乐伽青年公寓“停业”：租客拿不到退款 房东收不回租金！

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最近，乐嘉一处长期出租公寓的爆炸引起了人们的关注。

8月7日，乐嘉青年公寓在微博上发布通知:由于管理不善，公司无法履行合同和偿还客户债务，已停止运营并关闭所有业务。

就在这份声明发布的20多天前，7月14日，乐嘉还谣传“乐嘉公寓出走”的消息是不真实的，公司还在正常运营。

8月7日晚，南京市住房保障和房产局发布通知称，相关区政府组织司法机关、人民调解委员会、律师事务所等第三方机构在辖区内设立调解服务点，为乐嘉公司在南京的客户提供纠纷调解和法律咨询服务。

近日，央视财经记者也赶到江苏南京调查此事。

时差加上杠杆导致资本中断

乐嘉公寓允许“打雷”

乐嘉公寓的房客:我不能接受。它花了我七八千元。

乐嘉公寓的房东:当我赔钱的时候，我在找谁？

乐嘉公寓的房客:你把它租给了乐嘉。去乐嘉。

乐嘉公寓的房东:如果你这么说，就没有办法解决了。

乐嘉公寓的房客:房东和房客在这里谈话。有什么好谈的？

乐嘉公寓的房客:我们怎么说话？他没有拿到钱(房租)，我也没有拿到钱(退款)。

在南京鼓楼区政府设立的一个调解点，中央电视台的财经记者遇到了正在争吵的房东和房客。

8月7日，在乐嘉宣布无力偿还欠款后，房东要求收回房子以弥补损失，但支付了年租金的房客不愿搬走。中央台财经记者从调查中了解到，乐嘉的租户基本上每年都交租金，而乐嘉每季度甚至每月都向房东交租金。

南京公寓房客陆先生:我付了一年的房租，外加一个月的押金和半个月的转租费，总共花了15，500元。7月底，房东敲了我的门，他告诉我他还没有收到莱格的房租，因为他们的房租一个月付一次。

江苏南京公寓的房东李女士:他们每季度给我交房租。

随后，央视财经记者多次试图联系乐嘉公寓的高管，但电话从未接通，乐嘉公寓的总部已经被派往空.大厦

央视财经记者从调查中了解到，乐嘉公寓的注册资本为100万元，股东实际缴纳的出资额仅为15.3万元。乐嘉公寓在宁、苏、杭、成等城市拥有10多万套住房，管理的房产已达1000多亿元。

对此，专家分析认为，乐嘉公寓的扩张本质上是一种财务加杠杆的行为，即:

在向房客收取一年的租金并向房东支付四分之一的租金后，乐嘉可以再向这三栋房子的房东支付四分之一的租金。

如果这三栋房子顺利租出去，他们就可以全年收取三栋房子的租金。

这样，通过租金收入和支付之间的“时间差”，乐嘉可以迅速扩大其规模。

中国人民大学重阳金融学院副院长董希淼(音译):如果按年和季度支付，杠杆率是四倍。按年支付和按月支付，杠杆率基本上扩大到十倍以上。一旦流动性出现一点问题，它就会出现商业危机和崩溃。

乐嘉公寓的房东进退两难

在8月7日的声明中，乐嘉表示将不再履行已签署的房屋租赁合同，并同意房东和房客将取消与该公司签署的合同。但是对于这样的声明，房东和房客都说他们不能接受。

莱加的一名房客曾在社交媒体上上传了一段视频，视频中该房客的个人物品被擅自带出家门。

事实上，这种情况不是孤立的。今年7月以来，“乐嘉公寓运行异常，疑似雷爆”的消息不断曝光。由于乐嘉的表现进展不同，房东和房客之间的纠纷不断出现。

江苏南京公寓的房客魏女士:房东说他绝对不愿意等。如果他再等一天，他就会多损失一天。不管怎样，就让我去或者不想搬出去，这样房东就会设法切断水电。

江苏省南京市公寓房客刘先生:违反了房东的合同，我也有权住到租约到期，房东还得退还我一个月的押金。

在乐嘉公寓与房东签订的一份合同中，央视财经记者看到，该合同规定，在租赁期间，房东不得收回该房屋，如对该房屋的权益有任何法律纠纷，由房东承担全部责任。房东说:他也是受害者。

南京公寓业主李女士:我们能不能追究的责任？还是我们自己协商解决租金问题，然后保留追究Lega公司责任的权利。

央视财经记者随后联系律师，律师认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百六十二条，代理人在代理权限范围内以委托人名义实施的民事法律行为对委托人有效。

江苏律师事务所律师王佑:也就是说公司实际上是代表房东与房客签订了租房合同，该合同对房东直接生效。虽然乐嘉的公告说房东可以单方面终止合同，但终止的是房东与乐嘉公司之间的委托代理合同，乐嘉公司与租户在代理权限内签订的租赁合同不能终止。

目前，乐嘉公寓主体南京乐嘉商业管理有限公司及其分支机构已因租赁合同纠纷被起诉。虽然一些租户和房东达成了调解协议，双方承担50%的损失，但大多数租户和房东不接受这样的计划。

乐嘉公寓“AG低出”

商业模式存在严重缺陷

房客们说选择乐嘉的原因是乐嘉的租金比较低，房东也觉得乐嘉提供的条件比较优惠。乐嘉是什么样的运营模式？

江苏省南京市公寓的房客刘先生:这房子比其他中介公司的200元低100元，这几乎是与房东直接讨论的价格。

刘先生与公寓签订的合同显示月租金为2250元，但该房屋与公寓向房东支付的月租金为2600元。

乐嘉公寓在公告中称，这是“AG低成本”的商业模式。就房东而言，乐嘉也提供了更优惠的“空按揭”条件。

江苏南京乐嘉公寓房东李女士:乐嘉公寓的第一套公寓需要45天的空时间，而乐嘉公寓的条件比其他长期租赁公寓要优惠得多。

通过双向优惠待遇，乐嘉迅速赢得了市场。然而，虽然“AG低”，这也意味着乐嘉将失去数百元每月租用套房。正是通过“长期支付和短期支付”的方式，给了乐嘉填补资金缺口的时间。

中国人民大学崇阳金融学院副院长董希淼表示:在短时间内，只要有资金进出，就能保持暂时的平衡。从长远来看，这种中间差价将由自己承担，如果没有其他利润来源，它将无法持续。

自2018年起，乐嘉公寓在苏杭成都等地的分支机构被列入非正常经营名单。

南京鼓楼区房管局也谈到了乐嘉公寓，乐嘉公寓主要经营者的注册地在三年内从南京鼓楼区变更为南京建邺区。今年7月15日，Xi市住房和城乡建设局也对乐嘉公寓Xi安分店发出了风险预警。

不过，专家表示:这些措施很难解决乐嘉公寓的问题，监管当局需要改变监管思路。

国务院发展研究中心的研究员刘为民从金融监管的角度审视了租赁市场的商业模式。从保证金的角度来看，要加大对这类项目的风险控制。对于一些杠杆行为，相应的部门，无论是住房建设还是金融监管部门，都应该给予一定的指导。

南京郑智租房市场

严格查处“高收入低产出”挪用租金的行为

11日，央视财经记者从南京市住房保障和房产局获悉，为防范和化解房屋租赁市场的风险，南京市房产局、公安局、市场监督局、地方金融监督局等部门将在两个月内依法严格查处“高收入、低产出”和挪用租金的行为。此次专项行动主要针对房地产经纪机构和房屋租赁企业。