2019年买房要谨慎

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如果用一个词来形容，2018年的房地产市场可能是平淡无奇的。在“房无投机”和“按市决策”相结合的情况下，我们几乎听不到一个全年都很刺激的楼市。

但是到了年底，似乎发生了一些变化。

山东省菏泽市成为第一个取消限购的城市。1月4日，央行也宣布了RRR降息。此外，许多城市在贷款方面也暗暗松了口气。

有人认为，政策拐点的信号已经到来，预计2019年中国房地产市场将呈现新趋势。然而，也有人认为这只是基于“城市政策”的微调。

明年房地产市场会怎么样？2018年初，迷你巴士总结了20多家经纪机构对当年中国房地产市场的预测。

今年，中巴车将继续做这份《房地产行业年度投资策略》报告，从共识和争议两方面探索2019年楼市走势。

共识文章

23家经纪机构预测了2018年中国房地产行业的走势，中巴车梳理了这些机构达成的共识，包括整体走势、成交量、房价、政策、行业等。

2019年房地产关键词:底部，修复

这23份《2019年房地产投资策略报告》的主题如下表所示，其中最常出现的关键词是周期、寒冬、政策、机遇和修复。它们大致勾勒出了经纪机构对2019年的总体判断:冬天正在消退，机遇越来越明显。

在短时间内，房地产行业仍处于底部。尤其是在一线和二线城市，虽然2019年不会有明显改善，但经过2-3年的调整，政策和市场表现可能会出现一个转折点。

长期以来，“差异化”将是行业的核心代表词。不同的地区、不同的城市和不同的房地产公司会有完全不同的趋势。对于一些优秀的个人来说，这可能是一个机会。

卖一年，理性买房

对经纪机构的分析更注重供求关系。很难预见大规模的政策。

除了三四线城市带来的“逐笔分红”外，券商前两年对整体市场销售并不乐观。

随着股息的消化，经纪人对营业额的态度一如既往地下降。在这23家券商中，有19家对明年的房地产销售领域给出了明确的预测:它将下跌，幅度在5%-10%之间。

整体房价稳定

在价格被衡量之前，买房的人越来越少，这最终会反映在房价上。

大多数机构预测，2019年房价不会有太大变化。典型的观点是，2019年全国平均销售价格的增长率将保持在-1.1%至3.3%之间。

领先的房地产公司正在加快步伐

从行业角度来看，房地产市场已经过了“最好的年头”，增长率将会下降。

高负债率的住宅企业可能面临更严重的财务风险。未来，可能会有频繁的土地或项目转让的消息，甚至房地产企业之间的并购。

领先的住宅企业将脱颖而出

但对龙头企业来说，这可能是个好机会。近年来，房地产企业的行业集中度不断提高，领先房地产企业的销售增长明显高于市场平均水平。

领先的房地产企业在融资、土地储备、品牌效应和管理能力等方面的优势将逐步转化为领先的业绩规模和质量。

房地产股票带来了巨大的机遇

在经纪人看来，这也是投资领先房地产股票的绝佳机会。

一方面，在a股和h股中，领先地产股的估值已达到历史最低水平。

另一方面，龙头企业在资金、品牌和管理能力上更具优势。当行业面临困难时，更有利于这些企业凸显自身优势。

争议文章

在这一周期中，中国房地产市场表现出明显的分化，这一点得到了23家经纪机构的一致表达。然而，争议在于一、二、三级四线城市在未来一年的分化趋势。

三条线和四条线，酷吗？

适用于:大多数经纪人

交易对手:海通证券(600837，股票咨询)

多数券商认为，四线城市今年将进入阶段性衰退，面临成交量和价格下降的局面，成交量可能大幅下降。

失去的改革红利正在消失

原因有二:三、四级市场脱困的动力将逐渐减弱。调控的重点可能转移到三个四级城市。

然而，海通证券提出了一个明显相反的观点。据信，第三条和第四条线可能不会走弱，或者即使走弱，幅度也会比其他券商小得多。有三个原因:

1.人口净流入不决定房价，但购买力高的人决定房价；

2.即使人口有影响，在第四条线和中西部地区，特别是河南和安徽，也有人口回流的趋势；

3.四线城市自住比例高，投资少，房价收入比低。随着空.的有限衰落，第一和第二条线路的购买力更强，价格也更高

一级和二级监管会放松吗？

？适用于:CICC，工业证券(601377，诊断股票)，西南证券(600369，诊断股票)

？交易对手:华泰证券(601688，诊断股票)、海通证券、华创证券

第三，四线城市有争议，一线和二线也有争议。一线和二线城市的争议主要在于调控政策是否会放松，尤其是二线城市。

房地产对经济有一定的“滋补”作用，当经济不景气时，它不时被用来“提提神”。因此，虽然要改变一二线的总体调控政策几乎是不可能的，但每个地方都有可能独立放松。

一线和二线城市是否会放松，券商之间存在争议

另一种观点认为，二线城市的存量不高，“无房炒房”的“长效机制”前提没有改变。一线和二线城市的重点城市政策不太可能转向放松。

尽管两所学校对是否放松监管存在争议，但双方对2019年一、二线城市的房地产市场的态度基本一致。有三个原因:

1.一线和二线城市已经调整了很长时间，但供求结构仍然紧张；

2.许多一、二线城市在本轮调控中出台了社保限购政策，部分因社保闲置的购买力将于2019年释放；

3.与以往相比，一、二线城市的地方银行贷款速度和额度有了显著提高。