个人房贷利率正式挂钩LPR！对购房成本有何影响？

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国庆假期后，抵押贷款基准利率如期调整。

根据中央银行的规定，从今年10月8日开始，新发放的商业个人住房贷款的利率将以最近一个月同期的市场报价利率(lpr)作为定价基准。

据《国际金融新闻》记者了解，根据“按市决策”的原则，北京许多银行实施了第一套不低于同期lpr加55个基点的个人住房贷款利率，第二套不低于同期lpr加105个基点的个人住房贷款利率，略高于前期水平。

但是，很多业内人士认为，新政的实施对实际利率水平影响不大，因此不会对购房者的月还款额产生重大影响。

北京的许多银行都与lpr有关联

央行此前宣布，从2019年10月8日起，新增商业个人住房贷款利率将以最近一个月同期贷款市场报价利率为定价基准上调。换句话说，9月20日的lpr报价将成为国庆节后新的抵押贷款利率的第一个参考标准。

在下限方面，央行明确要求第一套商业个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率，第二套商业个人住房贷款利率不得低于同期贷款利率加60个基点。

9月20日，最新的lpr报价发布:1年期品种报4.2%，比8月份下降5个基点；报告了4.85%的5年以上品种，保持不变。

由于大部分住房贷款的期限都在5年以上，也就是说，国庆后的商业个人住房贷款第一利率不低于4.85%，第二利率不低于5.45%。

值得注意的是，央行指出，中国人民银行省级分行应按照“按市决策”的原则，引导省级市场利率定价的自律机制，根据国家统一信贷政策和当地房地产市场的变化，确定辖内第一套和第二套个人住房商业贷款的利率上限和下限。

在北京，10月8日，《国际金融新闻》记者从一家国有银行北京分行获悉，从10月8日起，该行发放的新增个人住房贷款按贷款市场的报价利率定价。原则上，我行第一批个人住房贷款执行利率不低于同期贷款利率加55个基点，第二批个人住房贷款执行利率不低于同期贷款利率加105个基点。也就是说，第一组下限是5.4%，第二组下限是5.9%。

“10月8日前发放的个人住房贷款和已签订但未发放的个人住房贷款仍按原合同执行。”负责人说。

北京一家股份制银行的个人贷款官员告诉《国际金融新闻》记者，第一套房的利率为5.39%，第二套房的利率约为5.88%。

另一家国有银行的个人贷款经理告诉记者，首笔住房贷款的最优惠利率是5.4%，但能否实现实际上取决于个人资质。

在上海，有消息透露，“在抵押贷款利率与lpr挂钩后，上海目前的抵押贷款利率初步确定为:第一套个人住房贷款利率不低于相应时期的lpr减20个基点，第二套个人住房贷款利率不低于相应时期的lpr加60个基点。”

据此，《国际金融新闻》记者要求四大银行中两家的信贷人员进行核实，对方称情况属实，但也强调减息点只是暂时的，然后每月根据lpr值进行调整。

第三，四级城市利率可能会略有下降

易居研究所的报告显示，2019年10月，四个一线城市首套住房的低利率抵押贷款利率为5.23%，略高于9月份的5.21%，增幅为0.02个百分点。与此同时，四个一线城市的二套房低利率抵押贷款利率为5.61%，略高于9月份的5.58%，上升0.03个百分点。

在二线城市，10月份，杭州、苏州、南京、宁波、合肥、重庆和海口的首套住房按揭贷款利率为5.67%，较9月份的5.64%小幅上升0.03个百分点。与此同时，7个二线城市的二手房按揭贷款利率为5.99%，略高于9月份的5.94%，增幅为0.05个百分点。

易居研究院智库中心研究主任严跃进指出，抵押贷款利率数据的变化反映了两个特征。一是一线城市采用新的利率定价机制后，利率变化实际上很小，进一步体现了利率稳定的方向；第二，第二套房的利率变化稍大。

