金融业冷暖“楼”先知 陆家嘴写字楼的电梯还拥挤吗

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年底和年初是高级办公室合同变更的季节。有人开玩笑说，金融业是温暖而寒冷的，这可以从上海浦东陆家嘴(600663)写字楼电梯的拥挤状况中看出。

最近，《上海证券报》对陆家嘴金融城的一些高档写字楼进行了调查。

记者发现，几年前租赁和销售的火爆场面已经发生了变化。财务去杠杆化、虚拟火冷却、直观表现陆家嘴高档写字楼的供需热度。

根据世邦魏理仕的最新研究报告，上海高品质写字楼的空入住率达到了十年来的新高。具体而言，2018年第四季度优质写字楼净吸纳量主要分布在陆家嘴、南京西路等核心商务区，占比59%。然而，相应地，陆家嘴高档写字楼的入住率是南京西路和淮海中路的两倍。

“现在高档写字楼的气候已经发生了变化，从卖方市场变成了买方市场。租户心态增强，决策时间延长，整个交易市场的气氛变成观望。空厅的最终签约价格仍有很大的议价空间。”业内人士告诉记者。

目前，陆家嘴高档写字楼的价格为14.2元/平方米，但最终成交价格仅为11.2元/平方米，降幅约为20%。

陆家嘴三剑客

陆家嘴有8栋超甲级写字楼。其中，上海中心、世界金融中心和金茂大厦是陆家嘴金融城的标志性建筑。

曾经，p2p公司渴望在陆家嘴拥有高端写字楼。然而，在各种由雷电引发的p2p事件之后，这些类型的公司逐渐退出并更换了鸟笼。

据负责租赁的人士称，附近的高档写字楼，如金茂大厦，去年经历了另一波退租潮。我无法承受金融去杠杆化，公司的资本链断裂，这主要影响到第三方财富管理和私募股权投资公司。“这些步骤大多太大，扩展速度太快。是时候节约成本了。目前，能够留下来的房客的条件还不错。”

值得一提的是，传统机构对租赁和销售高档写字楼的需求发生了新的变化。其中一个重要趋势是，基金和证券公司的办公空间也开始走整合路线。“去年，中国券商经历了一个寒冷的冬天。节省办公楼租赁费用已成为经纪压缩成本的重要组成部分。”一位业内人士告诉记者。

“就租金而言，上海中心的平均租金要高于老地标金茂。但是，如果是优质客户，我们愿意让步。一切都很容易谈，直到双方都满意的价格。”上海中心负责租赁的相关人士告诉记者。

此外，无论经济周期如何变化，该律师事务所基本上实现了旱涝保收。如今，在逆潮流而动的机构扩张中，律师事务所对高档写字楼空厅的需求也在升温。

“一个房间难找”已经成为过去

高档写字楼市场可以看作是经济冷热局面的一个缩影。在经济加速的上行周期中，各种金融机构的扩张步伐正在加快，办公楼往往供不应求。当经济增长放缓时，空写字楼的入住率将明显上升。

长期来看，2003年以来，高档写字楼的供需变化有几个时间点。一是在2008年金融危机期间，上海高档写字楼的空入住率在2009年达到了过去15年的峰值。2015年，p2p一度占据了主要的高端写字楼，随后上演了一波在严格监管下运行的浪潮。以2015年为契机，空配售率逐年上升。

当时，当p2p退潮时，上海有大量的空办事处。当时，许多点对点贷款公司退出市场，将空办公利率推至新高。

几年前，“一室难求”的盛况已经改变。2017年，高档写字楼的供应达到高峰，空的入住率一路攀升。一位房地产咨询行业人士告诉《上海证券报》，由于全球经济发展的不确定性，2018年写字楼市场的整体表现呈现先升后降的趋势。

根据世邦魏理仕(CB Richard Ellis)对2019年至2023年新供应量的研究，陆家嘴高档写字楼的新供应量将在未来放缓。

外资金融大举落户上海中心

值得注意的是，上海中心已经很长时间没有开门迎客了，现在正大力欢迎外资机构入驻。主要力量是外国银行、外国保险、资产管理和律师事务所。“外资是高端写字楼的优质客户。”前面提到的房客说。近年来，上海中心积极引进各种外资机构。

今年，摩根大通将进入中国最高的建筑，并成为上海市中心的“主要租户”。

2019年初，摩根大通宣布已与上海中心签署租约。之后，上海队将集体落户陆家嘴。此外，去年5月，摩根大通(JP Morgan Chase)向中国证监会提交了成立并持有一家合资经纪公司的申请。因此，人们普遍认为，进入上海中心将为摩根大通设立控股合资券商做准备。

摩根大通(JP Morgan Chase)中国区首席执行官梁表示，摩根大通希望通过进入上海中心，为上海所有员工提供一个优秀的集中办公场所和一个全新高效的工作环境。

据悉，摩根大通目前的上海团队约有300名员工，而上海中心的新办公室租赁面积超过1万平方米，可容纳500多人。

世界顶级金融机构，如高盛、摩根士丹利和花旗集团，都以合资企业的形式在中国设立金融机构。随着中国金融机构对外开放，这些机构将有很强的海外扩张意愿。

“摩根大通的搬迁和扩张只是一个缩影。随着外国投资在金融政策上的自由化，更多的外国投资已成为一个大趋势。”一位业内人士表示。