银保监严查32城涉房贷款 房企以价换量先过＂限价关＂

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在中共中央政治局会议宣布“房地产不会被用作刺激经济的短期手段”后，房地产市场可能在今年下半年进一步萎缩。

近日，多家媒体报道称，银监会办公厅已正式发布《银监会办公厅关于开展2019年银行业金融机构房地产业务专项检查的通知》(以下简称《通知》)，决定在北京、上海、广州、深圳、杭州等32个城市的96家房地产信贷较大的金融机构开展房地产业务专项检查。

根据通知，本轮检查主要涉及房地产信贷业务管理、房地产业务风险管理、房地产行业信贷资金挪用、银行间和表外业务等。，并将严厉查处通过挪用和挤占流入房地产行业的各种资金。

事实上，从7月31日到8月2日，央行在三天内两次“点名”房地产，指出房地产行业占据了更多的信贷资源，各类银行都应该改变对传统信贷路径的依赖，不断加强对房地产市场的资本控制。

易居研究院智库中心研究部主任严跃进表示，此次检查主要针对抵押贷款规模大、抵押贷款业务风险高、与高负债房地产企业密切合作、与热点房地产交易合作等四类银行，从金融领域反映了稳定房地产的方向，进一步体现了“住而不炒”的政策。预计这将有助于规范贷款资金的流动，稳定房地产金融市场，对住房企业和购房者形成约束，并规范土地和财产的购买。

对于房地产企业来说，影响会更大。

8月9日，一位房地产企业100强高管向《时代周刊》记者承认，由于融资紧缩，目前企业的财务压力非常大。

许多专家还告诉《泰晤士报》记者，接下来，房地产企业将更多地考虑销售回报和资金链问题，他们在收购土地时将更加谨慎，下半年房地产开发投资增速将放缓。

房地产交易的增长率继续下降

房地产市场的交易增长率仍在下降。根据国家统计局的数据，今年上半年，我国商品房销售面积的增长率呈现出先下降后缩小再扩大的趋势。今年1-2月、1-3月、1-4月、1-5月和1-6月，我国商品房销售面积增长率分别为-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%和-1.8%。

金融政策收紧或加剧了降温趋势。据嘉里研究中心提供的信息，7月末广州首笔房贷平均利率约为5.28%，其中汇丰银行从基准利率上调至10%，华夏银行(600015，股市)从5%上调至10%，民生银行(600016，股市)从5%上调至20%；同期，苏州首笔住房贷款平均利率为5.87%，其中中国银行(601988，股票咨询)从基准利率上调至5%，中国工商银行(601398，股票咨询)从5%上调至10%。

杭州的中介闫告诉《时代周刊》记者，受四大行为影响的银行中，有80%已经将首笔住房贷款的利率从基准利率上调了5%至8%。

58住房研究所首席分析师张博对《时代周刊》记者表示，抵押贷款本身对房地产交易量的影响有限，它的作用是间接和横向的，“但它会在一定程度上减缓购房者入市的步伐，延长购房周期。”

7月份，交易持续降温的趋势显而易见。根据中国手指研究所的数据，7月份中国手指监测的主要城市交易面积为1434.24万平方米，比上个月下降2.74%。其中，一、二、三四线城市分别下降8.07%、1.41%和2.18%。

然而，泰晤士周刊记者注意到，城市和银行在抵押贷款利率的变化上也存在差异。

根据中原地产研究中心提供的数据，北京和深圳的房地产抵押贷款利率没有变化。

根据深圳中原房地产研究中心的数据，目前深圳第一套房和4月份的利率没有变化，各大银行的基准利率持续上升5%。

和硕首席分析师郭毅向《时代周刊》记者指出，预计楼市企稳的城市将迎来明显降温，而楼市上行将略有回落。

就整个市场而言，交通银行金融研究中心高级研究员夏丹对《时代周刊》记者表示，房地产市场的交易仍处于下行增长阶段，政策的收紧预计将进一步冷却后续交易。

住房企业在下半年继续承受压力

在本轮房地产金融政策收紧中，房企将首当其冲。

今年5月17日，中国保险监督管理委员会(以下简称“保监会”)下发了《关于开展巩固控乱促合规建设成果工作的通知》(23号文件)，彻底阻断了房地产信托融资的前端模式。

此外，最近，房地产行业迎来了三轮收紧信贷政策。融资环境趋紧，销售放缓，叠加还贷高峰期即将到来，房地产企业资金链继续承压。

根据华泰证券(601688)的统计，从8月到12月，房地产债券的总到期日达到2106亿元，8月到10月房地产债券的月到期日相对较大。

夏丹表示，今年上半年，在房地产企业融资项目中，开发性贷款长期以来受到名单制和额度制的管理波动。受“23号文件”和国家发改委政策要求的影响，房地产信托增长率持续下降，外债也持续下降。“总的来说，今年上半年房企的融资情况好于去年，但今年下半年肯定不如上半年。”

在这种情况下，房企如何解决这一困境？张博表示，在持续融资的背景下，减缓土地收购的速度和规模是一种短期反应。

此外，销售回报的重要性也将被提到一个越来越重要的位置。下半年，一些城市将出现“量价”现象，尤其是气温大幅下降的城市。住房企业可能会牺牲部分利益来实现业绩目标。

然而，房企不能一厢情愿地“削价求量”。首先，他们在各个地方都面临着“价格限制”。张宏伟指出，降价将在一定程度上对增加企业的支付起到明显的作用。例如，只需10%的市场降价，高端市场降价20%-30%。

然而，目前每个城市都有“稳定房价”的目标，一些城市也有“限价单”来限制波动幅度。例如，房企需要降价10%，但在限价条件下只能降价3%或5%，效果也打折扣。

此外，房地产企业还应考虑已购房的老客户对降价的反应。