顶级学区房要凉？北京放大招！五一期间迎学区房投资末班车

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随着本地经济的持续复苏，楼市也再次回暖，“学区房”在5月份再次成为“热门词汇”。

北京学区住房新政出台

近日，北京市西城区出台新政策，宣布实施“多校制”和“六年一学位”。根据新的规定，当新购买者的孩子入学时，他们将不再被录取在抄写员学校，并且他们都将以多学校抄写员的形式被录取在学区或邻近的学区。在一个学区，原则上，六年内只提供一个注册学位。

据《北京日报》报道，北京的学龄儿童将从5月6日开始收集小学入学信息。在今年的《从年轻到渺小》中，除了过道房、车库、空悬挂家居等。近年来，该市的六个区已经明确规定了“六年一个学位”,并实施“多校制”和其他措施，使“学区室”冷却下来。此外，北京还通过学校分组和地区体制改革扩大了优质教育资源的覆盖面。

据悉，北京市西城区今年首次将“六年一个学位”写入招生政策:从2020年起，该区将记录适龄儿童的注册地址和就读学校，原则上从该房产地址用于注册之年起六年内只提供一个注册学位(符合国家生育政策的除外)。截至今年，东城区、西城区、朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区等六个区已经明确表示，新购买的二手房不享受单校制，而是通过多校制进入学校。此外，北京不同地区对“新”二手房有不同的限制。在过去的几年里，诸如“11平方过道学区的房子被列为150万”和半地下室学区的房子卖了1050万。

单日交易量大幅上升

据媒体报道，在节假日期间，一些房地产中介表示，自4月30日起，西城区将实行多校划线录取政策，咨询和指导的数量最近大幅增加。“正好赶上五一假期，红庙小学这几天的房屋成交量基本上是8-10套。”

学区如此受欢迎的原因之一是北京市西城区教育委员会4月30日发布的一项新规定。新规定指出，从今年7月31日起，北京市西城区也将实行多校制。在此之前，西城是北京最后一个没有多校抄写员的优质教育资源区。

根据政策规定，2020年7月31日以后，在西城区购房并取得房产证的家庭适龄儿童申请小学入学时，将不再相应地被注册入学，所有的家庭适龄儿童将以多校注册的方式在学区或相邻学区注册入学。换句话说，如果你在7月31日之前买了房子并在西城定居，你仍然有机会去一所著名的学校。这导致大量焦虑的家长在五一期间涌向西城区重点小学附近的房管所。

根据壳牌研究院发布的数据，五一期间北京校区的房屋交易量大幅增加。在此期间，北京二手房的日成交量约为900套，同比大幅增长。除了线下恢复和延迟需求释放，另一个重要原因在于西城区新校区住房政策的出台。一些家长为了“赶上末班车”，加快了进入市场的速度。五一期间，西城区平均交易面积为61平方米，平均每平方米价格超过12万元。西城区的交易量同比环比增长100%以上，其中金融街(000402，咨询股)和德胜区成为热门。

顶级学区受到影响

根据市场分析，在过去，一个社区只对应一所学校，只要他们能购买相应的学区，他们就可以100%进入一所著名的学校。现在，如果多校文员顺利晋升，一个社区将不再只对应一所学校，而是包括名校和普通学校在内的多所学校，因此耗资数千万的学区住房可能无法进入名校，而可能被分配到普通学校，顶级学区住房的投资价值也将受到影响。

虽然学区房一直是房地产市场的热门投资，但同时，由于其价值与政策密切相关，投资风险也不小。分析指出，主要风险是学区资源再分配的风险，此外还存在政策变化、城市中心转移等风险。

目前，教育部已经发布通知多年，要求在教育资源配置不均衡、择校冲动强烈的地方积极稳妥地采用多校制。根据市场分析，虽然多学派的抄写员在短期内肯定会面临既得利益的阻碍，而且很难很快将其复制到全国，但这是大势所趋。与此同时，学区背后有一个教育溢价，这个溢价根植于著名的学校，取决于教育政策的稳定性。一旦教育政策频繁变化，学区住房的教育费也会随之变化，风险会突然增加。

假日房地产市场火爆

受积压需求集中释放等因素的影响，中国许多房地产市场在五一假期期间开始回暖。根据壳牌研究院5月6日的数据，从5月1日到5月5日的5天里，中国18个主要城市的二手房日成交量同比增长了约60%。其中，14个城市的二手房成交量同比增长，北京增幅最大。2020年五一期间，北京二手房的日成交量同比增长超过100%。杭州二手房交易量与去年同期持平，武汉二手房交易量同比下降13%。

据壳牌研究院分析，许多地方二手房交易量明显增加有两个原因:一是疫情推迟了需求释放的步伐。4月份，18个重点城市的连锁住宅交易量同比增长40%以上。传统的“小羊春”在3月和4月被推迟到4月和5月；第二，2020年的五一假期有五天，为买家提供了方便。

中原地产研究中心的统计数据也验证了房地产市场的受欢迎程度。2020年五一假期的前四天，北京共有805套房屋在网上签约，而2019年同期，北京楼市共有376套房屋在网上签约。此外，深圳和广州楼市在五一期间的成交量也超过去年同期。

随着疫情防控形势的改善，当地经济复苏，房地产市场也迅速恢复。中原地产首席分析师张大伟指出，五一假期期间，许多房地产市场的网上签约数据上升，许多城市的签约量增加了10%-20%，这表明年初受疫情影响而延迟的需求正在回归市场。