深度分析！未来五年 房价是跌是涨？

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据不完全统计，100多个城市出台了150多项楼市调控政策，热点城市不断限制购房、贷款、价格、销售和业务。与此同时，一系列新概念、新机制、新模式，如共享产权、长期租赁公寓、“住无投机”、长期机制等，都对未来政策和市场趋势产生深远影响，更关系到每一个老百姓的切身利益。

回顾过去的2017年，房地产是一个不可避免的关键词。今年是房地产行业达到新高的一年；这也是历史上监管力度最大的一年。据不完全统计，100多个城市出台了150多项楼市调控政策，热点城市不断限制购房、贷款、价格、销售和业务。与此同时，一系列新概念、新机制、新模式，如共享产权、长期出租公寓、“住无投机”、长期机制等，都对未来政策和市场趋势产生深远影响，更关系到每一个老百姓的切身利益(603883，医药股)。

进入2018年几天后，一些城市放松管制的消息很快占据了头条，今年的房地产仍将是各界关注的焦点。

新时期房地产市场会发生怎样的变化？这背后的逻辑是什么？

宏观层面的内外环境压力

随着美国大规模减税法案的通过，利率的进一步提高和美联储的收缩，以及欧、美、日相继拒绝承认中国的市场经济地位，国际金融和贸易环境对中国越来越不利。无论中国是主动还是被动，都不可避免地要应对全球贸易战、减税战和金融战。

美国的减税将不可避免地导致美国企业的投资和海外利润返回美国，并吸引非美国企业在美国投资，这将刺激美国经济，同时挤压其他国家的经济。不仅美国，而且英国长期以来都声称要保持g20低税率的竞争力。印度和中国已经率先减税，但力度仍不足以抵消美国和英国减税的影响。

众所周知，美国加息将不可避免地缩小中美利差，引导美元回归，迫使中国被动加息，或者被动加息，就像房地产市场已经加息一样；美元汇率的收缩也导致美元流动性下降，美元升值，迫使人民币贬值，美元外流，形成放弃人民币资产、寻求美元定价资产的新趋势。

显然，美国所希望的三次世界大战的最终结果是:美元升值，美元回归，美国投资扩张，美国开始征服全世界，尤其是中国。对中国影响最直接的是外汇外流、货币贬值、企业转移、流动性收缩、资本成本上升和资产价格下跌。

中国由投资向消费的结构转型取得成效，消费增速保持稳定。对经济增长的贡献率已达到64.5%，且比重仍在上升；出口将遭遇不利，增长难以预测；地方政府债务受到限制，房地产继续受到监管，流向房地产的资本难以增长，这将拖累固定资产投资。

在接下来的三年里，钱是稀缺和昂贵的，现金是王道。洪水泛滥的日子将一去不复返，房地产行业应该为困难时期做好准备。

调控的有效性表明，泡沫风险不应扩大

控制已基本取得成效。

2017年11月，国家统计局发布的数据显示，房地产销售面积和投资增速双双下降，抵押贷款增速降至-1.6%，存贷款增速也持续下降；70个大中城市的房价普遍下降，稳定的价格平价意味着未来市场泡沫的风险将逐渐降低。

我们预测，今年的楼市将是历史上最稳定的一年，楼市不会涨跌，房价也不会暴涨暴跌。

未来，一、二线城市的住房供应将趋于减少，四线城市的住房供应难以增加。金融环境的紧缩也将导致买家数量的减少。2018年，交易面积将略有减少，交易价格将略有上升。未来的市场蛋糕很可能会逐年变小。

房地产市场已经开始降温，但房地产市场的监管仍将严格。从政策角度看，楼市政策主要是稳定，稳定房价，稳定市场，稳定预期。

调控将从基于城市的政策转变为一个城市的多政策，从一线和二线城市转变为次区域价格控制，从四线城市的去库存化转变为在有库存的地方去库存化，包括县城。调控将呈现出内容更加细化、策略更加差异化、方式更加多样化的新格局，以及以地方政府为主体、非一刀切的调控新模式。

我们相信，监管在未来五年内不会撤销。购买限制、贷款限制、价格限制和销售限制的政策仍将执行，必要时将继续进行修补。限价指令可以进行一些逐步的放松，通过调整二手房的价格来减少二手房的价格反转。流向房地产的资金将继续受到限制，房地产市场的目标加息已经完成，一些城市未来可能会继续加息。未来，房地产市场和当地城市将继续降温，这将有助于防止风险形成共鸣，市场前景不会再次上升。

定期轮换不再适用，长期机制正在逐步建立

既然放松调控的希望渺茫，2018年的楼市会不会扭转局面，成为名副其实的“转折点”？

事实上，监管意味着调整和控制，试图在“不突破上限和不突破下限”之间找到平衡。上限意味着泡沫不能继续膨胀到无法控制的程度，下限意味着系统性风险不会发生。无情的监管也意味着以前的房地产市场周期理论不再有效，未来的长期机制将被生动地描绘出来。

过去，房地产市场存在多轮三年小周期，其背后的逻辑是房价的涨跌影响社会的稳定与和谐，经济发展需要房地产的拉动。因此，市场总是有规则的，房价的上涨是令人头痛的，而市场的冻结是痛苦的治疗，政策是短暂的、重复的、反复的和频繁的。

报告提出了“住而不炒”的定位和“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的要求。“加快住房制度改革和长效机制建设”已成为2018年的核心任务之一，体系完整、内涵丰富。

如何建立长期机制？住房制度谈多主体供给和多渠道保障。在多主体供给方面，形成新增国有土地、现有企事业单位用地、农村集体建设用地的新格局；在多渠道保障方面，我们建议形成租赁住房、共有产权住房、普通商品房和高端商品房四位一体的住房体系。与穷人相比，他们租房或购买共有产权的住房，而高净值人士购买高端住房，可以无限制购买、无限制价格、无限制销售和高地价。未来将形成高端市场、低端保障的住房体系大框架。

房地产长效机制的基础工程包括城市化进程、增加大城市住房用地供应、房地产登记、增加住房企业注册资本、农村集体建设用地入市、城市土地财政和房产税改革、农村住房管理等。

长效机制涉及土地管理法、房地产法、房地产税法等多项法律法规的修订和完善，加快立法也是房地产市场长期稳定的根本途径。只有这样，房地产市场才能告别循环，走出“反复调整、反复上涨”的怪圈，真正实现房地产的健康稳定发展。

2017年，达在第十九次全国代表大会的报告中强调:“坚持以住为房，不投机为房的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，使人人都能住、住。”可以说，买房的好时机已经到来！

俗话说，“客人在假期前选择房子，客人在假期后选择房子。”准备买房的朋友不妨抓住机会看看是否有合适的建筑。吴极。com精选优质竹笋供您选择，让今年更完整、更有意义。