2019年投资市场整体活跃 北京大宗交易额首超上海

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2020年初，一场突如其来的新肺炎打乱了商业投资市场的节奏。总体而言，大多数机构对一线城市和一些实力较强的二线城市的商业市场未来发展潜力仍持乐观态度，更青睐写字楼。此外，以物流地产和数据中心为代表的替代资产越来越受到投资者的青睐。

从2000年到2019年，全国商业和写字楼累计销售面积达到16.9亿平方米，市场规模比10年前翻了两番，年平均销售面积也从4300万平方米增加到1.3亿平方米。截至2019年12月，在建商业和写字楼13.8亿平方米，新建2.6亿平方米。未来的供应是巨大的。商业地产已经告别了粗放型的增量发展阶段，逐渐增加到存量。对于租赁市场来说，巨大的新供应量可能预示着同质化竞争的加剧和未来的优胜劣汰。就投资市场而言，更多的是关于可选资产的增加和资产类别的丰富。

资料来源:国家统计局

与住宅相比，商业地产的租金收入相对稳定，现有资产的增值相对较大，投资回报远高于住宅。此外，购房门槛逐年提高，2019年商业投资市场活跃，大规模整体销售交易随处可见。

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一线城市冷热不均，京沪交易量大幅领先

由于流动性较好，商业市场相对成熟，一线城市一直是商业地产大宗交易的主战场。2019年，投资市场整体大宗交易活跃，但冷热不均。北京和上海在交易规模和交易活动方面明显领先于国内其他城市，大宗交易占中国交易总量的67%，成为亚太地区国际投资者的首选投资目的地。

从城市角度看，2019年北京房地产投资的大规模交易量相对于市场有所上升，总交易量达到866亿元，创下近年新高，首次超过上海；深圳的大宗交易量超过500亿元，而广州的大宗交易量只有100亿元。

从交易的产权类型来看，由于稳定的现金流和成熟的运作，写字楼一直是全国大宗交易市场中最重要的投资产权类型。2019年，北京市商业改革办公室、酒类改革办公室等城市更新项目的投资占近一半。此外，零售物业资产也受到投资者的青睐。

图:2019年北京大宗交易房产类型比例(根据交易数量)

数据来源:指数据办公室版本，cbre

中国商业地产大宗交易强劲的原因主要有两点:一是投资者对一线城市高品质写字楼的资产增值潜力持乐观态度；其次，一线城市核心区的优质写字楼具有明显的低风险、稳定收益的优势，因此受到稳定的机构投资者的青睐。

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外国投资者继续活跃，城市更新项目也受到关注

近两年来，虽然国内投资者继续主导市场，但外资在中国商业房地产投资市场的活跃程度越来越高，这已成为一线城市房地产大宗交易圈的共识。外资在京沪大宗交易中的比例相对较高，接近30%，其中黑石集团、凌展基金和新加坡吉宝集团较为活跃。北京的商业投资市场已经成为外资努力的战略重点。2019年，外资在北京的大规模交易交易额达到194亿元，占总交易额的近30%，交易数量从2018年的6笔增加到11笔。

图:北京大宗市场外国买家交易的数量和金额

数据源:指数据办公版本

对于外国资本来说，在中国大陆投资是一项全球资产布局和长期计划。信心来自中国经济增长的中长期弹性。近年来，其投资方式已从机遇转向核心和增值。一线城市核心区的许多现有商业项目由于建设年限长、运营效率低，具有巨大的空增值空间。对具有成熟运营经验的国际房地产投资机构具有吸引力。此外，自住买家也将目光投向了核心地区的城市更新项目，比如字节跳动在2019年2月斥资90亿元收购了大中寺中坤广场。

随着金融业的进一步开放和大宗交易市场化的推进，在疫情结束、市场复苏后，国内外投资者将继续关注一线城市的价值投资机会，为整个商业地产市场注入新的活力。同时，外资机构的强大竞争力也将催生更多专业的中国市场房地产投资运营机构，提升中国商业房地产市场的成熟度。

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物流和数据中心成为投资的新宠

由于稳定的回报和资产管理模式，办公楼一直是全国大宗交易市场的主要投资目标。然而，在高回报的驱动下，以物流地产和数据中心为代表的替代资产越来越受到关注。这种流行病加速了新类型资产的出现，如核心资产中的数据中心和物流地产，成为未来开发的资产类型。

近年来，随着电子商务的蓬勃发展，在网络媒体、电子商务、网络游戏和5g等各种需求的推动下，国内外资本对物流地产和数据中心的兴趣越来越大。早在2018年，中国人寿(601628)和物流巨头普洛斯(ProLogis)就联合发起成立了一个约100亿元的收入增值基金，用于投资中国一、二线核心城市的增值物流地产。

截至2019年底，北京高标准仓库和北京周边物流地产市场的总存量为276万平方米，预计未来两年新增总供应量约为160万平方米，其中大部分将位于北京周边地区。从中长期来看，电子商务企业、第三方物流和制造业仍将是物流地产的主要需求来源。

今年大规模的“家庭隔离”促进了网上购物、远程教育等互联网产业的快速发展，物流地产和数据中心的市场人气得到提升。调查显示，尽管办公楼仍是首选的房地产投资类型，但45%的受访者计划投资物流房地产，30%的投资者计划投资数据中心，超过一半的外国投资者计划投资物流仓库。

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总结与展望

自疫情爆发以来，投资者对市场的态度一直非常微妙。一方面，自年初以来，商业活动因疫情而放缓，短期经济不确定性使一些投资者在决策时趋于谨慎；另一方面，上海徐汇河畔诞生了310.5亿土地大王，新加坡政府投资公司的全资子公司雷科昌私人有限公司以80.7亿元收购了韩国lg电子北京总部大楼双子座大楼。如此大规模的交易表明，资本市场对于中国商业房地产项目的未来潜力仍然很有希望，尤其是在一线城市的核心地区。

危机带来机遇，2020年将是办公楼收购和撤出的机会之窗。值得期待的是大规模交易量的不断增加，自用买家将注意力转向核心区域的城市更新项目或更多的核心位置稀缺资产的交易。随着金融业的进一步开放和大宗交易市场化的推进，预计国内外投资者将继续积极探索在北京进行价值投资的机会。除了核心领域，更多的投资者将关注一些潜在的领域或行业聚集的领域。