网签不过半 八成项目亏损 “廉价”限竞房扎了谁的心？

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为了稳定过高的房价，限制商品房最高销售价格的有限竞争空间应运而生，并在近两年迅速成为北京新建住宅市场的主流供应。由于价格较低，竞争有限的房间被认为是购房者的"福利房"，但这不一定是房地产企业的好事。据机构数据显示，由于房价与地价的价差较小，销售周期较长，融资成本较高，在北京交易的有限竞争住房项目中，80%将遭受损失。

对于无利可图的企业来说，房地产的交付质量已经引起了市场的关注。在北京，即使是单平方米造价10万元、总价超过1000万元的豪华住宅项目，也往往因为质量问题而受到权利保护。业内人士指出，2020年和2021年将是有限竞争住房项目的交付年，住房质量应受到各方高度关注。

一些地区的限制竞争房间价格下降了20%

在北京工作多年后，2018年8月，佟玲(化名)首付房山区徐汇城项目购房款。加上一些杂费，房子的平均价格接近39000元/平方米。

在购房时，徐汇市的房产顾问告诉佟玲，这是北京第一个获得预售许可证的限定竞争房屋项目，经房管部门批准，这批房屋的平均售价为38994元/平方米，非常合适。童玲不太明白什么是有限的比赛场地。她的理解是，政府已经帮助普通人(603883，诊所股票)压低了售价，所以购买这种项目更划算。

限制性竞争性住房，即限定房价和竞争性地价，是指当土地拍卖价格达到上限，开发商竞价自持比例和分配公租房面积时，设定未来商品房的销售价格。同时，收购人在取得项目产权后五年内不得上市交易。也就是说，政府已经为竞争性住房项目的最高价格设定了一个红线，开发商不得超过这个红线，但没有向下浮动的限制。这种住房仍然是商品房，不是一系列的经济适用房。

随着强调控效应的出现，北京房地产市场正在走下坡路，新房和二手房联动降价已成趋势，位于六环路外的徐汇市项目也受到了影响。童玲告诉中信经纬，徐汇市的房价已经下跌了5000元/平方米，她已经损失了30多万元。自2018年6月取得预售证书以来，徐汇市一直未售完。据安居克的客户称，该房产的最低价格为32，500元/平方米。

销售不理想，这是北京大多数有限竞争住宅项目需要面对的问题。中原地产首席分析师张大伟告诉中信经纬:“目前已有128期约5.87万套住房和78个有限竞争住房项目进入市场，但目前已有约2.48万套住房在网上签约，网上签约比例仅为42.7%。除了少数几个房地产项目外，有限竞争室项目能以超过一半的价格出售，这被认为是很好的。”

据中原地产研究中心统计，虽然2019年北京新增商品房成交量增长了57%，但2018年和2019年的住房供应量连续两年超过4万套，商品房库存达到8万套，创下了近八年的新纪录。

新建商品房的高库存与有限的竞争性住房供应的急剧增加有关。据该机构称，自2018年以来，北京共供应了95，000套新房，其中54，400套为有限竞争房，占市场供应量的68%。有限竞争住房项目也有大量积压，累计库存为33，800套。

中信经纬注意到，在销售不佳和供应量增加的双重挤压下，除了少数具有良好地理位置和成熟配套设施的竞争性住宅项目按最高限价出售房屋外，大多数房地产的实际售价都有一定的空房，这与徐汇市的降价行为类似，在其他房地产中并不少见。

“北京有限的比赛场馆明显堆积如山，集中在青龙湖、亦庄、大兴等地区。在这种情况下，虽然大多数项目的规划和设计都比以前有所改进，但在资金撤出的要求下，市场可能会出现价格战。”张大伟说，一些地区的限制竞争房间价格下降了20%以上。

大多数项目都会赔钱

降价进一步挤压了有限竞争住房项目的微利。根据中原地产研究中心的数据，自2017年以来，北京已经有103家限制竞争的房屋。这103个征地的成本价(经营部分)与房价不同，最低的只有6300元/平方米，最高的超过30000元/平方米。只有38块超过2万元/平方米的地块。算上建安的成本、营销、财务、税费，大多数项目都会赔钱。

