山东全省降低商品房预售条件！提高房企项目资金周转率

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3月6日，山东省住房和城乡建设厅发布了《关于促进住房和建筑业防疫控制和经济社会发展的实施意见》(以下简称《意见》)，要求做好住房和建筑业经济社会发展的协调工作，适当降低商品房预售条件和预售资金监管保留率，成为全省首个降低商品房预售条件的省份。

全面降低预售标准

《意见》指出，在2020年6月30日前，如果已取得建设许可证的房地产开发项目建设受到疫情影响，在完成基本项目的前提下，申请商品房预售许可证的建设进度条件应适度降低。对已取得商品房预售许可证的项目，将酌情增加1-2个商品房预售监管资金配置节点，各配置节点的监管资金保留比例将适度降低，但一般不低于《山东省商品房预售资金监管办法》规定的保留比例的10个百分点。

《意见》强调加强对房地产市场的调控。各地要坚持“房子是为了生活，不是为了投机”的定位，落实城市主体责任制，稳定土地价格和房价预期，完善“住房市场和住房保障”两大体系，着力构建多主体供给、多渠道保障和租购并举的住房制度，加强房地产市场风险防控，维护市场稳定。

据《中国证券报》记者报道，目前，济南、苏州、石家庄、福州、厦门等几十个城市都出台了降低预售标准的调控政策，实施调控政策的主体基本上是城市。山东成为全省首个降低商品房预售条件的省份。

中原地产首席分析师张大伟对《中国证券报》表示，降低预售条件对市场影响不大，其目的是帮助房企。据统计，今年2月，全国共出台75项房地产调控政策，大致可分为调整公积金还款时间、推迟土地出让金支付和降低预售标准，主要是为了减轻房地产企业的财务压力。

易居研究院智库中心研究主任严跃进告诉记者，山东省发布的意见有三个主要影响。首先，通过降低预售标准，开发商可以提前预售，提高项目成交率。其次，从买家在售楼处交付的预售款到开发商可用的资金，都需要通过特定的节点进行分配。增加预售资金的分配节点可以加快后续资金的归还。第三，降低资金监管比例可以提高资金使用效率。由于部分资金抵押在银行，降低监管比例可以充分利用房企的资金。

严跃进表示，总体而言，上述政策体现了当前房地产市场调控的方向，即形成良好的预售条件和资金退出状态，帮助企业恢复生产，降低生产经营成本。

值得注意的是，通过房地产企业一个接一个公布的2月份销售数据，可以发现在疫情期间整体销售情况并不乐观。除了中国恒大等少数房地产企业大力推广网上售楼处并推出大折扣外，大多数企业2月份的销售额同比下降了一半。因此，降低预售标准对房屋企业提高后续销售价值具有重要意义。

克尔研究中心指出，总体而言，前100家房地产企业的业绩受到疫情的显著影响，在受监测的39家房地产企业中，有38家在2月份出现同比下滑。2020年商品房总销量下降的可能性很大。短期而言，住房企业需要为3月份疫情对销售的持续影响做好准备。然而，随着疫情的逐步缓解，市场秩序和购房需求已经慢慢恢复，大多数城市的线下售楼处已经陆续开业。在供需集中释放的情况下，房企的供应准备也需要提前布局。

支持房企恢复工作和恢复生产

值得注意的是，上述意见还指出，应支持售楼处、中介商店和房屋租赁企业有序恢复营业。支持企业通过互联网、电话、电视广告等方式发布新建商品房和二手房的相关宣传信息，鼓励通过网络平台开展销售活动，预约“一对一”看房和签约。与此同时，建设项目开工和复工的“绿色通道”将打开，急需建设的项目可以宽容地接受和处理。全力支持房企恢复工作和恢复生产有明显的意图。

在一些地区，为了帮助住房企业恢复工作和生产，实施了24小时不间断服务，以获得开工批准。石家庄市颁布了《新冠肺炎预防控制肺炎疫情期间支持我市建设和房地产企业复业的若干办法》，全面推行网上受理、邮件受理等非会议审批方式，提供网上和电话咨询服务，实行24小时不间断服务模式。

方鑫连锁超市高级副总裁侯玉光告诉记者，为了对冲疫情的影响，中央政府和许多城市都出台了宽松的房地产市场鼓励政策。这次山东下发的《意见》，考虑到房地产企业的实际情况和疫情的影响，一方面保证了企业后期的正常运行，另一方面避免了对房地产市场供应方的影响，保证了市场的供需平衡。预计未来将有更多城市推出供应方宽松政策，但“住房而非投机”的定位不会改变，城市在“为城市制定政策”方面将更加灵活。