深圳楼市成全国热点？世联行董事长：深圳不是炒房示范区

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“我现在有一个担心，就是一些城市的成交量和价格会迅速萎缩和下跌，这是最大的麻烦。”

世界银行(002285)创始人兼董事长、资深房地产专家陈劲松出席了证券时报e公司金融之星会议，他表示，由于城市化率仍在上升，房地产业将成为经济增长的一块垫脚石。疫情发生后，世界银行应做好线上线下联动，开放合作，重点关注主要城市产业，未来世界银行的资产管理应采取轻资产模式。谈到深圳的房价问题，他认为房屋供应量太小，政府的救市资金不太可能进入楼市，而中介机构将承担责任。

他认为，在疫情过后，房地产行业仍将是中国经济的基石。主要原因是中国的城市化率不到60%。要达到70%的城市化率，空还有很大的挖掘空间；城市化率的提高与住房密切相关。

2008年以后，深圳的房价迅速上涨，而这一次深圳的一些地区也上涨了。陈劲松认为，2008年的房价趋势不会重现，主要是因为与12年前相比，中国的城市化率提高了很多，近十年来房价也大幅上涨。普通人(603883，股票市场)买房的门槛越来越高，有房和无房被分为两类。疫情爆发后，大多数地区的房价都没有上涨，只有少数城市房价上涨。“我现在有一个担心，就是一些城市的成交量和价格会迅速萎缩和下跌，这是最大的麻烦。”陈劲松表示，主要原因是中国家庭最重要的资产和财富都在房子里，中国的企业债务和政府债务大多以房子为基础，银行贷款也以房地产抵押贷款为基础，因此稳定是未来一段时间最重要的问题。

疫情爆发后，行业趋势发生了变化，世界银行采取了线上线下联动、重点城市、开放合作等方式。“我希望2020年的危机也将是世界银行的一个机会”。

世界银行的业务是b，20多年来一直努力挖掘房地产价值，在这方面有优势。世界银行经常提到联系，这意味着把它的优势移植到经纪人的流动上。去年10月，同一城市的58家券商与世界银行案例领域的合作开始越来越顺畅。世界银行和经纪人有着完全开放的合作关系，市场上的所有经纪人都可以一起服务。世界银行希望创造一个开放的生态环境，并希望信息传播越广越好。陈劲松认为，垄断不利于行业的发展，也不利于频道费的正常化。

世界银行正在获得同样的政策。陈劲松表示，同一个政策与世界银行的合并首先是战略上的一致，其次是企业文化和未来发展方向的互补。长江三角洲地区同样政策的案例数量远远超过世界银行，而世界银行在大湾区也有更多的同样政策。双方互补性很强，将来会有空联合销售，增加消费者选择，提高效率。两家公司合并后，法院绝对是第一家，法院的服务可以统一。

资产运营服务目前是世界银行的第二大业务，一直处于收入增加而利润不增加的状态。陈劲松认为，世界银行的利润来自交易，但同时，它也应该探索未来的盈利模式，而不能失去对未来市场的探索。这不符合世界银行的战略。世界银行的红浦公寓和物业管理处于第二曲线的后半段。长期租赁公寓的第二个房东的模式有问题。世界银行没有大问题。根据现行会计准则，损失主要是由于前期装修费用的摊销。红浦公寓的整栋楼都受到了疫情的轻微影响。

中国共产党第十九次全国代表大会后，大量的自持房产在各个城市推出。在陈劲松看来，这是世界银行管理红浦公寓和第三方房产的基础。未来，世界银行将采用轻资产模式，硬资产投资将逐步减少。明年，成本结构将迅速改变。有必要建立运营能力，建立系统能力，并为所有者的资产提供更好的服务。这是世界银行资产管理的方向。

世界银行的房地产不同于其他房地产上市公司。世界银行管理其他人的资产。事实上，过去几年，世界银行很难扩大其市场，因为好的业务是留给自己的。世界银行发现，在科技公司和政府总部所在的工业园区，对工业建筑的需求也很大。世界银行专注于物业管理，为工业园区、城市工业园区和城市建筑经济服务，希望成为中国第三方城市产业运营的领导者，不排除在适当的时候拆分业务。

如果要对房地产进行监管，首先要抑制中介，这将导致世界银行业务的调整。陈劲松认为，公司现在需要做的是引领案件的数字化时代，让股东和消费者能够看到世界银行的价值。

最近，深圳成了全国的热点。陈劲松认为，并不是深圳所有地区的房价都上涨了，有些地区甚至下跌了，主要是因为一些地区的房价在上涨，而公寓却没有上涨，写字楼根本没有出售，而空的入住率仍然较高，导致租金严重下降。对于进入住房市场的政府补贴贷款，陈劲松认为，在深圳限购令下，不可能借旧买新，因为限购令是不能购买的。他认为，购房者有可能用高利率的新贷款取代抵押贷款，这是一种正常的经济活动。

