楼市又有新变化 感觉买房越来越难！

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一枚深水炸弹炸毁了房地产市场。传说中的二手房“三合一”终于在深圳正式落地，二手房的小运也告一段落。房地产市场将面临什么样的变化？

对于房地产市场来说，今年确实不稳定。

一份关于建立信息交流查询机制以规范购房融资的通知，引爆了深圳楼市乃至全国楼市。

信息交流查询机制，也就是传闻已久的二手房“三位一体”政策。

目前，相关文件已下发至深圳各大银行，并已正式实施。

消息传出后，房地产企业被各种基金追逐，几家房地产企业的股价被追到了每日的极限。

据说资本市场是最敏感的地方。所谓“三位一体”对房企、楼市、房价和购房者会有什么影响？

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二手房大学问

“三价合一”政策，其中“三价”是指二手房交易中的三个价格，即实际成交价格、贷款评估价格和国土局的纳税评估价格。

“统一”很容易理解，即三个价格合并成一个标准，不能再单独计算。

刚刚买了新房的人可能不知道买二手房有这么多不同的价格。

事实上，买二手房时，一般有四种价格。

第一个是实际成交价格，即你买二手房时实际支付给卖家的价格。

二是网上签约价格，即在国土局网上签约时的合同价格。

第三个是国土局的纳税评估价格，是国土局自己对转让的二手房的评估价格，是其纳税的参考标准。

四是贷款评估价格，即银行对申请贷款的二手房的评估价格，是银行作为贷款额度的参考指标。

为什么有四种不同的价格？

因为评估方法不同，空会有套利，所以价格不同。

举个例子:小明打算买一套二手房，他已经和房主小红谈过了，只需要300万元的实际成交价格就可以买到。

如果价格达成一致，就有必要去网上签记录并交税。

但是，如果价格是300万元，就要缴纳很多税。为了避税，小明与小红串通，将合同价格降至270万元。

轮到房委会评估，房委会肯定认为楼价太高，所以评估价会低于合约价，例如250万元。

虽然有些税可以少交，但有一个新问题:根据250万元，小明的按揭金额会少得多。

为了从银行得到更多的钱，小明和小红签订了一份阴阳合同，将合同价格提高到了350万元。

该行中标合同350万元，考虑到风险问题，故评估价格将低于合同价格，例如320万元，因此肖在30%首付款和70%贷款的基础上借款224万元。

按照实际成交价格300万元的30%的首付款，小李的首付款应该是90万元，但由于他可以借224万元，实际首付款只需要76万元，这就可以煽动一套二手房。

你明白这里的路吗？买卖二手房，开套房，价格取决于编译，只是为了增加杠杆。

几个价格，几个阴阳合同，花更少的成本，你可以买一个高杠杆的房子。

02

二手房杀手

现在，信息交换的查询机制已经落地，堵塞了信息不对称的漏洞，套利加杠杆空很小。

“三价合一”政策要求银行在办理住房贷款业务时，以网上合同价格和房屋评估价格的最低值作为计算贷款金额的依据。

根据新的要求，银行的贷款评估价格取国土局的最低纳税评估价格。上图是250万，最后小明只能借175万。

与实际成交价格相比，申请的贷款为210万元，少了35万元，这意味着小明想买小红的套房，还需要支付35万元的首付款。

这很尴尬:如果你想避税，你就不能借更多的钱。即使少缴税，首付也相当于变相增加了很多。

无论如何，在“三价合一”的政策下，购买二手房的成本压力将大幅增加。

那些尽最大努力利用二手房的人需要占绝大多数，另一部分是考虑高杠杆房地产投机的投机者。

就需求而言，最初买房的压力很大，但现在二手房的成本压力正在变相增加，绝对的价格优势已经不复存在。

对于房地产投机者来说，如果没有高杠杆，谁愿意投机二手房？

特别是在楼市调控下，部分地区房价上下颠倒，新房均价低于二手房均价，这将导致去年南京人抢房的场景。

每个人都不傻。如果二手房的价格优势不明显，谁会花很多钱买旧房？

因此，“三合一”政策将不可避免地迫使一些原本计划购买二手房的急需和房地产投机者购买新房，从而变相刺激了对新房的需求。

03

下一波主力部队即将到来

当然，深圳楼市不仅仅是一颗“三价合一”的炸弹。

最近，深圳出台了一份大棚改革意见草案，新一轮大棚改革即将到来。

棚子改造是指对有质量问题的旧住宅区和危房的改造。

只要是使用年限在20年以上的旧住宅区，符合“房屋质量、消防等安全隐患”、“使用功能不全”、“配套设施不完善”三个条件之一。

根据危房鉴定标准，有危房的住宅区划为d类，均适用棚户区改造政策。

事实上，符合深圳棚改条件并不难，也很容易被纳入棚改范围。

根据意见稿的内容，工棚改革可以采取货币补偿、产权调换或两者结合的方式。我相信大多数人还是会选择货币补偿，也就是把工棚变成货币化。

因为更换棚子需要时间，所以搬回来之前的重新安置是个问题。最好是拿钱买你想要的房子。

鉴于补偿价格高于原评估价格，我当然愿意采用货币补偿。

对政府来说，虽然货币补偿的成本较高，但它有助于消化商品房库存，刺激需求，推高房价，使土地可以出售，价格可以承受。

今年，“舍改革”一词在两会上再次出现。

在2018年的政府报告中，启动了一项新的三年计划来解决棚改的困难，今年棚改的目标是580万套。

早在去年5月，国务院常务委员会就决定在未来三年内要改造1500万套棚户，并要求在商品房存量较大的地方进一步提高货币化安置的比例。

虽然新的三年棚改计划比第一个三年棚改计划少了约300万，但棚改的总数仍然相当大。

过去，房改货币化带来了房地产的虚火，尤其是作为房改主体的四线城市，刺激了房价的上涨。

尽管房地产市场受到最严格的监管，但很难预测1500万套房屋将对房地产市场产生多大影响。

然而，可以肯定的是，将会有一些新的人只需要进入房地产市场。

或许，所谓的房地产市场监管会导致房价崩溃，这是不必要的担心，因为监管有能力和手段防止房价崩溃。

只有当房价不涨不跌或适度上涨或下跌时，监管者才最愿意看到房价稳定下来。

从深圳楼市的两大炸弹中可以看出一些线索:

“三合一”就是限制套利和杠杆，增加购买二手房的成本，即提高购买二手房的门槛。自然的效果是逐步冻结二手房的交易活动。

“变棚为货币化”是指建造新的房屋，通过货币化和安置来刺激消费和生产需求，引导普通人(603883，诊所股票)的资金流入这些新的房屋。

一方面，冻结交易以发挥杠杆作用，另一方面，制造需求以盘活库存，不得不说:

只要有无穷无尽的房屋需要拆迁，楼市就不会崩溃，只要有无穷无尽的调控手段，楼市总能演绎出新的故事。