房地产调控稳字当头

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在目前的大环境下，空有微调房地产政策，但主调难以扭转。

12月9日(周一)，以阳光城(000671) (000671.sz)为代表的a股上市房地产企业数量增加，融创中国(1918.hk)等大部分在港上市的国内地产股也开始流行。在房地产行业的推动下，钢铁和建材等周期性股票活跃起来，房地产及其相关的上下游市场出现了罕见的共鸣。

市场对这一政策反应迅速。几天前召开的政治局会议没有提到房地产。在没有消息就是好消息的解释下，一直处于调控压力下的房地产似乎看到了一些温暖。特别是，中央层面的任何行动都将在资本市场上被无限放大。

从各方的解释来看，从比较历史中不难发现，人们一致预期政策调控正在放松，这可能意味着政策基调转向维持稳定，而不是大幅放松。正如该机构所言，该政策将继续完善，房地产压舱石的作用将重新出现。

放宽购买限制。小步前进。奔跑

事实上，早在大约一年前，当地政府放松限购的措施就悄然相继出台，第一枪是在山东省菏泽市打响的。

一年前，2018年12月，山东省菏泽市住房和城乡建设局发布通知，取消“本地居民两年、非本地居民三年”的规定；降低商品房预售资金监管额度，停止对优质企业的监管，对其他企业的监管额度放宽至10%。

一石激起千层浪。消息一经发布，立即引起了市场的关注，对此山东省住房和城乡建设厅也给予了相应的回应。尽管该政策旨在放松“限售房”，但在当时房地产调控收紧的大环境下，地方政府首次正式发布明确放松的通知，显然对房地产起到了积极的推动作用。

就在此前，一线城市广州菏泽也发布文件，宣布2017年3月30日前(含当日)出售的房地产项目的商业服务性质不再局限于销售目标，即公寓、商铺、写字楼等产品可以出售给个人，购买商业服务性质的个人可以在获得两年房产证后再次转让。

与之前的零星放松相比，进入2019年后，放松限购的措施在各地不断上演，最重要的手段是人才结算或直接结算的方式，如石家庄和海口。

早在2019年初，石家庄就全面放开了城镇居民点。人们可以向当地派出所申请户口迁入市区、县(市)市区和城镇，其配偶、子女和父母的户口可以随他们一起迁入。

海南省基本上直接取消了全省(三沙市除外)的落户限制，明确了在海口租房居住的居民可以落户，取消了夫妻避难所业务中“市外夫妻需办理一年结婚登记”的限制条件。

通过引进人才落户的正一个接一个涌现出来。仅在11月下旬，长沙、佛山和成都天府新区就宣布将不同程度地取消对在本地工作并符合一定标准的人才购房的限制。

天津是一线城市，通过引进人才，直接或间接放宽购房限制，行动早，重视度高。早在2018年年中，天津就宣布了“海河人才”计划。据当地媒体报道，在不到一天的时间里，已有30万人登录并下载了“天津公安应用”来申请结算。

根据当时的通知，全日制大学毕业生不超过40岁，硕士研究生不超过45岁，博士生不受年龄限制，可以直接定居。除学术指标外，其他符合条件的合格人才、技能型人才和创业型人才可以直接在天津落户。

几天前，天津出台了一项新政策。对于户籍尚未迁入天津的员工，如果其家庭在天津没有住房，可以在天津购买一套住房，不再在天津提供社会保险或个人所得税证明。该政策计划在天津滨海中关村科技园区和宝坻中关村科技城试行，试行期为一年。

杭州、南京等等...各地纷纷宣布通过放宽结算或引进人才，直接或间接放宽限购。

在“房无投机”的监管基调下，越来越放松的限购政策似乎与监管政策背道而驰，尤其是刚刚结束的政治局会议没有提到房地产，这进一步激起了市场的敏感神经。那么，从政策基调的角度来看，监管应该转向吗？

房地产调控先行

太平洋证券(601099)指出，回顾近几年年底的政治局会议，不难发现，这不是第一次房地产被“忽视”，但12月的政治局会议的草案相对简短，真正的调整应该等待中央经济工作会议。

