住建部等6部门整治租房市场 遏制平台“高进低出、长收短付”

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近日，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、公安部、市场监管总局、银监会、国家网办等6个部门发布了《关于整顿和规范房屋租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》)，以规范房屋租赁市场主体的经营行为，保护房屋租赁市场各方特别是承租人的合法权益。

近年来，房屋租赁市场上各种问题频频发生。租赁平台是“低成本、高收益、低回报”。中介发布假房子，恶意扣款，非法使用贷款，强行驱逐房客。对此，《意见》明确提出了严格登记备案管理、加强房屋信息发布管理、落实网络平台责任、动态监控房屋等六项任务。

房地产经纪机构和租赁公司会痛苦吗？大量出租人和承租人将会发生什么变化？

加强农业银行低产出、长收入、短支付的监管

长期出租公寓的企业纷纷"打雷"，这就暴露了这种不合理的出租模式:房客付足了房费却莫名其妙地被"借出"；房东签订长期租赁协议，但由于企业资金链断裂而收不到租金，类似现象将得到遏制。

《意见》要求，住房建设部门要加强对房屋租赁企业的监管，对房屋租赁企业采取“AG低付”(业主付租金高于承租人付租金)和“收长付短”(承租人收租金长于业主付租金)的经营模式，引导房屋租赁企业在银行设立租赁资金监管账户，包括租金和存入监管账户。在房屋租赁企业的租金收入中，房屋租赁贷款的金额不得超过30%，超过比例的应在2022年底前进行调整。对于没有能力继续经营、扩张规模过快的房屋租赁企业，可以采取约谈预警、暂停网上签约备案、发布风险警示、依法查处等措施防范和化解风险。违反规定设立基金份额等。，影响金融秩序的，各相关监管部门应当按照职责加强对违法违规行为的日常监管和调查；涉及无照经营、价格违法、垄断协议和滥用市场支配地位的，市场监管部门应当依法查处；涉及治安管理违法犯罪的，公安机关应当依法查处。

上海中原地产市场分析师卢文喜表示:“长期租赁公寓一再出现爆炸式增长，吸引了市场的关注。”他们的一些行为包括高价买房和低价租房，这本身就扰乱了正常租赁的继续，并给后续市场带来不确定的风险。因此，加强对这些机构的管理为维护房客和房东的合法权益提供了保障。”

记者注意到，《意见》还要求金融监管部门加强对房屋租赁金融业务的监管。办理房屋租赁贷款业务，必须以网上签订并备案的房屋租赁合同为依据。根据合同期限、租金批发期限和房屋租赁贷款期限相匹配的原则，贷款期限不得超过房屋租赁合同期限，发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率相匹配。

同时，要做好贷前调查，认真评估借款人的还款能力，确定融资金额。加强贷后管理，严格审查贷款使用情况，防止房屋租赁企业形成资金池和增加杠杆。房屋租赁企业不得以隐瞒、欺骗或者胁迫的方式要求承租人使用房屋租金消费贷款，不得以分期租金或者租金优惠的名义诱导承租人使用房屋租金消费贷款。

“为了支持租赁，许多金融机构提供租赁金融服务，但也存在一些问题。对市场的优势在于，租赁市场是一个重要的组成部分，在形成梯度消费方面发挥着积极的作用。然而，在鼓励新事物的同时，我们必须具有包容性，我们必须及时控制和改善出现的重大新问题。”卢文喜说道。

非住宅装修更符合法律

与前几年的规范相比，规范出租屋改造成为本意见的亮点。

《意见》指出，住房和建设部门应制定政策，根据法律法规，将闲置的商业办公楼、工业厂房等非住宅建筑改造为租赁住房。改造房屋为租赁房屋的，应当符合建筑、消防等方面的要求。房屋租赁企业对租赁房屋进行装修时，应当征得产权人的书面同意，所使用的材料和设备应当符合国家和地方标准。装修后的燃气质量应当符合国家有关标准，不得危及承租人的安全和健康。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进指出:“过去是从鼓励的角度进行的，但这一政策实际上强调的是规范的概念，这是一些房屋购买和储存机构需要注意的，也是一些机构经常混淆的地方。该政策阐明了闲置商业办公楼、工业厂房等非住宅装修的法律和监管指导。，还提到它必须满足建筑、消防和环境保护的要求。从这个角度来看，后续装修的方向保持不变，但细节需要到位。与此同时，预计2020年将出台更多支持类似企业出租和工业出租的政策。”

规范“一室多挂”现象

对于各种假房子和非法出版，意见中详细规定了要加强对员工的管理。房地产经纪机构和房屋租赁企业应当在其业务范围内标明“房地产经纪”或者“房屋租赁”，转租十套以上房屋的单位或者个人应当依法登记为市场主体。房屋租赁企业在开业前将开业信息推送至住房和城乡建设部门。

同时要求同一机构的同一财产只能在同一网络信息平台上发布一次，不同渠道发布的财产信息应保持一致，已出售或撤销的财产信息应在5个工作日内从各种渠道撤销。

对于一些习惯挂多个房间的房地产经纪人来说，新规定能顺利实施吗？卢认为:“没有多大困难，关键是企业的重视程度。”

此次整改也对个人公布的房屋数量提出了新的要求:如果房屋所有人自行公布房屋信息，应核实出版者的身份和房屋的真实性。出版10套以上(套)转租房屋信息的单位或个人，应当验证出版单位的经营资格。

壳牌研究院(Shell Research Institute)分析师黄辉表示，假住房长期以来一直是租赁市场的一个痛点，干扰了市场运行秩序。公布真实的住房信息将有助于保护租户的权益，提高解决租赁问题的效率，在行业内创造一个标准化的市场环境，并为租户提供更好的服务和体验。

房东个人出版房屋对他自己有什么影响吗？卢文喜指出，普通个人一次租房10套以上的情况很少见，对个人行为的限制也是加强管理的一个盲点，比如企业销售人员利用个人信息发布信息逃避监管等。此外，还有一些个人二房东等。这种管理有助于净化市场，提高信息的可靠性。如今，信息不对称经常发生，虚假信息干扰市场。控制信息发布和提高信息准确性有利于租赁环境的健康发展。

“目前，主要责任主体是企业，所以租赁通过企业匹配交易需要备案。但是，从规范行业行为和管理的角度来看，个人手中的住房今后也需要备案。”他补充道。