蛋壳公寓疫情补贴存争议 营收依赖租金贷亏损加剧

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“美国股票上市公司”和“住房增长率居行业首位”是蛋壳公寓的现有标签。根据蛋壳公寓的招股书，截至2019年9月底，蛋壳公寓运营的房间数量比最初成立时增加了160多倍。

风景的背后，隐藏着隐忧。在规模扩张的同时，蛋壳公寓的关键词也指向“亏损增加”、“现金流紧急”、“现金贷款依赖”等。最近，蛋壳公寓因流行性补贴事件再次引起公众关注。在最初阶段，受到租户称赞的政策吸引了租户的讨伐，因为“一刀切”。

受到租户批评的流行病补贴政策

蛋壳公寓在2月初推出了流行病补贴政策，其中之一是在3月2日，系统将自动向钱包支付一个月的租金，无需申请。

小李是武汉的一名房客，在武汉关闭前就离开了，至今无法回家。根据上述政策，他应该享受退还一个月房租的待遇。然而，在疫情期间，邻居因为挂衣服多次进出他的房间，导致客服以打开记录为由拒绝归还租金。即使有证据表明小李不在武汉，也不会被接受。

对此，蛋壳公寓回复“投资一线”，称解锁记录是一个重要的参考，可以用来帮助判断租户的住房使用情况。如果有特殊情况，租户可以联系客服，公司会根据实际情况做出特殊处理。但是，如果租户每天都有解锁记录，则表明该房间已经正常使用，因此可能不符合领取补贴的条件。

然而，小李不接受这个说法。小李告诉投资一行:“我事先不知道有解锁记录，而且蛋壳在上线时也没有解释，否则我不会让邻居进出房间。”

根据小李向“投资一号线”提供的信息，无论是提示短信还是蛋壳公寓的应用介绍页面，都没有说明符合退租政策的具体标准。

“我事先并不知道这个标准，也不知道我后来被取消了相关权利。我不知道这是因为解锁记录，直到我打电话。目前，蛋壳的所有费用都已收齐，投诉和反馈不起作用。”小李说。

投资一号线发现，不少租户因为解锁记录而错过补贴，许多武汉蛋壳公寓的租户在社交媒体上报道称，免租金因为解锁记录而被击中要害。

3月3日，一名身份证为“武汉新闻快报”的微博用户发布了一个案例。一名网民23日回到了家乡。第二天，他的邻居出于安全原因检查了他的房间，因为出租房里有异味。从那以后，蛋壳公寓以解锁记录为由拒绝归还租金。在这条微博的评论区还有很多其他用户有着同样的经历，这表明这样的情况可能并不少见。

微博用户对免租金政策的反馈

图片来源:微博截图

事实上，这样的案例反映了蛋壳公寓和房客之间关系的一个角落，从主要投诉平台上的投诉数量可以看出这里的不和谐或冷淡。截至2020年3月12日，共有991起关于蛋壳公寓的投诉和7717起关于黑猫的投诉。同时也是美国股市上市公司的庆科，同期分别有1352起和2362起投诉，257起和1333起投诉。最近关于蛋壳公寓的投诉原因包括“疫情期间带人看房”、“扣除补贴”、“停止提供服务但照常收取服务费”等。

接受上述采访的小李告诉投资一行，他已经在蛋壳公寓住了将近两年。在此期间，他对蛋壳公寓不满，因为电费异常高，公寓管家态度恶劣。"他处理事情不积极，工作被动，后来有了纠纷。"为此，小李考虑过退休，但退休的过程并不顺利。

小李说，由于床垫已经使用了一年，磨损严重，蛋壳公寓要求其承担所有损失，并扣除1000元押金。小李和蛋壳公寓多次谈判沟通失败。后来，在给当地房管局和市房管局打了30多个电话后，蛋壳公寓同意减少500元。