“在已经进入市场的66块有限竞争房中(有些项目属于多块土地)，有46块土地的地价和房价相差不到20000元/平方米。目前，这些项目中只有8个基本售罄，其余4个项目基本有保证。总体而言，北京80%的有限竞争住房项目都出现了亏损。即使它们在未来很快售罄，也只会减少损失。如果价格战持续下去，损失将会扩大。”研究中心说。

2019年10月底，克尔研究中心还表示，对2016年和2017年在北京出售的86块住宅用地的运营情况进行的统计分析发现，在已开放的66个项目中，只有30%出现盈余，超过70%的项目面临亏损。在有限的比赛用房中，西城天柱、金辰府、宜万和、瑞奇春秋、北京凌秀、冠城别墅与每个人的差价分别为17，423元/平方米、14，975元/平方米、8，348元/平方米、7，652元/平方米、6，926元/平方米和3，742元/平方米。

易居研究院智库中心研究主任严跃进分析了中信经纬。正常情况下，土地价格占房价的30%，项目只有在不包括建设、营销和税收等成本的情况下才能盈利。现在，北京许多有限竞争房屋的地价占房价的比例过高，这是造成损失的一个重要原因。

张大伟说，房价和地价之间的差距很小，开发商已经知道什么时候拿土地，他们之所以敢高价拿土地，是因为他们对市场的未来有更好的预期。在转让之前一批竞争房屋有限的土地时，市场仍然火热，开发商相对乐观，项目的地下价值估计更高。同时，由于有限竞争房屋的低价，开发商认为该项目将很快被淘汰，财务成本低，项目可以盈利。然而，随着市场下跌，销售变得缓慢，地下商品难以高价出售，因此利润慢慢被融资成本吞噬。

诸葛房产搜索数据研究中心分析师陈晓表示，与无限量商品房相比，有限竞争住房项目的价格相对较低，建设成本、财务管理费用、营销费用、各种税费等费用约占房价的30%,开发商的利润空被压缩。同时，有限竞争室项目存在同质化严重、位置偏远等弊端，导致去转型性差、盈利难度大。

03住房质量成为隐忧

此前，一些业内人士指出，过去两年交付的房屋质量普遍较差，因此近年来尽量不要购买新房。就北京近两年的房地产市场而言，有些项目暴露出工程质量问题，无论是高档豪宅还是经济适用房。

2018年9月，华润昆仑地区，一个限价8万元/平方米、平均售价9.5万元/平方米的豪华住宅项目，陷入了一场质量风暴，引起了相当大的关注。据分析人士称，华润昆仑虽然突破了北京住宅价格的红线，但与当时周边12万元/平方米的二手房相比，销售价格仍然较低，利润水平不高甚至亏损，这可能是质量折扣的原因。

2018年6月，北京发放了第一批有限竞争房屋预售许可证。根据建设周期，今年和明年将是有限竞争房屋的集中交付期。张大伟预测，第一批有限竞争住房项目将于2020年3月出现，今年交付约20个项目，2021年交付50-60个项目。当80%的限制赛房赔钱时，住房质量能得到保证吗？

据陈晓介绍，高地价降低了房企的利润，由0/きだよ/,and快速周转已成为其必然选择，这可能会带来住房质量隐患。严跃进认为，低利润甚至亏损不一定会导致住房质量问题，但客观地说，一些企业确实有偷工减料的冲动，并且存在“减少分配”的可能性。

张大伟表示，这些企业无利可图，给有限竞争空间项目的质量留下了很多隐患，未来交付的项目出现质量问题的可能性也增加了。在房价上涨阶段，买家越早购买，他们可能赚得越多，即使有质量缺陷，他们也不会太在意。但现在不同了。有限竞争房屋的价格没有上涨，而是下跌了。这时，如果再有质量问题，就会引起买家反弹，小问题就会变成大矛盾。

张大伟建议，购房者在未来购房时，应适当考虑空之间某个价格和土地价格的项目，这将减少出现质量问题的可能性。

事实上，随着北京房地产市场的低迷，在竞争有限的情况下，土地转让的溢价已经下降。张大伟表示，预计这些项目的损失可能会减少，但在竞争有限的市场中竞争依然激烈。

自2019年底以来，北京已陆续出售了大量无限制的地块。陈晓认为，无限制地出让地块是符合当前市场发展形势的微调政策，可以在一定程度上提高房企收购土地的积极性，有利于企业盈利。严跃进表示，有限竞争房暂时不会退出市场，但需要进一步优化和调整。