房价涨跌背后的秘密 这两个词告诉你答案！

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利率和汇率是经济学中最重要的两个概念。从历史上看，利率和汇率的变化都会对资产价格(股票价格和房价)产生重大影响。

利率是内部价格。当利率上升时，货币理论上更贵，股票价格和房价下跌。

汇率是外部价格。当汇率上升时，以人民币计价的资产更加昂贵。

首先，如果利率上升，股价和房价下跌是一个高概率事件。有人会问，呵呵，小白，按揭利率已经上升了17年，为什么房价还在上涨？

我只想说两点:1 .目前，抵押贷款利率的上升速度仍然太慢，对房价的影响将是温水煮青蛙，但不是立即。2.尽管抵押贷款利率在上升，但仍远未达到2014年9月的6.96%的高点，目前仅为5.26%左右。此外，目前的抵押贷款利率低于一般贷款利率(约5.8%)。你认为我愿意抵押贷款买房吗？

然而，利率的上升往往会导致汇率的上升，因为利率是资本的价格，而人民币是有价值的，而且汇率肯定会更多美元。

因此我们可以得出一个结论:利率上升→房价下跌→汇率上升。

一年前，国内经济界有一个热门话题。也就是说，是保护房价还是汇率。典型代表是日本和俄罗斯。

东京模式:20世纪80年代签署广场协议后，日元被迫升值，大量资金进入日本，这有助于刺激房地产市场泡沫。为了应对东京房价的飙升，日本当局被迫加息，最终利率迅速上升，房价暴跌，泡沫破裂。也就是说，放弃房价，保持汇率。

莫斯科模式:在过去的30年里，莫斯科的房价上涨了100多万倍，而同期卢布兑美元汇率的相对变化几乎可以忽略不计，即房价得到保障，汇率被放弃。

那么，中国想要房价还是汇率？从目前的情况来看，我们既需要汇率，也需要房价。我们可以发现，17年来，中国的房价一直在上涨，人民币汇率也在上涨。

从经济的角度来看，从长远来看，既要吃蛋糕又要吃掉它通常是很困难的。然而，中国的情况可能不同。中国实行“有管理的浮动汇率”汇率制度，央行对利率也有很强的控制力。微信公众账户(小白都财经)认为，未来中国更有可能的趋势是房价稳步上涨，人民币汇率稳步下降。

既然我们都知道利率和汇率的重要性，中央银行是如何影响利率和汇率的？

央行对二者的影响可以概括为“一个中心，一个调整”。你怎么说？

利率有一个非常重要的系统，即基准利率，由中央银行决定。中央银行提高基准利率时，银行对企业和居民的存贷款利率必须限制在基准利率的上下限的一定范围内。前几年，对中央银行的上限和下限都有具体的标准，近年来逐渐放开。然而，基准利率对市场利率的强大影响依然存在。两者就像股票市场的移动平均线和股票价格，股票价格不能偏离移动平均线太多。

此外，央行还可以通过供求关系来调节利率。怎么做？市场基金的主要参与者是中央银行、商业银行和企业(居民)。如果利率上升太快，那么央行可以通过反向回购(购买政府债券和出售人民币)完全释放水分；如果利率降得太快，央行可以通过回购(出售国债和购买人民币)来带走市场上的流动性。通过正负操作将利率维持在设定范围内。

人民币汇率怎么样？

你知道人民币的中间价吗？事实上，它的功能类似于基准利率。人民币中间价是外汇交易中心在银行间外汇市场开放前每天公布的参考汇率。

什么意思?

不可否认，每一个价格都必须买卖。在外汇市场上，汇率价格主要由中央银行、商业银行和其他金融机构形成。根据规定，市场汇率不能偏离央行中间价2%，这就形成了对市场汇率的有形限制。2017年5月以后的中间价公式如下:人民币中间价=收盘价+一篮子货币汇率变动+逆周期因素。也就是说，人民币的中间价也会受到央行意愿(反周期因素)的影响。

第二，正如中央银行上面所说，中央银行是外汇市场的主要参与者。如果人民币贬值过快，央行可以通过买入人民币和卖出美元来完全防止人民币贬值；相反，如果人民币升值过快，央行也可以通过卖出人民币、买入美元来防止人民币升值过快。

然而，在没有其他支持措施的情况下，央行的外汇操作也将对资产价格产生影响。例如，买入人民币并卖出美元会导致国内流动性吃紧(人民币贬值)？

事实上，利率和汇率是一个大学问题。如果你了解它，你基本上可以从宏观角度看到中国股市和楼市近年来大起大落的秘密！