三个热点 四个支撑 五个变化——万达还有几个30年？

本篇文章3558字，读完约9分钟

这无疑是万达历届年会中最令人担忧的一次。对于万达融创的“世纪交易”，王健林给出了一个简单的解释:做生意，俗称做生意，有时买，有时卖。当中国的房地产业进入“倒耕”的临界点时，万达在其早期正站在一个新的起点上。

2017年，万达举行了第30届年会。

这无疑是万达历届年会中最令人担忧的一次。从房地产项目的大规模转让，到年末数十万条阅读信息的自媒体爆炸，万达在整个2017年一直处于公众舆论的风口浪尖。我相信王健林一开始说“2017年对万达来说是非常难忘的一年，经历了风风雨雨，经历了一些磨难。”

王健林也很坦率，没有走任何弯路。

2017年，资产规模、主营业务转型、扶贫和公益这三个最大的热点争议问题在年会上得到了明确回答。

总资产7000亿元，其中国内资产占93%，万达的整体规模仍是巨无霸，其主要资产在中国。这是万达在2017年最关心的问题。

服务业占收入的63.4%。其中，租金收入的增长率已经连续多年超过30%；文化产业占收入的近30%，这也是一个普遍关注的问题。数百年来，全球没有大型房地产企业成功转型的先例。但是，从收入的60%以上的贡献率来看，万达至少实现了从财务层面的转型，除了发展房地产之外，还有更多的人民币和丰富的经营实力。例如，贵州省丹寨旅游镇自开业以来的半年时间里接待了300多万游客，这使得丹寨县的旅游收入在2017年增长了5倍。去年年底，一段几年前讨论丹寨镇的视频被上传到网上，与正在讨论的版本相比，实际运营的丹寨镇取得了更好的成绩。没有著名的山川，没有独特的景点，没有优质的旅游资源...但在六个月内，它们已经成为贵州的三大景点。

对于万达融创的“世纪交易”，王健林给出了一个简单的解释:做生意，俗称做生意，有时买，有时卖。2017年，在国内外销售的项目总数很高，这让市场怀疑万达是否缺钱。“万达的买、卖、卖关键取决于我们买什么价，卖什么价。”王健林给出的这种核算方法实际上是最简单的商业原则。

“万达过去几年在海外投资的项目现在可以通过出售一半资产来偿还所有债务。”这句话，投资获利者理解得最深刻。所有那些利用财务杠杆迅速扩大利润，然后及时实现利润的人，无疑最能理解这种商业逻辑。那些一次买了十几套但在几年内卖出几套后还清了所有贷款的人，那些在茅台价格超过500元时清仓的人，那些在比特币交易在中国被禁止之前及时止损的人……可以理解老王这句话背后的含义——在买卖之间，赚钱是最好的衡量标准。一个需要规模和声望的企业不需要去舔血。

“买中买”和“卖中卖”的逻辑解释贯穿了王健林近年来经营企业的一贯思想。只是在过去的30年里，中国的房地产业取得了长足的进步，以至于很多人无法理解。

潮水汹涌，嬉闹仍在向前冲，但那些曾经冲到最前沿的人已经放慢了脚步，这在一定程度上不符合人们的惯性思维。然而，正是这种谨慎阻止了万达在低潮时成为裸泳者。

然而，仅仅以极大的热情说“万达集团在世界上绝不会有任何信用违约”是不够的。经历了2017年的动荡之后，万达已经找到了四股能够支持其进一步转型和扩张的力量。

首先，它得到现有成就的支持。影视集团收入增长35%；万达工作室的单屏收入是国内平均水平的1.9倍，会员人数超过1亿；万达体育收入增长了两位数；文化旅游业的收入为139%，净利润成倍增长；这家酒店管理公司在2017年首次实现了整体利润——没有一家公司不害怕转型，尤其是行业领导者。转型不仅是业务层面的变化，也是整个业务逻辑的重构，是对市场的彻底颠覆性理解。

无论是影视、体育还是软管理，它们都是“好看”的领域:它们具有巨大的市场潜力，成本低廉，需要精细化管理。对于习惯于趾高气扬的房地产企业来说，无异于跳下水泥车，拿起绣花针。然而，从2017年的表现来看，万达在转型中获得了强有力的支持。

第二，新品牌支持。专注于自身知识产权传播和衍生产品销售，主要经营儿童教育、娱乐和食品的品牌“宝贝王”，被王健林寄予“有可能超越万达电影(002739)”的厚望。2017年开业的婴儿国王乐园比目标提前一年实现了整体利润。再加上中国3亿儿童的支持和万达从一开始就设定的“知识产权通信”的高门槛，它确实孕育了行业的力量。

