房企业绩目标趋保守，都是疫情惹的祸？

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房企保守的业绩目标都是由流行病造成的？

上市房地产企业年报的集中披露。截至3月31日，除保利地产(600048)外，前十大房地产企业已陆续发布2019年年报，总部企业业绩增速放缓，同时出现分化。在十大房地产企业中，只有融创、龙湖和新城的年销售额同比增长超过20%。万科销售额同比增长3.9%，增速大幅放缓。许多房地产企业在2020年设定了更保守的业绩目标。

鉴于房地产企业2020年的业绩目标趋于保守，许多人的第一反应肯定是由疫情引起的，这使得房地产企业不得不修改业绩目标，使其更加现实和理性。

我们说，疫情绝对是一个不容忽视的因素，住房企业降低其绩效目标，使其绩效目标在2020年趋于保守。然而，它绝不是唯一的因素，甚至不是主要的因素。即使没有疫情，许多房地产企业也不得不修改业绩目标，使其更符合市场预期和居民购房意愿。

我们应该知道，虽然疫情给经济带来了很大的冲击，但企业付出了很高的代价，经济增长也将面临很大的压力。然而，政策制定者并没有将稳定经济增长的压力传递给房地产市场，也不想通过房地产刺激经济增长。相反，中央银行、财政部门和其他部门的回应是，坚持“住房和无投机住房”的方向、“按市落实政策、分类调控”的目标、“落实市政府主要责任”的手段和“不利用房地产作为短期刺激经济的手段”的要求应保持不变。换句话说，它不会轻易放松对房地产市场的调控，也不会让房价重回快速上涨的轨道。

这也表明不存在流行病，房地产市场调控政策不能也不会改变。那么，开发商回到房价上涨的轨道上来是不可能的，也是不现实的。唯一能做的就是适应市场变化，调整和优化企业的营销策略，从而满足市场需求，满足广大居民购房的需求。只有供需矛盾平衡，居民对房价的认可度提高，市场才能复苏，开发商才不会陷入资金链紧张的困境。

事实是，经过多年的房地产市场调控，特别是“无房炒房”取向提出后的政策调控，开发企业与购房者之间完全不平等、不均衡的关系逐渐趋于平等、平衡，购房者的地位上升，开发企业的地位弱化。更重要的是，面对越来越小的房价涨幅，一些地区的房价出现了下跌，甚至大幅下跌。随着房价的逐步稳定，购房者的理性得到了加强，没有过度的购房冲动，也不会像过去那样盲目跟风。因此，开发企业感受压力、承受房价的内在动力大大减弱。为什么在疫情爆发后，许多开发企业利用疫情来促进网上销售，并给予许多折扣，这是一个迹象，表明他们的心开始变得“弱”，对市场预期的被动反应。他们非常清楚，不断增加的融资压力和债务成本将会给他们的正常运营带来越来越严峻的挑战。我们害怕建造而不是出售的好日子已经一去不复返了。

这也意味着，无论是否存在疫情，对于相当多的发展中企业来说，2020年的业绩目标不能像往年那样乐观，也很难与2019年相比。几年前，万科高喊“活下去”。虽然他一直生活得很好，但他并不像一句口号那么辛苦，甚至还持有大量现金。然而，最终，企业显然比任何人都清楚。因为开发商持有现金，所以买家也持有现金。只要购房者手中的现金没有变成房地产，开发企业手中的现金就会越来越少，负债也会越来越多。尽管与开发商手中的现金相比，购房者手中的现金只有9牛一美分。然而，合并无数购房者的现金足以击败开发企业的现金。

从表面上看，开发企业修改了2020年的业绩目标，这是由疫情造成的。事实上，它是利用这种情况，利用疫情在即将到来的降价时出售房屋，在降价时提取资金，给自己一个台阶。换句话说，2020年应该是房地产市场的“降价年”，是开发商低头、抬头或仰望买家的一年。尤其是龙头房企将凭借其雄厚的资金实力率先开始降价，将一般房企推向绝境，最终寻求大型房企的保护，避免破产。接下来是行业重组。

如果说修订2020年业绩目标是住房企业的战略调整和战术手段。对于大型房地产企业来说，更有可能是一种战略结构，是一种推动房地产市场洗牌的笔迹。那些没有资金实力的房地产企业很可能在2020年成为大型房地产企业的一顿饭。2020年后，绩效目标趋于保守，这是大多数企业实际情况的真实反映，也是少数大型开发企业前所未有的态势。