取得房产证5年后方可转让。

可以说，海南的全球限购在力度和范围上都是前所未有的，这既是历史的惯性，也有特定的时代背景。

限购的历史惯性和时代背景

今年3月以来，海南先后四次上调房地产市场调控政策:3月31日“完善限购政策”，4月14日“建设用地总量不在现有基础上增加”，4月20日“公积金贷款首付款上调至30%”，4月22日“限购全球”。让时间线变长。近两年来，海南省先后出台了十多项房地产调控政策，其中影响最大的有:

不难看出，本轮全球限购是海南以往限购政策的惯性和延续。

从根本上说，海南是中国最大的经济特区，地理位置独特；它拥有中国最好的生态环境，也是一个相对独立的地理单元。它具有成为国家改革开放实验场的优势，其前景是不可估量的。这是支持本地房地产业投资投机的基础，也是全国乃至全世界房地产投资投机者关注的焦点。

当然，本轮全球限购也有特定的时代背景。

在博鳌亚洲论坛2018年年会暨海南建立省级经济特区30周年之际，《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》正式发布，明确提出“支持海南建设全岛自由贸易试验区，支持海南逐步探索和稳步推进中国特色自由贸易港建设，逐步建立自由贸易港政策和制度。”有一段时间，嗅觉敏锐的买家很快就从全国各地赶来，各大房地产销售中心挤满了人，资金纷纷涌入海南房地产市场。

几天之内，一些房地产价格上涨了1000-3000元；一些房地产企业发现它有利可图，并抓住机会掩盖市场，抬高价格。如果此时不出台相关政策，一旦房价高企，泡沫形成，后果不堪设想。

事实上，海南楼市已经坐了两次过山车:

1988年，海南建立了省级经济特区。几年之内，房地产市场掀起了几波波澜；到1994年，泡沫破裂，留下一堆未完工的建筑。

2010年，海南建立了国际旅游岛，房地产市场再次升温。到2011年年中，泡沫随着投资投机者的梦想一起破灭了。

历史不能也不应该重演。

目前，海南当地居民买房的压力和生活成本都不低。2017年，海南省城镇居民人均可支配收入为30817元；目前，海口市的平均房价已经超过15000元/平方米，三亚市的平均房价更是高达30000元/平方米。政府迫切需要实施全球限购，以限制过热的投资投机需求，防止房价异常上涨。

市场反应及反映的限购问题

面对如此严格的限购，市场反应如何？

看看海南的房地产市场，每年有近80%的股份被外国买家占据；然而，这一轮限购主要是针对外国买家。因此，当地的房地产企业必然会失去大量的目标客户，他们的资金撤出很可能会造成麻烦。因此，一些房地产企业不得不研究新的融资方案，甚至准备裁员计划。

由于这一轮全球限购主要针对外国买家，外国买家能否考虑将户籍迁移到当地，以实现他们的购买计划？答案是，这很难！

根据全球限购新政策，本通知下发后，户籍迁入本省的家庭只能购买一套住房，且必须提供海南省至少一名家庭成员24个月以上的个人所得税或社会保险缴纳证明。

这样，在短期内，外国购房者不可能通过户籍迁移达到购房目的，也不能在户籍上“动动脑筋”和“钻/钻/钻/钻”0/孩子。

然而，与过去大多数房地产限购订单一样，本轮全球限购政策仍不可避免地面临“假结婚、假离婚”的困扰和挑战:

一方面，通过“假结婚”的方法，外国买家可以很容易地获得购买房子的资格；

另一方面，通过“假离婚”，当地买家也可以享受到空.增加的住房数量和贷款优惠

虽然新政明确规定要严惩“假结婚”、“假离婚”等欺诈性购买行为，但实际上，监管“假结婚”、“假离婚”的社会成本太高；同时，“将婚姻登记中存在严重失信行为的当事人名单提交全国婚姻登记信用信息平台”是一种软约束，对欺诈性购买者的处罚力度不够，约束力较弱。

当然，在全球采购限制的新政策下，欺诈者仍有空可钻，但他们也面临许多风险。一方面，新政指出，海南省的家庭、企业、事业单位和社会团体购买的房屋，在取得五年的产权证后，可以转让；更不用说五年后海南的房地产市场会是什么样子了。在受到新政影响的情况下，房价将会逆转并下跌，欺诈者应该深深卷入其中。另一方面，只要这项政策长期实施，即使是5年后，合格的买家也很少，甚至很少，欺诈的买家能否如愿以偿，实在令人担忧。

但话说回来，限购始终是一种行政手段，它只能对经济调控产生暂时的影响，而不能治标；从长远来看，海南房地产业的持续健康发展应从最根本的战略入手，通过观念、结构和制度的调整，充分发挥市场及其主体的力量。

海南房地产业将何去何从？

笔者认为，海南房地产业发展的战略调整大致可以从思路、结构和制度三个方面进行。

首先，我们应该调整我们的思维。从长远来看，海南应该充分挖掘自身的独特优势，发展可持续的“休闲度假经济”，而不是传统的“住宅经济”。“休闲度假经济”需要通过各种成分的积累，逐步形成一个大花园和景区，培育一个长期的、三适的(宜居的、适宜旅游的、健康的)、开放的、国际化的度假天堂；我们不能通过开发和出售普通住宅房地产来浪费宝贵的土地资源。对于旅游房地产的开发，不仅要补充周边的生态环境、自然资源、旅游景观等。，也让前来休闲旅游和度假保健的人们在海南留下珍贵的印象，充分体验和享受海南的美丽。事实上，从“住房经济”到“休闲度假经济”的战略转型本身也是房地产投机者和投资投机者的一个重要政策信号，可以在一定程度上抑制房价的上涨。

第二，结构调整。为明确海南休闲度假的特殊属性，以下项目开发应牢固树立与旅游和休闲度假相联系的理念，包括小城镇建设、新农村建设等所有建设项目，并应与国际旅游岛的需求和城市化发展相联系。一方面，我们可以依靠资源整合来延伸产业链，实现“一点点发展，带动一片”；另一方面，通过产业集聚可以培育一批“园区经济”，形成新的经济增长点，拓宽投资领域，避免投资投机者过度集中在房地产行业。

第三，制度调整。海南在相对落后的基础上建设国际休闲度假区需要大量的资金投入；事实上，海南是一个经济实力较弱的省份，其大部分投资资金需要从外部引进。此时，海南不妨充分发挥经济特区的优势，大胆调整和创新体制，建立与旅游房地产相关的信托、保险、金融等配套服务机构，分散旅游房地产的经营风险，提高旅游房地产市场的公信力和公信力。

如果有一天，海南的风景从美丽的风景变成一排排的房子，恐怕会让人感到很遗憾。总之，不要让房子挡住了风景！

(注:北大研究生曹也参与了这篇文章)