任泽平聊全球房价趋势 大都市圈房价能跑赢印钞机

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不同经济体的房价上涨存在很大差异:经济增长带来的收入效应、总人口和结构变化带来的人口效应、货币供给带来的货币幻觉以及住房制度影响下的供求格局。1)从1970年到2017年，23个经济体的房价累计涨幅中值为20.6倍，年均增长率为6.5%。其中，南非、英国、澳大利亚等7个经济体累计增长超过40倍，年均增长率超过8%，德国、瑞士、日本、泰国等4个国家累计增长不足4倍，年均增长率低于3.5%。2)1970年至2017年，23个经济体的房价和名义国内生产总值年均增长率分别为6.5%和7.8%，相关系数为0.71。名义国内生产总值可分为三个部分:人均不变价格国内生产总值，人口和国内生产总值平减指数。结合影响供求格局的住房制度，这四个方面可以更好地解释不同经济体住房价格的长期趋势差异。一般来说，大多数经济体本币房价上涨主要是货币现象造成的，但货币过度容易滋生房地产等资产价格泡沫，在极端情况下可能导致经济危机，包括十次危机中的九次房地产危机，如20世纪90年代的日本房地产泡沫和2007年的美国次贷危机。由于新兴经济体的广义货币增速快于发达经济体，本币价格涨幅更大。从2010年到2017年，新兴经济体的房价年平均增长率为5.6%，超过了发达经济体3.6%的年平均增长率。3)美元价格上涨与当地货币价格上涨之间存在显著差异。如果一国货币严重过度发行，其本国货币的房价上涨并不意味着美元的房价大幅上涨，而美元的房价可能没有全球投资价值。例如，从1970年到2017年，南非本币价格涨幅高达85.2倍，但美元价格涨幅仅为3.6倍。总体而言，1970-2017年间22个经济体的美元房价增长与美元gdp增长的相关系数为0.48；从2010年到2017年，48个全球经济体的相关系数达到0.8。美元房价的长期趋势也可以参照本币房价的长期趋势进行分解。

一个国家中哪个地区的房价涨幅最大:人口流入的大都市地区。1)由于人口聚集在大城市和大都市地区，第一个城市的价格涨幅明显超过全国平均水平。在过去的50年里，英国伦敦的物价上涨达到了106倍，远远超过了英国整体的61倍；从1965年到2015年，法国巴黎的房价上涨了32.5倍，大大超过了法国整体房价的22.7倍；从1975年到2017年，纽约房价上涨了8.1倍，比美国整体房价上涨了5.6倍。在泡沫破裂前的36年里，日本的土地价格上涨了82倍，六个核心城市的地级涨幅高达210倍。2)在大都市区内，核心区的价格涨幅明显高于其他地区。在英国，从1995年1月到2018年3月，伦敦市中心的房价上涨了6.4倍，比伦敦高4.8倍。在法国，从1997年第四季度到2017年第三季度，巴黎房价上涨了2.95倍，明显高于三个郊区省份的1.97倍和四个远郊省份的1.43倍。在美国，从1987年到2017年，曼哈顿和纽约皇后区的房价分别上涨了2.14倍和2.22倍，分别是纽约和纽约的1.41倍和1.43倍。在日本，在房价见顶前的五年里，东京都市区的房价上涨了两倍，比东京都市区高1.8倍，比东京都市区高1.2倍。3)在人口大量流入的地区，房价涨幅可能更大。虽然纽约仍然是美国最大的都会区，但过去60年的人口增长率明显低于洛杉矶，所以房价涨幅相对较低。从1975年到2017年，纽约的房价上涨了9.5倍，明显低于洛杉矶的13.9倍。由于人口持续流入，在房地产泡沫破裂后，东京在2006年率先反弹，2006年至2016年累计增长11.7%，居日本首位。

结论:大都市区住宅价格优于出版社，构建了以住宅为导向的中国新型住宅体系。1)从全球角度来看，一个国家的房地产市场取决于:经济增长、人口变化、货币供应和住房制度。前两个是基本因素；货币过度将导致国内本币房价大幅上涨，但不一定导致美元房价大幅上涨，也就是说，从全球角度看，它可能没有投资价值；住房制度是一个国家房地产市场的政策取向。2)房地产具有抗通货膨胀性质，可以部分分享经济增长红利；从长远来看，全球货币超支是一种普遍现象。广义货币的增长率大多高于名义国内生产总值的增长率，而且没有多少资产能超过印刷机。大多数国家大都市地区的房地产就是其中之一。我们在《货币过度发展与资产价格:中国》中的研究发现，在过去的40年里，中国广义货币供应量m2以年均15%的速度增长，从1998年到2017年，m2增长了16倍。从各种资产价格的表现来看，绝大多数工业产品、大宗商品、债券、银行理财等。表现很差，只有少数一线和二线土地价格、医疗教育等服务产品和股票市场的核心资产在运行3)从全球资产配置的角度来看，一些具有巨大经济增长潜力的新兴经济体，尤其是其核心城市，在房地产方面有着巨大的投资潜力。4)在中国建立以居住为导向的新型住房制度。包括实行新的永久居民与土地供应挂钩；保持货币政策和房地产金融政策的长期稳定；从开发商导向到政府、开发商、租赁中介公司、长期租赁公司等多方供给，丰富供给主体；推进房产税改革，抑制投机需求。

风险提示:房地产投资收益的计算不考虑税收、租金等因素。