央行时隔4年再现“普遍降准＋定向降准”对楼市利好有限

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日前，央行决定在9月16日将金融机构存款准备金率全面下调0.5个百分点，同时将仅在省级行政区域经营的城市商业银行的RRR存款准备金率下调1个百分点。这是央行在4年后再次推出“普遍RRR减息+定向RRR减息”，释放了约9000亿元的长期资金。业内人士表示，此次RRR降息的主要目的是降低实体企业的融资成本，支持实体经济的发展。尽管信贷环境总体上趋于宽松，但房地产基金的防火墙已经建成。目前，房地产仍处于高监管压力时期，监管当局将限制新释放的资金进入房地产市场。因此，RRR降息对楼市的好处是有限的。

从历史经验来看，RRR降息导致整体资金松动后，房地产受益最大。据了解，此次RRR降息已释放出约9000亿元资金，有效增加了金融机构支持实体经济的资金来源，并使银行资金成本每年降低约150亿元，这可以通过银行传导降低贷款实际利率。RRR方面削减的资金是否会再次流入房地产市场，已经引起了很多关注。

对此，恒大地产研究院的任泽平认为，保监会23号文件对房地产信托进行了严格监管，并叠加了新的lpr报价机制，提高了五年期lpr利率，解决了RRR削减资金流入房地产的担忧。从供应方面来看，自7月份以来，房地产融资已全面收紧。中国保险监督管理委员会和中国证券监督管理委员会已发布文件，加强监管，并对银行贷款、信托、保险和海外债券等融资渠道实施特别指导；从需求方面来看，本轮低利率改革中的5年期低利率主要针对个人住房抵押贷款，这实际上与实体经济的1年期低利率隔离开来，并为抵押贷款设定了较低的利率上限。房地产与房地产之间的资本防火墙有效地防止了宽松资金流入房地产市场，实现了“住而不炒”、“不以房地产作为短期刺激经济手段”的政策取向。

壳牌研究院(Shell Research Institute)首席市场分析师徐小乐也认为，RRR降息可以通过向银行释放资金来降低银行的资本成本，从而降低实际贷款利率。尽管lpr政策已经调整了空的抵押贷款利率，但之前的抵押贷款政策仍然停留在抵押贷款利率的下限，从而限制了银行因资金宽松而降低抵押贷款利率。这项政策带来的宽松资金对房地产市场的影响有限。

自今年5月中旬银监会23号文件清理整顿包括非法利用银行和信托资金征地在内的房地产融资混乱以来，监管部门不断加强对房地产融资的监管，银行信贷、信托融资、海外债券发行等融资渠道全面收紧。政策方面再次重申“不应投机炒房”，并进一步强调“不应将房地产作为刺激经济的短期手段”。8月初，中国保险监督管理委员会发布文件称，将对32个城市的银行房地产业务进行专项检查，严格查处各种挪用和挤占资金进入房地产行业的违法行为。8月底，中国保监会下发通知，对部分地方中小银行进行现场检查，批评中小银行违规为房地产项目融资。

“可以说，在此次RRR降息之前，房地产市场一直受到来自政策方面和金融方面的严格限制，房地产市场的“稳定导向”基调不会改变。”通策研究所所长张宏伟表示，目前房地产市场基金政策的“窗口引导”防火墙已经建成。即使市场上有钱，也很难非法进入房地产市场。短期而言，至少在第四季度之前，楼市调控将继续，市场调整的基本面将保持不变。

嘉里研究中心指出，由于信贷政策适度收紧，RRR对房地产市场的利好程度降低有限。即使在传统的“金九银十”销售旺季，市场也很难完全逆转市场，交易量的整体回收率确实有限。

然而，中国指数研究院认为，整体流动性的改善至少对房地产供求两端的空效应没有好处，这有利于保持房地产市场全年的稳定运行。实体经济的发展在确保稳定就业方面发挥着重要作用，也有助于防范房地产市场的整体金融风险。