然而，退了租的小李发现，他所在区域的大部分房子都是由蛋壳公寓承包的，主要的租赁平台是蛋壳公寓代理商的联系方式，所以他不得不重新选择一套房子，与蛋壳公寓重新签订合同。

加速扩张下的利润问题

上面采访的小李所描述的住房覆盖面可以让我们一窥近年来蛋壳公寓在规模上的优势。根据招股书，截至2019年9月底，蛋壳公寓的房间数为40万间，比成立之初增加了160多倍。

与此同时，蛋壳公寓的入住率也在逐渐提高，但租金价差却在逐渐减小。截至2019年9月底，蛋壳公寓的入住率、平均月租金收入和租金成本分别为86.9%、2155元和1564元，而去年同期分别为82.9%、2408元和1656元。

由于这个原因，疯狂经营的蛋壳公寓经常亏损，收入不能满足开支。2017 -2019年第三季度，蛋壳公寓的收入分别为6亿元、26亿元和50亿元，净亏损分别为2亿元、13亿元和25亿元，业务活动产生的现金流分别为-1亿元、-11亿元和-16亿元。截至2019年9月底，蛋壳公寓的运营成本为73亿元，同比增长206%。

对此，广东省房地产研究会常务理事、资深房地产专家韩世通向投资一行表示，大部分长期租赁公寓都是通过股份公司获得的，也就是说，这些公寓的租金低于购房成本。此外，在过去的两年里，房价大幅上涨，而购买蛋壳公寓的成本肯定会增加。在这种背景下，这种经营模式目前很难盈利。租金上涨可能是可行的，但租户不能接受高租金。然而，通过这种模式上市的公司能否被资本市场所认可还有待讨论。

蛋壳公寓还公开表示，公司整体尚未盈利，这主要是由于过去两年的持续高速增长，大量资源已经投入到新城市(300778，诊断股)和新公寓的开发中。根据招股说明书，在蛋壳公寓的运营成本中，租赁成本占很大比例，2019年已扩大到61%。

市场交易损失不是蛋壳公寓的情况。根据另一家美国股票长期租赁公寓公司青科的招股说明书，2017-2018年，青科的收入分别为5亿元和8亿元，同期净亏损分别为2亿元和4亿元；2019年上半年，青科的收入为8亿元，净亏损为3亿元。

主要收入租金贷款政策规范

根据招股书，蛋壳公寓的收入主要来自租金收入，其租金收入结构显示租金贷款的预付款远远高于租户直接支付的租金收入。

租金贷款是指承租人与长期租赁公寓企业签订租赁合同，并与该企业合作的金融机构签订贷款合同。金融机构为租户向企业支付年租金，租户分期向金融机构偿还租赁贷款。截至2019年9月底，蛋壳公寓67%的用户使用租金贷款支付租金，贷款金额为31亿元。

针对租房贷款在收入中所占比例较高的问题，蛋壳公寓回复投资一行，称租户需要租房贷款。在蛋壳公寓的租户群体中，大多数租户都是刚毕业的大学生和公司的白领。对他们来说，支付三到六次租金是很有压力的，所以更多的租户愿意以分期贷款的形式支付租金。此外，蛋壳公寓与正规银行和金融机构合作，租金贷款的使用也是流程规范和风险可控的。

然而，韩世通不同意这一点。“对于房客来说，住房是一种基本的消费，应该在自力更生的条件下解决。盛行的“学生贷款”是过去的一个教训。对于银行等金融机构来说，投资收取租金差额的长期租赁公寓容易产生风险。长期出租公寓的企业属于第二房东的角色。在长期短期租金的情况下，如果房子不能租出去，需要支付房主的租金，就会出现亏损，扰乱市场。”

值得注意的是，2019年12月，住房和城乡建设部、联合国发展和改革委员会等6个部门发布了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，要求“租赁贷款”收入不得超过租赁企业租金收入的30%。

对此，蛋壳公寓回应“投资一线”，表示将积极配合，在规定时间内达标。