实锤！房价开始下跌！未来该怎么走？

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在过去的两个半月里，疫情已逐步扩散到被完全控制。大家自觉在家，小心出门。然而，房地产圈非常热闹和拥挤。

“开发商涨价了！”“马上讨价还价！”"房价小阳春！""报复性买房子！"一系列虚假而繁荣的场景，如公开交易者、中介机构和房地产媒体，结合在一起渲染了2016年的房地产牛市。

特别是在3月底，一幅巨型沙雕的“二十八房涨价”图片在各大房地产媒体圈和微信群中流传。

是下面的一个:

看着我很尴尬。

2月10日，我们明确表示:

在疫情的后半段，监管肯定不会率先启动房地产，而是会率先恢复农业和物流，并开始分化房价。

结果，两个月之后的今天，房地产圈里那些叫嚣着逢低买入和提价的人和中介纷纷被打了耳光。

根据中国房地产协会的全国房价市场数据，3月份，多达121个城市的二手房价格比2月份有所下降。

其中，对于房地产圈的人来说，最令人惊讶的是，在四个具有象征意义的一线城市中，北方、广州和深圳的房价全线下跌。

其中，上海下跌3401元，跌幅5.85%，在四大一线城市的“跌幅榜”中排名第一。

▲数据源:数据宝库

不仅上海(下跌5.85%)、广州(下跌3.63%)、北京(下跌2.85%)和深圳(下跌1.21%)，而且近50%的二线城市房价逐月下跌。

习惯于每天房价上涨的房地产专业投资者肯定不会接受这样的现实，他们会要求售价与新房价格保持一致，但你是这么说的吗？

根据链家的数据，目前基本上有70%的二手房，房东必须降低报价才能成交。

因此，房价下跌的开始变成了一把真正的锤子，越来越多的城市房价下跌。让我们用事实说话，不要再诡辩了，中介机构会打击人。

▲100个城市中的城市数量下降

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由于第一季度房价的下跌已经成为一把真正的锤子，每个人都更关心房价未来的走势。

在牛市中，人们从来不看估值，因为有很强的上涨预期，但现在，大环境已经改变了。

国内外经济有望逆转180度，所以我们必须冷静地分析当前的房地产市场。

2月初，我们判断监管不会带头启动房地产来恢复经济，但会首先恢复农业和物流，然后同时恢复制造业和正常的社会需求，最后轮到房地产。

根据我们的推断，以上所述都是正确的。

我不是在吹嘘两个多月前的预判，但潜在的逻辑是存在的。

然而，现在是4月中旬，行业的轮换是根据监管逐步开始的。在接下来的第二季度，由于城市的政策，有可能放松房地产。

但总的来说，它仍然需要仔细分析。

目前，环境已经发生了巨大的变化，房地产的估价需要重新判断。

我们从租金、收入预期、人口因素和金融环境四个方面来分析当前的房地产市场估值:

1.租金

在超级牛市中，房价在过去20年里几乎只涨不跌，每个人自然都会忽略租金回报率。

然而，正如我刚才所说，环境已经改变了。在“不炒房”的情况下，房价飙升的预期越来越小，所以现在大家越来越关注租金带来的现金流收入。

目前，国内城市的平均租金回报率大约在1.5%至2.5%之间，但在北上归线不超过1.7%。

换句话说，市区800万套两居室房屋的月租金约为1万英镑。

如果考虑到建筑折旧，与国外5%以上的出租率相比，国内房屋的出租率确实不好。

▲中国主要城市的租金收益率

▲国外主要城市租金收益率

2.收入预期与房价

让我们谈谈收入。

从1998年的房改到2018年的房地产黄金期已经过去了20年。如果说现阶段购房者有什么集体特征的话，那就是随着国民经济总量的上升，人们的收入不断增加，他们敢于增加杠杆。

因此，敢于增加杠杆有两个先决条件:

首先，预计房价在中短期内将大幅上涨，房价只会涨不会跌；

其次，我预计我未来的收入将继续快速增长。

这两个前提中的第一个已经被打破了。其次，随着全球经济进入衰退，国内生产总值增长率也有所下降，许多企业在经营中遇到困难，更不用说晋升和加薪了。许多人都渴望有一份稳定的工作。因此，估计第二个前提很快就会落空。

因此，在这个时候，房价与收入的比例在一个城市是极其重要的，因为它是真正的基石——群众的购买力。

我们假设城镇中平均收入水平的夫妇购买一套面积为100平方米的三居室公寓。为了模拟现实，我们从一线城市的家庭支出中每月减去6500元，从二线城市的家庭支出中每月减去4500元。

然后用剩余收入来衡量每个家庭需要多少年才能买得起一整套住房。

据估计，一线城市一般需要夫妻40-80年的剩余收入。在二线城市，大多数人需要15-35年。

在国外，平均只需要12年。

因此，如果未来普通人的收入增长率(603883，诊断股)跟不上，这显然是广大骨干购买力难以承受的痛苦。

3.人口流动性

人口因素分为几个逻辑。

一是城镇化率带来的人口流动性。

在过去的二十年里，中国的城市化率从36%到60%不等。

很多人认为，与欧美发达国家80%以上的城市化率相比，我们还有一个大的空房，所以房地产也有一个大的空房。

然而，一方面，国内外的统计存在巨大的误差。我们有很多人一年到头都住在一线和二线城市，但由于户籍和工作等各种原因没有被计算在内。

事实上，中国的实际城市化率应该接近70%,所以未来的空空间实际上非常狭窄。

其次，中国有很强的农业属性和民族基因，仍然有很多人有一个严肃的解决方案。我们很难真正实现80%以上的城市化率。

最重要的是，刘易斯的人口转折点已经到来，生育率正在下降，老龄化社会即将到来。未来的新人口远远少于过去二十年。

因此，机械地应用于欧美的标杆管理是不客观的。

对于许多大城市来说，确实有新的涌入。但是它并不像每个人想象的那么大。

此外，许多人迷信经典判断，即房价长期依赖于人口，即有多少新人口流入城市。

但我想补充另一个关键点。从长远来看，房价将取决于这些新增人口的收入能力！这就是本质！

只有先了解这个因素，我们才能明白，一个房子的真正购买力是有能力拿出钱的买家，而不是纯粹的人的积累！

否则，如果你来到100，000个贫困的基层，你就不能卖掉你的房子。

4.资本环境

尽管央行现在正在实施货币宽松政策，但这些货币宽松政策是针对实体经济的，用于纾困，而不是刺激房价推高资产价格。

有本质的区别。

如果你仔细看看房地产开发商的融资渠道和购房者的信用环境，它仍然是极其苛刻的，这是远远没有时间来充分放松。

如果没有资金的支持，剩下的就靠他们的基本技能了。

因此，在未来，房价仍然必须稳定和过度。不要期望太高，但不要完全失去信心。既没有暴涨也没有暴跌，监管牢牢地束缚了这种对冲。