报告：警惕三线城市住房库存进入新一轮上升周期

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11月13日，国家金融发展实验室发布的2019年第三季度季度报告指出，与2018年底相比，前三季度三线城市住宅库存的去库存化周期有所增加，有必要警惕三线城市住宅库存进入新的上升周期。

报告显示，2019年前三季度，新建房屋销售价格逐月上涨，二手房销售价格大幅下降。一线城市新建和二手房市场价格分别上涨3.11%和1.06%，房价基本稳定。根据9月份的房价指数，70个城市中有12个城市的新建住房和28个城市的二手房价格环比下降。一线城市的平均租金资本化率为59.05年，房地产市场的转折点可能已经悄然到来。二线城市房价涨幅小于租金涨幅，2018年第二季度以来租金资本化率出现拐点，表明二线城市持续增加的房地产调控措施实施效果逐渐显现。

根据这份报告，随着今年各地区住房改革计划规模的大幅缩减，三线城市的房价涨幅已经大幅下降。未来，如果房改的货币安置政策完全取消，作为房改主要领域的三线城市，由于购房需求大幅下降，房价可能会大幅下跌。

房地产金融风险是监管者关注的重点领域。报告指出，自2019年第二季度以来，房地产金融政策进一步收紧。虽然个人住房抵押贷款余额仍处于较高水平，但增速仍在继续放缓，短期内增速可能继续保持缓慢下降趋势，风险正在释放过程中；一些热点城市新增住房贷款的价值比率处于较高水平，需要持续关注。自第二季度以来全面收紧的房地产调控政策预计短期内不会大幅放松。目前，房地产企业普遍面临巨大的财务压力。未来，一些资产负债率高、资金周转能力弱的中小房企可能会有更大的债务风险。