“317新政”一周年 北京二手住宅网签水平下降近六成

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2017年3月17日，为了遏制春节后北京二手房市场过热的局面，北京在空强势之前出台了限购限贷政策，此后，不断补充了一系列政策。一系列的政策组合冲击可以说是立竿见影的、有效的。北京二手房市场迅速降温，成交量和价格都有所下降，市场回报是合理的

1.网上签约数量同比下降52.2%

据我家集团市场研究所统计，以2017年3月17日的“317新政”为临界点，在“317新政”前一年(2016年3月18日-2017年3月17日)，北京共有254，916套二手房在网上签约，“317新政”出台一年后(2017年3月18日)

从每月的网上签约量来看，“317新政”的效果立竿见影。北京二手房网上签约量从4月份开始迅速下降，2017年7月降至最低点，然后缓慢上升至每月约1万套。目前，截至3月上半月，北京已有4730套二手房网上签约，预计整个月网上签约仍将保持在1万套左右。与一年前相比，“317新政”降低了北京二手房网上签约水平近60%。

从北京各区县的网上签约情况来看，与317新政出台前相比，各区县的网上签约都有所下降。统计显示，与新政出台前相比，在317新政出台后的一年中，通州区网上签约量略有下降，下降了49.9%，而开发区降幅最大，高达72.5%。

2.房价已经下跌了11个月

受价格粘性的影响，2017年“317新政”后，北京二手房交易价格在4月份连续一个月惯性上涨。然而，从那以后，北京的二手房价格进入了持续下跌，已经下跌了11个月，累计下跌了19.5%，接近20%。

与2017年4月的最高点相比，北京各区县的二手房价格也有所下降。据我爱我家集团市场研究所统计，除了怀柔、门头沟、密云、延庆和开发区外，2018年3月北京各区县二手房价格较2017年4月下降了8%至30%。其中顺义区降幅相对较小，为8.1%，通州区降幅最大，为29.1%，远远超过其他区。

3.商业贷款的比例急剧下降

“317新政”后的一年，北京用商业贷款购买二手房的客户比例大幅下降。据我家集团市场研究所统计，在317新政后的一年中，全额购买二手房的客户占33.9%，比317新政出台前的一年增加了10个百分点；使用商业贷款购房的客户占26.5%，比“317新政”出台前一年下降了28.6个百分点；使用市级管理公积金的客户占24.7%，增长9个百分点；使用其他方法购买房屋的客户(组合贷款等)。)占14.9%，增长9.7个百分点。前一年，商业贷款的比例从一半以上下降到30%以下，其他支付方式的比例也在增加，全购成为目前最高的支付方式。

4.交易节奏大幅放缓

随着市场降温，“317新政”后，在北京购买二手房的消费者变得越来越理性。据我家集团市场研究所的统计，在“317新政”前一年，北京二手房平均销量是8.31倍，“317新政”后一年是13.87倍，这表明更多的人需要从闲逛到出售来看房子。与此同时，在“317新政”前一年，北京每一位顾客在交易前的平均购房次数为2.88次，而在“317新政”后一年，这一数字上升至4.86次。顾客看房的次数增加了，购买决定显然更加谨慎。

从交易周期来看，“317新政”前后有很大变化。“317新政”前一年，北京二手房买家从登记到交易的平均交易周期为27天，交易时间不到一个月。新政后一年，客户平均交易周期增加到44.7天，比新政前延长17.7天，交易节奏明显放缓。

我的家族集团副总裁胡景晖表示，“317新政”对稳定房价、冷却楼市、引导市场回归理性产生了立竿见影的效果。严格控制购房资格，提高首付比例，大幅抑制投机性房地产投机需求，稳定市场预期。此外，新政后，北京不断出台一系列配套政策，如非北京纳税从5年改为连续60个月。离婚后一年内购买了两套住房，商品房交易受到限制。投机性房地产投机者可能钻的所有政策漏洞都被堵住了。“317新政”的调控以及随后的一系列政策组合冲击是前所未有的。此外，在“317新政”后，北京的住房贷款利率逐渐提高，原来8.9%和10%的利率优惠已经消失。取而代之的是，基准利率的1.1倍和1.2倍的利率已被取代，第二套房甚至还有目标利率上调。因此，面对多管齐下的政策，北京的二手房市场只能掉头向下，进入下行通道。

“317新政”后，北京二手房交易量迅速下降，并迅速见底。市场见底后，回报逐渐变得理性。房价下跌使得一些购房需求终止，观望买房。交易量开始略有回升，基本稳定在每月1万台左右的低水平。交易量下降后，交易价格开始下降。尽管月度降幅很小，但降幅从未停止，一年内累计降幅接近20%。这些成交量和价格数据充分证明了“317新政”的效果非常显著。

如果说北京的监管政策是历史上最强、中国最严格的，那么通州区是中间最严格的。受通州行政分中心建设的影响，通州区政府对通州实施了比北京其他区更严格的控制。早在2015年，当全国仍在取消限购和去库存时，通州就取消了限购。在北京完全限制“317新政”后的“商品房变更”之前，通州早在2016年5月就开始限制购买商品房。因此，在过去的一年里，通州的二手房市场比北京的其他地区都要冷，价格下降的幅度更大。

由于首付和贷款利率的提高，去年利用商业贷款购买二手房的人数急剧下降，比例也迅速缩小。相比之下，尽管全额购房的人数在减少，但他们的比例却在逐渐扩大。这种支付结构的优化大大降低了市场的杠杆风险，有利于市场的稳定和长期发展。同时，随着支付结构的变化，北京二手房市场的客户基础结构也发生了变化。首次购房或提高住房拥有率的需求已成为市场的主要需求，投机性投资需求受到严重打击，逐渐淡出市场；同时，只需要买房的人更理性。

除了成交量和价格的变化，“317新政”也带来了购房心态的变化。在新政之前，恐慌性购买很普遍，市场完全被卖房所控制。进入市场后，一套房子可以很快售出，客户也可以很快完成交易。当时，卖家抢劫房屋和临时毁约的情况并不少见。新政后，买家的心态逐渐变得理性，市场开始向买家倾斜。买家愿意花更多的时间找房子，比较房子，做出慎重的决定。因此，看房的数量增加了，看房的顾客数量增加了，交易周期也大大增加了。

胡景晖认为，“317新政”的显著效果表明，该政策对中国房地产市场的影响是无与伦比的。目前，中央政府已经为房地产市场定下了基调，即"房子是用来居住的，不是用来投机的"，严格调控已成为大势所趋。因此，北京二手房市场将继续处于低温状态，网上签约量可能会稳定在每月10000套以上的水平，这将在恢复期间保持稳定，而价格将保持小幅下降趋势，并在下降期间保持稳定。在买方主导的情况下，北京二手房市场未来将会更加健康和稳定。