与一、二线城市的稳中有升不同，四线城市的按揭利率略有下降。无锡、珠海、佛山四线城市首套住房按揭贷款利率为5.59%，略低于9月份的5.64%，下降0.05个百分点。同时，这三个城市的二套房抵押贷款利率为5.83%，略低于9月份的5.88%，降幅也为0.05个百分点。

对此，严跃进强调，这三个城市属于四线城市中楼市相对较强的三个城市，而其他相对偏远落后的三个四线城市的按揭利率有望持平或略有下降，尤其是第一套房。

对买房成本没有明显的影响

如今，抵押贷款利率的参考基准已经改变。对于购房者来说，最关心的问题是买房的成本。

央行相关负责人早前表示，转换定价基准后，基本相当于中国个人住房贷款的实际最低利率。与改革前相比，当家庭申请个人住房贷款时，利息支出基本不受影响。

根据目前银行设定的下限标准，北京市第一套和第二套住房贷款的利率与之前的抵押贷款利率相比略有上升。此前，北京首套住房贷款的主流利率比基准利率高10%，即5.39%；第二套住房贷款的利率比基准利率高20%，即5.88%。

目前，根据最新的贷款利率，第一套住房贷款利率的下限为5.4%，第二套住房贷款利率的下限为5.9%，分别小幅上升0.01个百分点和0.02个百分点。

那么，抵押贷款利率基准的变化对购房的实际成本有多大影响呢？

在北京许多银行的账户经理看来，买房的成本不会有太大变化。

上述股份制银行的个人贷款工作人员表示:“目前，基准利率已经成为lpr，lpr选择市场上18家不同的银行，综合参考它们的贷款利率报价。实际上，它不会有很大的调整，对买房也不会有什么影响。”

一位房地产经纪人也说，比如，现在第一套房的基准是4.85%，而以前是4.9%，月供平均在10元以上，影响不大。

严跃进认为，最近一次lpr利率调整不会对按揭贷款成本产生实质性影响，但更多的影响体现在贷款定价模式的调整上，即后续利率的自我调整会更大。

融360|建普科技大数据研究分析师在接受《国际金融新闻》记者采访时表示，虽然前期准备和试点工作已经进行了一个多月，但目前，即使是在重点城市，也不是所有银行都开始按照新方法进行按揭贷款报价。一线城市尚未完全调整，而二三线城市可能需要更长的过渡期。

“未来，在信贷紧缩和住房市场严格控制的背景下，抵押贷款利率的上升趋势将会持续。然而，lpr的报价水平和频率不会对抵押贷款利率产生太大影响。从前两个lpr周期的报价水平来看，5年期lpr的变化频率可能远低于1年期lpr的变化频率，并且很有可能保持短期稳定。因此，在抵押贷款利率与lpr挂钩后，虽然变化频率会快于以前的参考贷款基准利率，但不会每月都有变化。lpr新政对抵押贷款利率的影响将逐渐减弱，并确保房地产市场的稳定。”李万甫说。

在新的抵押贷款利率政策下如何买房？

苏宁金融研究所高级研究员陈家宁表示，新的按揭利率政策对当前房地产市场的影响有限，购房者可以综合考虑首付比例、各地限购限贷政策、个人收入和资产水平等多种因素进行评估和决策。

然而，陈家宁认为，由于新政下引入了低利率，新的抵押贷款利率比旧政策(基准利率)更不稳定，这也意味着更大的利率风险。因此，建议购房者在测算月供应量和贷款规模时，应结合自己的收入水平，留足零用钱，量力而行。此外，由于目前新的抵押贷款利率政策仅限于商业贷款，公积金贷款仍采用旧的方法，不仅利率较低，而且利率波动较小，利率风险较低。因此，在同等条件下，如果条件允许，可以选择公积金贷款，如果公积金贷款的额度不够，也可以考虑公积金和商业贷款的混合模式。