郭雪松：中国经济增长恢复 房地产由去库存变库存回补

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金融网站1月27日由北京国际金融博览会组委会主办的“2017中国金融年度论坛”于2018年1月25日至27日在北京展览馆演讲厅举行。1月27日下午，国信证券高级宏观分析师郭出席“资本市场2018:趋势与预测”论坛。分享他们对经济增长的看法。

图:国信证券高级宏观分析师郭

郭表示，过去一年，上证综指上涨7%，沪深300指数上涨22%，表明股市正在上涨，债市、国债下跌5%，CDB下跌4.3%，债券市场正在下跌。去年中国的商品价格上涨了12%，我们可以看到人民币对美元的汇率上升了6%。因此，从过去的一年中，我们可以看到，中国主要资产的表现包括股票上涨、债券下跌和大宗商品上涨。资产配置对应一个经济阶段，即经济复苏阶段。这表明，在这个市场上，人们用钱投票，认为中国经济将在2017年复苏。

全球主要市场的表现与总统们完全一样。去年，摩根士丹利资本国际全球股市上涨22%，而海外美国债券下跌，亚洲新兴市场债券下跌，全球债券全部下跌。全球商品价格上涨了11%，几乎与国内工业产品指数持平。全球新兴市场对美元的汇率已升值约6%，与人民币的升值幅度相当。因此，从全球资产类别的表现来看，反映的结果是全球股市在上涨，债券市场在下跌，大宗商品价格在上涨，全球新兴市场的汇率在升值。因此，全世界所有投资者用钱投票的结果是全球经济增长正在复苏。这是资产市场的表现。

其次，从经济数据来看，全球经济增长已从2016年年中开始复苏，并已恢复到高于2013-2014年高点的水平。因此，从全球经济数据来看，全球经济正在复苏。从资产类别的表现来看，市场投资者也认为，用钱投票后，经济增长正在复苏。这两者是一致的。中国投资者也用钱投票。中国经济正在复苏，但复苏不如海外市场强劲。

因此，本轮全球经济复苏的基础是所有市场、经济体和行业的清理。这种清算使得全球经济增长的复苏更具可持续性，持续时间也更长。从历史经验的角度来看，历史上通常只有两种力量来中断这种清理或中断经济增长的恢复。第一股力量是通货膨胀。如果全球通胀上升，各国央行将严重收紧货币政策，从而中断一轮经济增长的复苏。第二种可能的力量是金融市场存在很大的扭曲，比如股票市场和房地产市场。一个更明显的例子是，在2008年金融危机之前，房地产市场和金融市场出现了很大的扭曲，这种金融市场的一些扭曲的影响将破坏本轮经济增长的复苏。但幸运的是，站在现在，我们可以看到，整个世界正面临低通胀模式。幸运的是，我们可以看到全球金融市场没有扭曲。

因此，考虑到全球经济增长的复苏是建立在清算、全球低通胀和金融市场稳定格局的基础上，我们倾向于认为，全球经济增长的这种同步复苏在过去几年中是非常罕见的，而这种连续性将是相对罕见的，并将持续很长时间，这将对中国经济产生非常明显的支撑。这是我们对第一层次经济增长的看法。

在第二个层面上，我们将简要讨论一下国内经济增长和国内需求的情况。

我们知道内需中国房地产市场是影响国内经济需求的核心力量。让我们简单看看中国目前的房地产市场。首先，分享对数据的两个观察，然后看看房地产市场的当前模式。第一个数据观察，这是上市房地产企业的库存情况，蓝线是房地产企业的合理库存水平，红线是实际库存水平。可以看出，在2014年至2016年期间，中国普遍实施了房地产去库存化进程。到目前为止，中国的房地产库存水平已经下降到合理水平以下。因此，在现实中，我们可以看到越来越多的城市需要执行一些限制购买和贷款的政策。然而，目前限制购买和贷款的政策范围实际上比2011年更广。这背后的原因是，一些城市的房地产价格面临着比2011年更大的上涨压力。那么这种压力来自哪里呢？正是从这里开始，房地产市场的存货不足。

第二次数据观察，我们都知道房地产市场的销售情况相对较差。你们都在北京，所以你们可以有非常直观的理解。这是我们测算的一、二、三线城市房地产销售面积的同比增长率。红线是一线城市，绿线是三线城市和四线城市。一线城市、三线城市和四线城市的房地产销售都在逐渐下降。也就是说，如果你问很多中介机构，就会反映出现在我们的房地产市场的成交量不是很好。但是在糟糕的营业额背后，让我们再看看价格。这是一、二、三层新建住宅的环比比率，即新建住宅指数。红线是一线城市的价格，绿线是三线城市的价格。在历史上每一轮房地产价格下跌的过程中，价格都有所调整。例如，如果我们看看北京，北京也经历了一轮房地产价格的上涨和下跌。然而，在每一轮房地产销售价格下跌的过程中，价格都在下跌和调整。但是这一轮，我们来看看四线城市的情况，重点是右边的绿线。尽管四线城市的房地产销售已经下降，但你可以看到房价仍在创新高。如今，四线城市的许多房价已经比2013年的历史峰值(绝对价格)高出3%或40%。这一增长是由于房地产销售的下降。背后的原因是什么？事实上，我们刚才分享的两个数据背后的核心原因是相同的。也就是说，中国房地产市场的库存水平太低。因此，在过去的一年里，像万科这样的房地产企业尽了最大努力在全国市场上收购土地，因为越来越多的房地产市场库存不足。因此，尽管四线城市的销售下降，但价格仍可创出新高，因为房子实在不够。

我们观察到了这些现象，因此，我们现在已经通过了中央政府提到的房地产去库存化的过程，我们需要立即面对的是一轮房地产生存补货的过程。从2014年到2016年，甚至到2017年，已经过了三四年，下一轮房地产补货将持续更长时间。就国内需求而言，一旦进入房地产市场补充库存，房地产建设和房地产企业启动的弹性将非常大，应该会超出大家的预期。