房价不断上涨难掩房企高风险之忧 释放了怎样的楼市信号

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一方面，为了生存，房地产企业必须积累足够的粮食，即使走投无路也要拿走土地，手中还要有剩余的粮食。每个企业都有不同的定位和不同的理解，但规模似乎已经成为房地产企业生存的重要保证。为了提高竞争力，开发商不断要求更高的规模。在调控政策背景下，2017年房企整体征地规模达到历史新高。

作为一个负债累累的行业，房地产是众所周知的，一些开发商从来不否认他们的高负债，但如何把握这个程度是更可控的？没有具体的标准，但不难发现，近年来，房地产企业的负债率一直在上升，不断暴露出巨大的市场风险。

据新闻报道，2017年底，房地产上市企业的净负债率达到100.6%，比2016年高出近20个百分点，第一季度甚至升至118.2%。即使不包括预收账款，上市房地产企业的净负债率也从2016年的69.7%升至2017年的73%，创下近五年来的新高。房地产企业负债率的上升与近年来空房地产市场增量达到峰值、毛利率下降、大规模追求行业地位以及开发商之间在销售和征地资格方面的激烈竞争有关。

此外，根据上海证券交易所的信息，在5月25日至5月30日不到一周的时间里，幻想曲、碧桂园、R&F地产、和盛创展四家房地产企业的公司债券项目相继转为“暂停”，计划发行规模总计341亿元人民币。贺勋房地产报道称，债务上升已成为开发商的首要问题之一。一家上市房地产公司的相关负责人表示:“今年，很多开发商的债务已经到期，偿债压力很大。如果他们不偿还债务，他们的信用将受到影响，再融资将更加困难。“如果房地产企业失去财务能力，就很难成长。相对而言，当一个前一阶段较为激进的企业面临着比他想象中更为严厉的房地产市场或金融市场监管时，他的风险将是巨大的。

另外，据彭博社报道，“目前，房地产企业的融资压力主要来自严格的金融监管和市场恐慌。”预计房地产企业的再融资压力将在今年8月底达到峰值。随着房地产债券的集中到期，未来三个月还将迎来房地产债券违约风险爆发的高风险期。”光大证券分析师张旭(601788)表示。

2017年，国家多次强调不发生系统性金融风险的底线，所以这项政策将在2018年实施。要努力降低企业负债率，抑制居民部门杠杆率，继续抑制房地产泡沫趋势。这对开发者来说是一个不小的挑战。

一方面，为了生存，房地产企业必须积累足够的粮食，即使走投无路也要拿走土地，手中还要有剩余的粮食。每个企业都有不同的定位和不同的理解，但规模似乎已经成为房地产企业生存的重要保证。为了提高竞争力，开发商不断要求更高的规模。在调控政策背景下，2017年房企整体征地规模达到历史新高。这是开发商的共识，所以大开发商用自己的资源和能力储存了大量的土地，这也导致普通开发商根本没有土地。因此，中小住宅企业已经进入了一个恶性循环，整个房地产市场逐渐与他们无关。另一方面，由于中小房企的评级相对较低，发行债券更加困难，资金链更加脆弱，因此中小房企的违约风险更高。

领导小组基金经理潘透露，房贷利率上升和房地产企业发债成本上升，都反映了当前资金紧张的环境，也反映了房地产市场调控政策的力度。在这种背景下，信誉良好的大型房地产企业可以通过更多的渠道获得更多、成本相对较低的资金，而一些地方小企业将面临更大的融资困难。

安嘉榕美认为，房地产的黄金十年已经结束，市场已经开始逐渐分化。尽管大型住宅企业的业绩大幅上升，但我们必须看到，行业集中度越来越高，寡头时代即将到来。一些大型品牌住宅企业保持了强劲的增长趋势，而更多的中小住宅企业面临着去库存和业绩下滑的困境，一些中小住宅企业正在逐步剥离其房地产业务。如果我们远远看去，一些中小型房屋企业的消失率甚至会以惊人的速度消失。对于中小房企，尤其是亏损的房企来说，如何生存是生死攸关的事情，生存比生命更重要。

第15届中国房地产广告牌预测2018年的房地产，这是基本相同的观点。房地产已经成为少数央企和超大型房企的游戏，甚至连业绩的增长和变化都与中小房企和普通百姓无关。

一方面，它切断了开发商的资金链，另一方面，它提高了购房利率，这不是巧合，而是有意为之，这将不可避免地导致一批中小房企纷纷倒闭和消失。房地产开发是资本密集型产业，对资本的需求很大，因此房地产企业的融资能力将极大地影响其发展前景。如果市场监管继续下去，那么一些负债累累的企业可能会在之前处于资金链断裂的边缘，并且有饮鸩止渴的巨大趋势。

自2018年以来，房地产企业融资进入了监管最为严厉的时期，各类住房企业的融资形势更加严峻。随着金融监管的加强，积极去杠杆化已成为房地产企业控制风险的重要策略。只看谁能把握加减之间的平衡，否则很难有立足之地。

然而，当上帝关上一扇门时，它会为我们打开一扇窗。中小房企举步维艰，资源将像一些大型主流房企一样集中。在“房子是为了生活，不是为了投机”的定位指导下，未来房企的竞争也将发生变化。除了土地收购、融资、营销等环节，产品将是开发商运营中非常重要的一部分。在房地产市场的调控周期中，产品策略往往决定着房地产企业的成败。

今天是世界环境保护日。发展绿色宜居房地产，用高科技提高生活质量是发展趋势。安嘉榕梅也呼吁这样做，希望开发商能把更多的精力放在真正落实住房的正确路径上，而不是投机，并为买家赚取利润，让企业可以赚取利润。在房地产粗放发展的时代，大量的中小住宅企业将被淘汰。如果你不相信我，我们走着瞧。