监管“严”字当头 下半年房企融资环境难言宽松

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目前，房地产金融风险仍是监管的重点。据《中国证券报》记者的不完全统计，自第二季度以来，当地银监局已对房地产市场非法“输血”多次发出罚款。最近，一些城市房价的快速上涨导致地方政府出台了新的调控措施。

在这种背景下，许多银行和受托人日前告诉《中国证券报》，房地产调控和房地产金融风险防范仍将是下半年监管的重点，房地产企业的融资环境很难说宽松。

房地产贷款利率处于较高水平

根据央行数据，第一季度末，房地产开发贷款余额为10.85万亿元，同比增长18.9%，增速比去年年底低3.7个百分点。

天丰证券(601162)首席分析师孙彬彬表示，房地产贷款息差有所改善。从房地产贷款余额来看，自2016年《银行业金融机构房地产相关业务专项检查应急通知》发布以来，房地产贷款余额同比增速一直在下降。从金融机构的一般贷款利率来看，2016年12月至2018年9月贷款利率持续上升，2018年12月之前从高位回落，但目前仍处于高位。

对于房地产金融风险，监管当局并没有放松警惕。银监会此前下发了《关于开展“巩固治乱成果、推进合规建设”工作的通知》，列举了金融机构非法“输血”楼市的诸多混乱现象，包括直接或变相将表外资金用于土地出让融资；未严格审查房地产开发企业资质，为“四证”不全的房地产开发项目非法提供融资。

据《中国证券报》记者的不完全统计，自第二季度以来，各地银监局对非法向房地产市场输血进行了处罚，涉及12家金融机构及相关责任人，罚款总额近900万元。从案由来看，变相为房地产企业提供土地储备融资、非法将贷款资金流入房地产企业、为“四证”不全的商业房地产开发项目提供融资是违法违规的高发原因。

银行业内部人士表示，在严格监管下，商业银行仍对房地产贷款持谨慎态度。一家大型城市商业银行华南支行的负责人也告诉《中国证券报》，该行发放的房地产项目集中在一、二线城市，审批权限仍在总行。

一家股份公司华东支行负责人向《中国证券报》表示:“目前，我行发展贷款仍严格按照‘名单制’发放，总行口径没有明显放宽，但今年信贷规模略有增加。”

信托和债券发行的增长率预计将“降温”

除了传统的信贷渠道，信托和债券也是住房企业的重要融资渠道。自今年年初以来，房地产信托的表现尤为引人注目。根据溥仪标准数据，从1月到5月，共有2505种信托产品投资于房地产行业，规模超过2000亿元。房地产已经连续五个月成为信托基金流量最大的领域。

据光大信托董事长兼总裁严介绍，房地产项目客观上是高质量的项目，信托公司对房地产项目的主动管理比例可能高于15%。然而，在房地产市场监管和新的资产管理法规的政策要求下，越来越多的信托公司将在审慎的支持下进行干预。“房地产信托基金在头四个月的高速增长中有一些特殊因素，这种增长难以维持，预计很快就会降温。最近，各监管部门和地方政府都重申了“无投机住房”的监管理念。至于房地产市场，它不应该突然冷却下来，但绝不能冒泡。金融机构应该平稳地开展业务，而不是追求短期利益。”

溥仪标准的研究员闫隆认为，房地产信托的收益率和规模在未来将有回调的趋势。房地产信托的平均预期最高回报率从1月份的近9%降至5月份的8.62%。一方面，资金相对充裕，企业融资成本有望下降，导致房地产信托收益率下降；另一方面，住房企业的融资难度有所下降，对信托融资渠道的依赖略有减弱。例如，债券融资比例有望提高，住房企业融资议价能力增强，房地产信托市场的高温态势可能会逐渐降温。

在发债方面，孙彬彬表示，自2018年以来，房企发债的目的主要限于借新还旧。虽然今年信用债券的发行规模有所上升，但由于今年房企债券到期日较大，今年的融资情况与去年同期相比没有明显改善。

根据克尔研究中心的数据，4月份，85家典型房企的融资总额为1045.9亿元，较上月下降15.1%，较去年同期下降26.0%。

今年下半年，房地产企业资金紧张

由于4月份许多地方房价上涨，许多市场参与者预计一些城市的监管将变得更加严格。此外，房地产市场的各种“输血”渠道受到金融监管部门的密切关注，下半年房企资金依然紧张。

据恒大研究院研究员夏磊估计，截至2018年底，房地产企业各主要渠道的计息负债余额为20.3万亿元，预计2019-2021年到期，其中2019年到期规模为6.8万亿元。2019年，房地产销售增速明显放缓。前三个月，销售额同比增长5.6%，同比下降4.8个百分点。在债务密集到期、销售下滑等渠道受阻的背景下，大多数房企只能借新还旧。融资规模的增加实质上是债务期限的大幅增加。

随着年报的陆续披露，一些上市房地产企业收到了交易所年报审计后的询证函，询问是否存在短期债务风险以及是否有对策。

孙彬彬表示，从近期融资情况来看，今年房企的各种融资渠道虽然有所改善，但还没有完全恢复。融资结构更加依赖表外负债的住房企业仍面临巨大的再融资压力。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，近期许多房地产企业高价收购土地的现象已经引起了市场的关注。从房企资金管理的角度来看，一是要规范操作，防止交易所询证函出现问题；第二，积极开展物业销售，把握销售节点，开展产品营销，然后提取资金。