别指望调控放松了！种种迹象表明 房地产周期已经被弱化

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7月30日召开的中央政治局会议发出了一个伟大的信号——第一次提出“不应把房地产作为刺激经济的短期手段”。

自1998年房改以来，房地产日益成为中国经济周期波动的源头和放大器。特别是2008年全球金融危机之后，中国经济周期的波动在很大程度上可以归因于房地产周期。

但就在三年前，事情发生了变化。

房地产市场促进经济增长

无论哪个国家，房地产市场都会对整体经济产生深远的影响，尤其是在中国。1998年房改后，中国房地产市场正式诞生。房改创造了巨大的市场，释放了大量潜在的住房和投资需求，并衍生出大规模的消费需求。

据业内估计，考虑到制造业投资约有一半与房地产链有关，地方基础设施投资主要由土地财政支持，而服务业部分领域的投资与房地产有关，房地产链带动的相关投资约占全社会固定资产投资的50%，还带动了家电、家具、装饰、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后循环产业。

1998年后，中国经济增长进入新阶段，国内生产总值继续增长。直到2008年全球经济大衰退前夕，中国实际国内生产总值增长率达到14.2%，名义国内生产总值增长率达到23%。

虽然经济增长背后有一些因素，如2001年中国加入世贸组织后进出口增长的爆发、企业生产率的提高和投资驱动的增长模式，但不可否认的是，房地产市场创造的大量投资和消费需求也是经济增长的初始驱动力。

中国房地产周期

自2008年以来，中国的房地产周期在2016年前后出现了两种不同的风格。请参见以下详细分类:

1.从2008年到2016年，政策助长了周期性波动

房地产市场着眼于长期人口、中期土地和短期金融。其中，金融和人口因素是影响房地产需求的主要因素，而土地是影响房地产供给的主要因素。

从中长期来看，自中国房地产市场诞生以来，随着城市化进程和地方政府土地财政制度的变化，需求不断扩大，价格不断上涨；与此同时，一线和二线城市的土地供应短缺导致了一线城市房价上涨的长期趋势。

然而，在短短的2-3年时间里，主要是金融环境和交易监管使房地产周期性波动。具体而言，金融政策主要包括以调整存款准备金率和贷款基准利率为代表的货币政策，以及以限制买卖、抵押贷款利率和首付比例、土地监管、税费、开发贷款比例和窗口指导为代表的房地产市场监管政策。从土地供应到开发商收购土地，再到建设，再到预售或竣工出售，大约有两年的时间间隔。在调控和时滞的双重影响下，房地产周期形成了。

从1998年到2007年，房地产市场基本处于持续扩张的状态，近十年来房地产开发投资的最低增长率也达到了20%。2008年，全球金融危机对中国房地产市场产生了明显影响，悲观情绪和需求萎缩使中国房地产市场迅速陷入低迷。但很快，全球量化宽松和4万亿元的国内水释放刺激迅速推高了中国的房地产投资和房价。

到2009年底，货币政策和住房监管收紧，央行多次上调存款准备金率和贷款基准利率。提高抵押贷款利率和首付比例、限购和土地调控等政策全面实施，迅速打击了房地产的繁荣。截至2012年年中，房地产开发投资增速降至15%。

事实上，在2012年上半年，货币政策和监管政策开始反向运行。房地产市场又经历了一年的繁荣周期。

2012年底，政策开始再次收紧，市场又经历了两年的下跌。到2015年底，房地产开发投资的增长率将为零。2015年初，全国平均房价水平呈下降趋势。

从2008年到2016年，房地产市场经历了政策收紧和放松的两个完整周期的变化。因此，从某种意义上说，房地产周期就是政策周期。

2.自2016年以来，它在持续监管中变得更加严格

2015年底，去库存化政策开始实施。前三年，在土地供大于求和金融政策的共同作用下，四线城市建了大量的房子，积累了越来越多的库存。在这种背景下，工棚货币化创造了大规模的住房需求，四线城市的住房市场变得火热。在一线和二线城市，由于严格控制土地供应和收紧监管政策，市场处于低迷状态。

2016年10月，由于城市政策的调控措施，打破了以往相对稳定的周期波动，房地产周期规律发生了变化。紧缩政策进一步抑制了一线城市的房价，而四线城市的房价继续上涨。

2016年底，中央经济工作会议首次提出“住房不可投机”，这从本质上标志着决策者对房地产市场态度的转变。

在2017年和2018年，棚改继续进行，四线城市的房价继续上涨，而一线和二线显示出下降的迹象。2018年5月，颁布了新的资产管理条例和其他政策，进一步限制了发展筹资。到2019年，房地产信托等融资渠道将面临压力，这从根本上减少了空房市的房地产增长。事实上，发展商并不害怕限制销售、限制购买等政策，但一旦收回资金，杠杆率高的项目便难以大规模推进。

几天前，河南省开封市的限购政策在取消仅三天后就恢复了，房地产调控政策仍然非常严格。一般来说，在土地财政的激励下，除非在中央调控措施的压力下，否则当房价上涨时，地方政府没有反周期调整的权力，但当楼市低迷时，地方政府就会出台刺激政策。开封调控的逆转表明，决策层意识到，如果政策变化频繁，就很难释放当前房地产调控稳定房价和预期的信号。

未来，不同城市和地区的房地产市场趋势将继续被异化。鉴于三、四线城市的高房价，货币化分房将逐步减少，而一、二线城市人口控制政策的边际放松将增加其房地产市场再次回暖的可能性。

房地产周期被削弱了

从2008年到2016年，中国经济的库存、产能和信贷周期在很大程度上受到房地产政策周期的制约。

当楼市调控政策宽松，房地产市场繁荣，相关产业链需求增加，投资过重，产品库存减少，投资增加，信贷开始释放；当楼市调控政策收紧时，房地产市场低迷，相关产业链投资减少，信贷也收缩。

从这个角度看，中国宏观经济周期在一定程度上受房地产政策周期的制约，房地产市场已经成为中国经济的“放大器”。放松房地产调控政策可以极大地刺激投资，产生消费需求，并反弹经济增长；房地产调控收紧，投资和消费需求收缩，经济几乎同步下滑。

然而，2016年后，以“城市政策”和“住房无投机”为主题的调控政策开始发挥作用，中国房地产周期在区域趋势异化和住房融资收缩的过程中走向一条铁的曲线。房地产市场的上涨态势可能会被长期抑制。房地产周期至少被削弱了，而不是幻灭了。

事实上，中国正面临着不断变化的贸易环境和经济低迷的压力，但房地产调控政策一直很坚定，政治局会议进一步坚定了严格调控的决心。通过这些调控政策，我们可以在一定程度上感受到政策的决心，决策层开始意识到，不可能通过刺激来帮助我们抵御外力的牵制，也不可能通过放水来建房，也不可能走出一条健康的长期发展之路。相反，摆脱房地产周期是中国经济走上可持续发展道路时必须做的事情。从这个角度出发，作者预测，从长远来看，房地产调控的紧缩政策将继续严格，在经济下行时不会轻易放松。