落户放开，楼市如何应变？

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在当前房地产市场的调控下，人口流动性正成为影响房价的最重要因素之一。为此，国家发展和改革委员会近日发布了《2019年新型城镇化建设的重点任务》(简称《任务》)，引起了市场对房价上涨的讨论。《任务》提出了“在促进1亿非户籍人口城市定居方面取得决定性进展”和“继续深化户籍制度改革”等内容。一些舆论错误地认为，此举是对房地产市场监管的“变相放松”。

分析人士指出，定居点的自由化是让为大城市做出贡献的新市民居住，这与“房子是为了居住，而不是为了投机”的主旨是一致的。“开放结算”并不等于“开放楼市”。然而，客观上，市场对住房的需求将会上升，城市应贯彻“一城一策”，实行租购并举，多渠道保障住房供应，防止房价波动加剧供需矛盾。

近3亿流动人口面临着定居的选择

根据国家统计局的数据，截至2018年底，常住人口和登记人口的城市化率分别为59.58%和43.37%。与发达国家超过75%的城市化率相比，中国仍有空.的巨大增长

为推进新型城镇化建设，任务提出:

在此基础上，城市常住人口在100万至300万的二类大城市应完全取消定居限制；

城市常住人口300万至500万的一类大城市应全面放开和放宽定居条件，完全取消对重点群体的定居限制；

特大城市应调整和完善积分结算政策，大幅增加结算规模，精简积分项目。

近年来，加大人口引进力度正成为城市竞争的焦点之一。今年2月，Xi安省在不到两年的时间里第七次降低了定居门槛，明确了大学本科以上学历不受年龄限制；本科或以下学历的人可以在45岁以下定居。3月19日，河北省省会石家庄市取消了城镇“稳定居住、稳定就业”的移民条件限制，全面放开城镇定居，成为首个实施零定居门槛的省会城市。

从记者的采访中了解到，任务公布后，许多城市反应积极。上海和深圳将明确优化和调整积分结算方式，增加结算人数；杭州降低了大学毕业生的定居门槛，而南京计划降低门槛，增加公共服务以吸引人口...中原地产研究中心发布的报告显示，截至目前，2019年已有50多个城市出台了各类人才引进和安置政策，力度和数量均创下新纪录。特别是在二、三线城市，人才安置和保障房等政策已经出台。

根据任务的要求，中国所有城市都将受到这项政策的影响，特别是大多数二线城市，对重点群体定居的限制将在未来取消。根据国家发展和改革委员会计划司有关负责人的解释，重点人群主要是指在城镇稳定就业和生活的新生代农民工、在城镇就业生活5年以上的农业转移人口，以及上学参军进入城镇的农村学生。

“中国仍有2.7亿至2.9亿流动人口。他们在城市工作，但他们的户籍仍在农村。”原江苏省社会科学院院长宋表示，造成这一现象的原因不仅有农村土地制度因素，还有一些城市不愿放开户籍带来的阻力。及时解除定居限制，积极引导移民定居，将有助于城市更好地发展自身优势产业，提高城市化水平。

人口流动引发房地产市场波动预期

业内人士指出，城市户籍自由化带来的人员流动变化将对一个地区的经济发展产生诸多影响。例如，它将直接影响房地产的供求关系。最近，网上的一个截图显示，鹤岗一栋46平米的房子价格低至1.6万元，相当于每平米348元。我们的记者去鹤岗进行实地调查。

在网上截图所示的九州松河社区、沿河北社区等廉租房所在的地方，记者可以看到，这些社区远离市中心，由几十栋规模较大的建筑组成，居住着大量换棚拆迁户。

记者了解到上市信息后，走进九州松河小区12号楼7单元，走到顶楼与售房人樊先生见面，他以20000元的价格出售了自己的48.51平方米的房屋。“当时，我按照平方米数换了两套棚子，一套是一楼，另一套是七楼的顶楼。挡光处没有电梯，也没有装饰，鹤岗顶楼几乎没人要。”范先生说。

鹤岗的许多房地产经纪人告诉记者，在2013年和2014年左右，煤炭行业走下坡路，在鹤岗和其他煤炭城市的经济衰退之后，房价下跌。“在房价最高的时候，有很多楼盘的单价是4000元/平方米，然后慢慢下降。目前，房价在每平方米2000元至3000元之间波动。”

根据第六次全国人口普查数据，2010年鹤岗市常住人口为105.86万人。从2010年到2017年，鹤岗的常住人口减少了约5万人。据业内人士透露，鹤岗目前的房价与人口下降有一定的关系，购房者和购房资金的外流改变了供求结构，从而影响了房价。

与鹤岗人口外流导致的房价下跌相反，在珠江三角洲、长江三角洲、华中和西南等几大城市群的主要城市，甚至城市群内的中小城市，由于近年来人口不断流入，对房地产的需求也相应增加，房价稳步上升，甚至面临阶段性过度上涨的压力。突出的表现是万元县已成为普遍现象。

华创证券发布的报告显示，由于重点二线城市大力引进人口，2017年杭州、武汉、Xi、南京的登记人口增长率均达到历史峰值，入驻城市新增人才增长率为城市自然人口增长率的4-6倍，导致2017年这些城市商品房交易量出现不同程度的增长。据消息称，这一轮的结算已经公布，二手房市场在一些城市已经显示出活跃的迹象。

坚持“住而不投机”改善公共服务

根据任务要求，目前中国约有100个城市将进一步放宽开放和结算政策。专家认为，对于重点二三线城市来说，这将在一定程度上提高城市人力资源质量，为地方转型发展和产业升级提供强有力的支持。对于四线城市而言，取消定居限制将在一定程度上为城市带来大量劳动人口，并为这些城市的加速发展带来新的活力。易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，相应地，这将对购房需求产生更大的影响。

江苏大学校长严晓红表示，新型城镇化的核心内容之一是城乡公共服务均等化，这也是提高城镇化质量的关键。今后，除全国一线城市外，城市土地供应将与人口增长挂钩，这将大大缓解住房供需矛盾，稳定土地价格，确保房地产市场稳定健康发展。另一方面，可以有效控制城市化进程中盲目的“城市建设”和城市蔓延，提高土地利用效率。

“各地要抓住开放定居带来的新机遇，让人口‘吸引、留住、用好’。”业内人士指出，放开结算肯定会增加房地产市场的需求，但地方政府必须明确表示，只有留住人才、壮大产业，地方房地产市场才能获得真正的支撑。只是废除户籍制度，如果我们不改善公共服务，不充分利用我们的才能，那就意味着什么都不做。

业内专家认为，围绕新型城镇化建设，各地应摒弃房地产开发思路，着力提高城市发展质量。365房产置业网首席战略官胡光辉表示，各地应高度重视公共资源支持，充分利用政策带来的机遇，提升城市竞争力。