又一省会楼市凉凉：新房打折 二手房已连降12个月

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郑州二手房上市价格已连续12个月下跌。

7月底，“郑州某楼盘每平方米降价3000元”的消息广为流传，就连售楼处的买家和退房者也“擦肩而过，互相关心”。

但与此同时，根据国家统计局的数据，郑州市新建商品房价格一直保持稳定，自2018年底以来，环比增速一直保持在0.1%以内。

对于这些看似矛盾的表现，国家商报记者实地走访了郑州的许多项目，试图还原数据背后的真相。

二手房已经下跌了12个月

“我原本以为地铁的价格会一浪高过一浪。我打算以78万元的价格出售郑州二七区一套37平米的小公寓，但我没想到中介会说目前市场最多只能卖68万元。”赵女士向《商业日报》记者讲述了她的销售经历。"几个月过去了，房子仍未售出。"

郑州二手房市场最近一直处于低迷状态。

据诸葛找房子的消息，从2018年6月开始，郑州二手房的上市价格连续12个月下降，从当时的16800元/平方米下降到7月份的15300元/平方米。

根据国家统计局的数据，自2018年底以来，郑州市二手房价格除今年4月和5月略有上涨外，几乎都呈现出下跌趋势，今年6月，跌幅达到0.4%的新高。

二手房市场似乎缺乏信心。

诸葛的找房子数据显示，郑州二手房供应近期有所增加，降价已成为普遍现象。今年6月，郑州市二手房上市数量为106，855套，同比增长1.8%，其中3，186套价格上涨，同比下降17%，18，340套价格下降，同比略有上升，平均下降47，400元。

郑州市区的房地产吸引力正在下降，降价的房子大多集中在金水、二七、中原等老城区。二七区的一位中介告诉记者:“附近有更多的无电梯房间，居住环境可能会更差。这部分住房不太好卖。”

新房子的涌入

郑州新建商品房的供应量确实在增加，从而分流了一些二手房客户。

根据郑州市统计局的《2018年郑州房地产市场》，2018年郑州市住宅建筑面积为1.27148亿平方米，比上年增长13.1%；住宅竣工面积1357.1万平方米，比上年增长33.2%。

据郑州市人民政府统计，截至2018年12月底，商品房累计销售面积为2207.69万平方米，比2017年12月底增加429.66万平方米。根据年度数据，2018年商品房累计销售面积创历史新高。

据中国参考研究院的数据显示，今年上半年，郑州市商品房市场累计供应量为445万平方米，虽然同比略有下降14%，但成交量明显增加——累计成交量为630万平方米，同比增长43%。

郑州房地产业内人士告诉《全国商报》记者:“自6月份以来，各开发商都加快了推进速度，许多项目同时进入了一些地区的市场。”

据诸葛找房子的消息，6月份郑州共有27个项目开盘，供应8190套，售出6126套。开放项目数量增加了7个，供应增加了65%，营业额增加了47%。

根据数据，郑州的土地供应也在上升。今年春节以来，除6月份外，住宅用地出让数量和土地出让规划建筑面积稳步增长，7月份土地出让规划建筑面积达到161.76万平方米，近期将转为可售项目。

但是，底价有下降的趋势。自2018年8月以来，郑州市土地出让底价一直在走弱，当时为6151.25元/平方米，今年6月的最新数据为3411.82元/平方米，几乎减半。

降价的边缘

大量新房子进入市场，挤压了二手房的空空间，同时，他们不可避免地陷入困境。

根据中央参考研究所的数据，郑州新房的整体价格呈下降趋势。

2019年上半年，郑州市商品房平均交易价格为13138元/平方米，同比下降3%。自2015年以来，郑州市商品房平均交易价格呈稳步上升趋势，但增速在2018年下半年明显放缓，平均交易价格在2019年上半年首次出现回落。

在交易规模较大的热点地区，降价趋势更加明显。

据中央参考研究院统计，2019年上半年，惠济区交易量最大，累计交易量113万平方米，占市区总交易量的18%，降价迹象最先出现在这里。

据媒体报道，郑州最北端的惠济区大河深园推出了133平方米的特价房，从原价13000 ~ 14000元/平方米降至原价10500元/平方米的毛坯房和11500元/平方米的精装房，降幅达3000元/平方米。

当《国家商报》的记者来到大河陈语安的售楼处时，那里拥挤不堪，就像被烟熏过的夏日炎炎。

"听到我们打折的消息后，你来过这里吗？"项目工作人员笑着告诉记者:“这两天，很多管家都直接来咨询降价事宜，但实际上是我们的团购活动，现在已经停止了。”

销售人员继续解释说:“我们总共有700多套套房，我们委托的两家销售公司同时预订了150套。销售公司承保更多，所以我们必须赚取一些利润。集体购买总是比单一购买更合适。”

“这是一个误会。”售楼人说，“据说团购是一次性售完的，不会影响其他业主。然而，由于未能及时支付首付款，导致零星房屋流入市场，也是根据集体购买价格，集体购买中的几个套房被清理。一些业主认为我们正在削价出售。我们已向他们解释并向主管当局报告。”

“现在团购活动已经停止。”

同样在郑州当地开发商开发的另一个项目——汇基区，销售人员报出的价格比公开记录的价格低约1000元/平方米。"我们附近几张新唱片的单价几乎一样，你可以比较一下."

在龙湖南区的一个新址，销售人员告诉记者:“目前，郑州的房价是稳定的。与去年底上市的第一期相比，单位价格仅上涨了100多元，许多财力不足的小开发商甚至出现了小幅降价。”

限制购买优势

目前，郑州市限制非本地户籍人员购房。然而，在《商业日报》记者的实地考察中，几乎每个销售人员都承诺要打破限购的限制。

“没有郑州户籍。只要你看看这所房子，你就可以说你想买什么。”

当记者在惠济区的房地产中行走时，自称是“实地销售”的人往往会上前搭讪，“来看看这里的房子”。

在一个新的网站上，一些销售人员正在向一些人介绍房地产，他们告诉记者:“这些是我们正在寻找的销售渠道。”

但是，从7月22日至9月30日，据河南省人民政府消息，郑州市住房保障和房地产管理局将对房地产市场进行集中整治，重点查处房地产开发企业、房地产经纪人及其从业人员的违法行为。

在对房地产开发企业违法行为和房地产经纪机构违法行为的整改中，上述文件均提及“向不具备购房资格的人出售商品房/提供经纪服务，或诱导、教唆、协助购房人伪造信息，规避限购政策。”

记者注意到，2018年7月，河南省住房和城乡建设厅发布了《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，从预售证书管理、商品房现场销售、商品房销售行为和中介服务等方面，明确限制了商品房销售中的“返本销售”、“首付贷款”、“私人内部认可和排名”等一系列违法行为，并明确了处罚主体单位。

此后，8月，郑州市人民政府发布了《关于依法查处商品房预售违法行为的通知》，要求房地产开发企业遵守商品房预售的五项规定，同时明确了商品房预售违法行为的八项处理办法。从具体条款来看，去年8月份的文件内容与这次不同。

“现在一些楼盘的各种突破，如限购、降价销售、大协渠道的铺设，归根到底反映了开发商对郑州楼市下半年回笼资金的信心不足。”一位业内人士表示。