第三，支持科技创新。华为今年的出货量已经超过苹果，它可以看到技术给企业带来的活力。全球共申报专利知识产权1278项，获得专利知识产权802项。截至2017年，万达集团拥有的专利已超过5000项。其中，世界上第一个曲面led动态平台即将在广州万达投入使用。

第四，管理能力。时间跨度为5年、投资额超过100亿英镑的大型项目可以实现预算和决算的一致性；随着业务规模的扩大，管理费可节省近7亿元...这种神话式的管理在万达已经成为现实。近年来，在大量企业转向轻资产模式的万达广场，万达只通过品牌购买股票，并不得不分担30%的租金。仍有许多企业排队寻求合作。这背后的原因很简单。借助轻资产标准模板和工程管理软件，万达广场的投资回报可达到行业平均水平的两倍。即使你将来想给万达30%的利润，对大多数企业来说，这也比自己开发和运营要划算得多。

四个支撑点足以在几何关系中建立立体三维空间。在转型过程中，企业要实现从硬件到软件的业务逻辑的完整性并不容易。

因此，万达在2018年做出了一系列决定来遵循这一商业逻辑。

首先是调整商业地产的公司结构。成立商业管理集团和房地产集团，前者是纯粹的商业地产控股和运营经理，肩负着两位数年利润增长的高指标；后者从事房地产开发，债务上限设定的上限极低，无法进行大规模扩张。用王健林的原话来说，“主要任务是建设万达广场，此外，还要做一些生意。”他们不同的任务延续了万达减少巨额资产和收缩房地产行业的逻辑。

二是加快万达广场建设。这一决定也是基于“中国房地产业的分红期已经过去”的时间逻辑，王健林称之为“护城河计划”，应该像玩围棋一样带头。在商业区，只要先建成一个大型商业综合体，类似的竞争形式就很难倒下。2018年，万达提出了“将万达广场发展成一千家店铺”的目标。数千家门店意味着万达可以在336个地级以上城市建立一个全国性的网络。为此，万达将在2018年建设不少于50个万达广场，合作项目不会封顶。这种激烈的扩张速度可以隐约让人看到万达在房地产行业攻击这座城市时的老样子。只是这一次，方向变成了经营，利润变成了租金。

三是与之相对应的体验消费比例。万达广场的体验产业应在三年内提高到65%，五年内提高到70%。为此，从今年开始，万达将每年命名几个创新广场，让万达广场能够从体验和文化上做出努力。这是从“卖房”到“租房”的逻辑转变。只有坚持顾客和保持消费，利润才能继续增长。在同样的逻辑下，丹寨镇也在设计表演节目，改变目前大多数游客“自带干粮，一天后就走”的现状，试图通过体验和文化创新，让游客在丹寨镇至少停留一晚，这自然伴随着更多的消费。

四是巩固和加强新的支柱产业。影视、体育、文化旅游、酒店管理、宝贝国王集团...这些新产业备受期待。按照目标，2018年文化集团的收入将达到733亿元，其中影视集团的收入将达到581亿元；体育集团的收入为94.3亿元；吕雯集团收入30.7亿元；宝贝王集团的收入为26.4亿元。这些收入占万达集团年度目标的30%，仅比2017年的28%高出两个百分点，但在统计数据上已达到一个新的水平。

最后一个是延续2017年一系列重大举措背后的商业逻辑——不断减少企业债务。2018年，出售非核心资产、偿还所有海外计息负债和增加股权合作无疑将继续出现。然而，当公众已经习惯了万达大象掉头的商业逻辑时，公众舆论将不再像2017年那样受到关注和热烈讨论。

从2017年开始，整个中国正在经历一场从政治逻辑到商业逻辑的新变革。工业而非金融受到更多关注，扶贫已成为未来五年的关键词，前者应在保护环境和追求高gdp之间做出选择……政治逻辑的变化带来了商业逻辑的必然调整。自中国改革开放以来的这一轮“神话经济增长”延续了欧洲、美洲和亚洲四小龙所走过的基本道路:首先是制造业，然后是房地产业。当下一轮变革到来时，将很难利用前一轮的力量创造奇迹。

正如制造业的辉煌已经过去一样，大规模的房地产将成为过去。与改善民生和改善环境更紧密结合的产业将是未来30年最热门的领域。

《说文解字》说我活了三十年，我活了三代，每一代都更多。这句话被老百姓(603883，诊断单位)翻译成“河东30年，河西30年”的俗语，其背后的原因与周而复始有关。它可以随着周期的变化而调整，只有每30年遵循一次，它才能立于不败之地。

国际公认的标准是:10年以下的短寿企业、10至30年的中寿企业和30年以上的长寿企业。当中国的房地产业进入“倒耕”的临界点时，万达在其早期正站在一个新的起点上。