北京二手房现“翘尾”行情 节后或迎小阳春

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根据北京市住房建设委员会的月度统计，2019年12月，北京二手房销售数量达到14，162套，比上个月增长15%，这是2019年的最高月度水平，仅次于2019年3月和2019年4月。

据世界联合信息公司(World Union Information)称，2019年底，为了快速变现，部分业主的议价价格上升，交易价格略有下降，降价与周期性需求的释放相结合，导致交易量增加。展望2020年，北京二手房价格仍处于高位。如果没有重大的宽松政策，二手房市场将继续小幅下跌。

数量交换价格

根据北京市住房建设委员会的数据，2019年12月，北京二手房交易量呈现逐月和同比的趋势。12月份，二手房交易量为14162套，同比增长15.18%，同比增长21.8%；二手房平均成交价格为51735元/平方米，环比下降0.66%，同比下降0.2%；交易面积124.96万平方米，同比增长15.53%，同比增长19.1%。

朝阳区、海淀区和大兴区二手房交易量排名前三，分别为3435套、1672套和1381套，分别占总面积的24.7%、11.4%和10%。以平均成交价格计算，西城区最高成交价格为114057元/平方米，平谷区最低成交价格为23434元/平方米。

房地产市场总是说数量先于价格。量的增加是价格上涨的第一声音吗？从记者对形势的了解和制度分析来看，北京二手房市场的交易数量有所反弹，主要是由于降价到位。

尽管吴先生隐约意识到市场可能会好转，但他还是坐不住了，房子已经半年没卖了。他决定降低价格。与最初的上市价格相比，单价降低了8000元。该房屋的单价刷新了该社区近期售房的新低，吴先生的房屋最终被售出。

吴先生的房子位于朝阳区的一个新住宅区。这个地区有大量的二手房，没有稀缺的公共资源来支撑。因此，当房地产市场走下坡路时，往往有必要先把价格降得更低，然后才能轻松出售。

连锁家庭2019年12月二手房交易的分析数据也证实了以价换量现象的普遍存在。链家数据显示，北京二手房细分市场显示，内环升级提高了住房和学区所需住房的数量和平均价格；普通必需品的交易量略有增加，但平均价格却在下降；外环品质改善的成交量变化不大，但均价在下降，高端住宅的成交量和均价都在下降。

没有完全康复

市场参与者指出，2019年底的加息仍是结构性复苏，大量房屋仍有空的议价价格，因此市场没有完全复苏。从目前交易量稳步回升的趋势来看，“小阳春”有望在3月份上市。

在目前严格的限购限贷政策下，北京楼市的主流是“连环杀手”。“根据一般经验，经过改进的客户和有特殊需求的客户可以在刚进入市场后获得资金进行更换，这激活了整个交易链。春节后，交易量应该会慢慢上升，但价格不会急剧上升。它最多只会跌得更少。”一位高级中介经理说。

根据连锁数据，2019年12月，常用二手房成交量环比增长1.6%，但平均价格下降1%。然而，空刚刚需要的二手房的议价价格仍然很高，这表明业主正在用价格换数量。

买吴先生房子的买家已经看了半年的二手房，吴先生已经大幅降价，所以他决定果断地赢得它。买家表示，市场成交量在过去两个月已经回暖，一些房东已经降低了价格。他认为未来房价不会有大的下降。同时，吴先生的房子降价后的价格接近他的心理价格，而且他有迫切的生活需求，所以他决定果断地接受。

吴先生卖掉房子买了一个学区。根据北京市的有关规定，青年学生的招生工作将于每年5月底完成。考虑到看房、贷款申请和过户的时间，每年年底学区的房屋数量将会大幅增加。在从买家那里拿到定金后，吴先生立即去西城区看望了学区。他说，学区将尽快敲定。

中原地产首席分析师张大伟表示，对于北京楼市来说，严格的信贷政策叠加在限制竞争房的高库存上，市场不会出现太明显的反弹。然而，经过长期的市场调整，从目前二手房和一些新建商品房的价格来看，一些只需要或有明确改善需求的买家正在增加入市的热情，但预计价格不会大幅上涨。

普通住宅鉴定标准成为一种观点

自2017年“3·17”以来，北京房价已经调整了近三年，这也是近年来北京房价下跌时间最长的一次。房地产市场是一个政策性很强的城市，与信贷和购房资格相关的政策对房价有很大影响。房价已经稳定下来。2020年政策的亮点是什么？许多房地产业人士指出，预计全年房地产信贷环境不会出现重大变化。在当前“禁止炒房”、稳定地价、房价和预期的调控基调下，北京未来将实施什么样的“一城一策”，将是决定北京后续市场走势的关键。许多人指出，他们密切关注北京是否会调整普通住宅的标准。

近日，在北京召开的两会发布了与房地产相关的重要信息。1月15日，北京市第十五届人民代表大会第三次会议召开了以保障和改善民生为主题的新闻发布会。在谈到今年的重点工作时，北京市住房和城乡建设委员会相关负责人表示，今年将保持房地产调控政策的连续性和稳定性。认真落实城市对房地产市场稳定健康发展的主体责任，推进“一城一策”工作计划的实施，保持房地产市场平稳运行。

北京市房地产协会官方公益平台“京房子”认为，这可能意味着北京市房地产调控“一城一策”工作计划已经完成，今年将重点推进该计划的实施。北京是首批实施“一城一策”的20个城市之一。北京目前的房地产市场运行平稳，这也为长效机制的实施创造了有利的环境和条件。

许多人说，决定北京未来房地产市场的主要因素之一是是否要调整普通住房的标准。在目前北京房地产调控的政策框架下，普通住宅的标准直接决定了二套房的杠杆水平，而北京部分普通住宅的标准并不反映市场变化。

目前，北京市普通住宅的认定标准是，除满足住宅建筑容积率1.0以上和单体建筑面积不超过140平方米两个一般条件外，在价格上，五环路以内的单价不超过39600元/平方米或总价不超过468万元。五环路和六环路之间的相应标准分别为31680元/平方米和374.4万元，六环路以外分别为23760元/平方米和280元。这些标准远低于北京目前的实际房价。

根据北京目前的房贷政策，第二套商品房并不是万能的，首付比例将高达80%，杠杆率将大幅降低。

在最近的两届北京会议上，北京市政协委员陈小冰提出了《关于及时修订和调整北京市普通住房认定标准的建议》，建议从保障住房需求和落实“无住房投机”的角度，及时调整六年前制定和实施的普通住房认定标准。根据他的研究，根据现有的鉴定标准，北京市新建房屋中约有86%被认定为非普通房屋，而六环路中普通房屋的比例仅为5%。

事实上，北京相关部门在2019年的“首都之窗”平台上已经对此做出了回应，称他们已经与财政和税务部门进行了认真研究。在下一步，他们将认真做好相关工作，根据定位要求，房子是为了生活，而不是投机。