这是事实。在2015年底的政治局会议上，提出了解散房地产库存和稳定房地产市场的建议。在随后的中央经济工作会议上，房地产去库存被列为2016年经济工作的五大任务之一。

2016年和2017年底的政治局会议强调建立一个长期的调控机制。2016年，提出加快研究建立符合国情和市场规律的房地产稳定健康发展长效机制。2017年，有人提出，加快住房制度改革和建立长期机制应是下一年的重点任务。

2016年中央经济工作会议指出，“房子是为了生活，不是为了投机”，同时，应建立一个长期机制，遏制房地产泡沫，防止大起大落。2017年，主要提到了租赁市场，建议建立租购并举的住房制度，发展住房租赁市场，特别是长期租赁，完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性。

2016年，还提议严格限制信贷流向投资和投机性房地产。太平洋证券指出，虽然中央政治局会议没有涉及太多关于房地产的内容，但中央经济工作会议表达了很多，而且更加严厉，首次提出“不应投机炒房”。

2018年和2019年底的政治局会议强调经济稳定，没有直接提到房地产。但是，2018年中央经济工作会议提出，“要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住用不投机的定位，按照城市分类指导，落实政策，强化市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。”

也就是说，尽管2018年的政治局会议没有涉及此事，但随后的经济工作会议再次强调了“无投机性住房”的监管基调。

因此，太平洋证券指出，12月政治局会议一般是中央经济工作会议的预备会议，真正定调的内容是中央经济工作会议的草案。因此，在分析12月政治局会议的草案时，我们应该更加注意它说了什么，而不是过度解释它没有说的话。

太平洋证券预测，2019年的中央经济工作会议可能会继续提及“住房和无投机住房”。在所有的房地产调控政策中，放松融资政策的可能性最小，短期内系统性放松房地产融资政策的可能性相对较小。虽然房地产贷款余额同比增速已降至15.6%，但仍高于贷款总额12%的增速。

从防范和化解金融风险的角度来看，金融监管部门不希望房企在未来继续增加杠杆率，“借新还旧”的指导思想可能会持续很长时间，引导房企更多地依靠自有资金和销售回报实现内生增长。

太平洋证券还指出，在2019年的中央经济工作会议上，也应该提到“按城市制定政策”，城市的政策会以“人才”和“户籍”的形式体现出来，因为即使没有提到房地产，这些政策原本都是要求中央政府积极推动的，所以被叫停的可能性比较小。

这些轻微的放松政策可能不会对当地房地产市场产生直接影响。正如中共中央政治局在7月份的会议上提出的那样，“房地产不应被用作刺激经济的短期手段”，短期内不会有刺激房地产的政策。

CDB证券也持有类似观点。中央政治局会议对宏观经济的调整仍然是有方向性的，市场关注的一些关键点要到中后期的中央经济工作会议才会明确。

中国发展证券指出，7月政治局会议提出的关键点，如住房和无投机住房、优先考虑就业和稳定价格，在年底的政治局会议上没有提及，这与上述在年底的政治局会议上强调方向而非细节是一致的。同样，2018年底的政治局会议也没有提到房地产、就业等方面。

回顾2016年后的中央政治局年终会议和中央经济工作会议，不难发现，长效机制的制定更加频繁。无论是住房还是非住房，租售并举，为城市制定政策，都是为了建立一个完整的长效机制。因此，房地产监管往往建立一个稳定的机制，而不是频繁的变化。

监管不是为了打击房地产，而是主要为了抑制房价的快速上涨和稳定房价。2018年后，地方政府通过定居和引进人才，变相放松了限购政策，但指望出台刺激房地产的政策是不现实的。

海通证券(600837)指出，保持稳定是大方向。从历史经验来看，如果不涉及房地产报表，在随后的产业层面和宏观层面上，信贷会有不同程度的放松。

招商证券(600999)也认为，近期经济下行压力加大的因素可能在增加，政策边际改善的可能性在增加。“无房炒房”、“稳定地价、稳定房价、稳定预期”的基调不会改变，预计“按市决策”将改善房地产政策的空空间。