“房住不炒”时代 地产商下一步往哪里去？

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在阳光明媚的日子里修理屋顶，在好的时候做计划。

8月22日，全国工商联公布了“2019年中国民营企业500强”名单。

作为经济发展的支柱，房地产行业有39家上市公司。这个数字在2018年是40，2017年是37。

自2016年国内商品房销售额首次突破10万亿以来，国内商品房销售额仍在上升，2018年全年销售额达到近15万亿。

在这个过程中，房地产公司获得了大量的收入数字。

但是如果你继续购买土地，盖楼，出售它，然后购买土地，然后盖楼…最后还剩下什么？它是未开发的土地，大量的现金，还是一栋不能出售并最终留在手中的建筑？

向前迈一步是不必要的还是必要的？

在谈论房地产企业的未来之前，让我们先了解一下房地产企业的现状。

从目前的财务报告数据来看，房地产领军企业的各项指标都令人印象深刻，而且都没有达到“500强”的排名。

以郊野公园为例。在8月22日发布的财务报告中，它在上半年实现了:

*总收入2020.1亿元，净利润230.6亿元，分别增长53.2%和41.3%。

*毛利率从2018年年中的26.5%上升至27.2%，净利润达到11.4%。

*股权出售的回报率为94.3%，坏账风险基本不存在。

*在市场销售规模持续增长的情况下，碧桂园的净负债比率保持在安全水平的情况尤为罕见。报告期内，碧桂园的净负债率仅为58.5%，同比下降0.5个百分点。相比之下，根据wind的数据，2018年30家a股样本房地产企业的平均净负债率达到148.16%。

*项目分布方面，碧桂园已进入31个省市的219个城市，三、四线销售额占55%，一、二线销售额占45%。市场的全面覆盖也降低了单个城市的监管影响。

从宏观上看，2018年，中国常住人口的城市化率达到59.58%。城市化率每上升一个百分点，就有近1400万人从农村转移到城镇。与发达国家80%的城市化率相比，住宅企业的发展仍然巨大。

Northam，城市化增长曲线

然而，根据发达国家的经验，在城市化率达到60%后，城市人口的增长率将逐渐放缓，房地产业将迎来白银时代。

因此，尽管小型房地产公司仍在快速扩张，但具有长远眼光的领先公司已经开始考虑新的增长引擎。

住宅企业多元化的难点在哪里？这就是空.发展用吴先生的话说，是水使鱼变大。

2018年，国内销售超过1000亿元的住宅企业达到30家。

然而，没有多少真正的经济领域能够支持1000亿级企业的出现，并且还没有饱和，仍然进入空.如果要求和房地产开发一样高，而且标准化容易复制，那么符合要求的行业就会越来越少。

在谈及国内房地产企业的多元化方向之前，我们先来看看成熟的房地产公司是如何做到的。

1.让我们先来看看美国领先的房地产公司帕尔迪。事实上，国内房地产公司的商业模式就是向它学习。

帕尔迪于20世纪50年代从底特律起步，并于1969年在纽约证券交易所上市。经过近60年的发展，它已经成为美国领先的房地产公司，并创造了连续56年的盈利记录。

2001年，面对老年市场，Paldi收购了当时世界第七大房地产开发商del webb。

2009年，帕尔迪以31亿美元收购了美国排名第二的房地产开发公司centex，目标是首次购房者和房屋交易市场。

帕尔迪旗下的其他品牌也深入挖掘各自的受众，并意识到顾客从摇篮到坟墓的终身锁定。

2.香港新鸿基地产成立于1963年，从住宅楼开始。1977年，它开始测试商业房地产，并在1980年代末，它实现了房地产租金和住房销售；自1990年以来，增加了电信、基础设施和运输等多样化业务。

自转型以来，新鸿基地产的房屋销售占比不超过60%。

图片来源:东吴证券(601555，临床单位)研究所

3.日本三井房地产更加多元化。

三井房地产成立于1941年，是日本最大的房地产集团之一。

日本房地产泡沫破裂后，三井房地产利用房地产投资信托基金降低金融压力和开发风险，增加代理业务，此外还有二手房地产交易经纪业务和公寓租赁业务。

2017年，三井的房地产销售业务仅占收入的29%。

资料来源:三井地产2017年年报

那么，国内领先的房地产公司是如何做到的呢？

沿产业链上下游布局是最常见的做法，包括物业管理、商业地产、长期租赁公寓等。

在房地产方面，住房企业已经发展到一定规模。例如，万科地产2018年的收入为98亿元，绿城的服务收入为67亿元，碧桂园的服务收入接近47亿元。截至2018年底，已有10多家物业管理公司上市，预计未来十年整个行业规模将超过2万亿元。

此外，还有新的策略。

万科:房地产+物流

2018年，万科将战略定位提升为“城乡建设与生活服务提供商”，目标是成为以房地产为载体的多元化平台。具体业务包括商业地产、物业管理、长期租赁公寓、物流和仓储等。

资料来源:苏州证券学院

2015年，万科成立了万伟物流，其主要客户是制造业、电子商务和第三方物流。

此外，2017年7月，万科还私有化并收购了领先的物流房地产公司ProLogis，持有Prolog is 21.4%的股份，并成为其最大股东。

ProLogis主要持有或管理中国、日本、巴西和美国的物流地产。根据ProLogis in 2017年的年度报告，中国人均仓储面积只有美国的1/13，行业发展巨大。

乡村花园:房地产+机器人(300024，临床单元)

2018年7月，碧桂园成立广东博之林机器人有限公司，将在顺德建设一个10平方公里的机器人谷。

乍一看，房地产和机器人离跨越边境有点远，但它们不是。

住宅企业拥有丰富的机器人应用场景。

碧桂园每年的建筑面积近1亿平方米。随着建筑工人平均年龄的逐渐增加和劳动力成本的增加，对机器人的需求也在增加。建筑机器人一旦研制成功，还可以提高建筑的质量和标准化。

房地产企业的优势在于他们在房地产行业积累了大量的数据，并且很容易构建系统。

目前，碧桂园的机器人公司已经开发了37个建筑机器人，包括9个运输机器人和地面平整机器人。

除了与房地产行业的多维合作，机器人业务还能给碧桂园带来估值的提高。

根据风力数据，a股机器人板块的平均市盈率为30倍，市盈率为2.8倍。房地产公司的平均市盈率为9.6倍，市净率为1.3倍。随着机器人业务的逐步发展，碧桂园的投资价值将被资本市场进一步发现。

总的来说，机器人的朝阳产业在空有着广阔的市场，所以很多大公司也有相关的布局:家电行业的美的收购了库卡工业机器人；诞生于通信行业的华为首先通过销售手机进入消费行业，并开发了家用机器人；作为电子商务的领导者，阿里巴巴还开发智能物流车项目。

碧桂园能否实现高科技综合企业的愿景，取决于其业务的长远发展。

在所有房地产公司的各种答案中，你喜欢谁？