陈劲松认为，如果政府救助资金进入住房市场，政府可以严格检查贷款流向企业，特别是小微企业，调查银行业务流程，并将责任转移到中介机构，这使得中介机构承担责任。

陈劲松认为，房价上涨的重要原因是住宅用地供应太少。许多政府和私营部门的人认为，引入住宅用地是为了鼓励房地产投机。事实上，逻辑恰恰相反。住宅用地供应越多，对房地产投机就越不利。深圳的支持度是基于登记人口的标准，陈劲松对此尤为不满。“这是完全不能接受的，也是完全不能接受的，这使我们的孩子很难上学，更不用说高质量的住房、高质量的学区和不平凡的学期了。作为一个深圳人，我感到很不舒服，我认为这个城市犯了一个大错误。”。

有许多悖论。例如，缺少住房是由于无法建造辅助设施。根据规定，深圳的中小学要独立占地。陈劲松认为没有必要独立占用土地，操场可以建在屋顶上。此外，他认为深圳对容积率的规定仍然沿用50年代的标准，深圳应该大幅度提高容积率以容纳更多的人，主要是因为深圳的土地不够，所以必须想办法。

他预测未来深圳的住房需求将会增加。除了离婚率之外，家庭的数量将会急剧减少，将来独居的人数将会增加。家庭人口将从2.7人直接上升到1.7人，孩子们将不会和父母住在一起。

他认为，深圳要想发挥示范区的作用，就必须敢于突破规章制度。与此同时，我们必须充分发挥市场导向的经济模式，保护环境，珍惜时代的机遇，以便有一个伟大的未来。

以下是文本排列:

主持人:陈先生一直是资深的房地产专家，对行业有着独特的理解。他的观点专业而尖锐，逻辑清晰，说服力强。由陈先生领导的迷失银行已有27年的历史，是中国最大的房地产咨询公司之一。他也是中国第一家上市的房地产综合服务提供商。他的业务已经扩展到全国200多个城市。今年突如其来的新冠肺炎肺炎疫情对房地产行业产生了巨大影响，国内疫情已逐步得到控制。深圳等热门城市的下一步表现将是什么？面对疫情的影响，像世界银行这样的房地产服务提供商采取了哪些措施，是否会调整业务结构？今天，我们将与陈先生讨论这些话题。

主持人:陈先生，事实上，在中国经济快速发展的几十年中，房地产行业发挥了非常重要的作用，但争议一直很大，这可能是我们所熟悉的行业中流口水最多的一个。我注意到你在年度报告中提到了房地产市场是否会成为中国经济的一块垫脚石。你能结合这里的疫情谈谈这个行业对社会经济的影响吗？

陈劲松:嗯，第十九届全国代表大会中央委员会提出，住房不应该被解雇。事实上，关于房地产的主要争议是房价。人们买房的门槛越来越高。有房子的人和没有房子的人被分为两类，这让没有房子的人感到特别不舒服。房地产与整个国民经济密切相关，对外贸易可能会出现一些问题，降幅相对较大。取消生产订单后，中国肯定会刺激国内需求和投资。中国的城市化率不到60%，还有一个大空.住房与城市化率密切相关。1929年，美国大萧条时期的城市化率约为60%，与我们现在的城市化率相同。二战后10年，美国的城市化率达到70%以上。美国成为世界超级大国的原因是城市化

主持人:当地政府对房地产的依赖受到了很多人的批评。你对这些争论有什么看法？

陈劲松:我认为这是对第19届全国代表大会提出的住房不应该被投机的建议的积极回应。疫情过后，中央政府在房地产政策上保持了相当大的决心。我们发现许多城市应该放松，一天的政策之旅表明我们的政策是坚定的。那么我相信这个争论会在一段时间后逐渐平息，特别是在金融放松和货币放松的情况下。目前，我们坚持这项政策，不投机的房地产住房。我们坚决支持。

主持人:2008年金融危机后，房价大幅上涨。这次会被复制吗？疫情对房地产市场前景有什么影响？

陈劲松:2008年的经济危机实际上是短暂的。一年多后，当一些房地产限制被取消时，房地产迅速恢复。现在十多年过去了，情况不同了。我国目前的城市化率已经达到了近60%，而房价的门槛也远远高于当时。这十年是中国主要城市房价快速上涨的十年，尤其是一线城市。

现在我们受到了一场大流行病的袭击，我们不知道它什么时候会结束。在这种情况下，我认为全国房价不会像2008年后那样迅速回升。那时我们的城市化率还不到50%。

事实上，尽管房地产市场在今年的疫情过后已经复苏，但并非所有城市都已复苏。事实上，只有极少数城市的房价在上涨。相反，我担心一些城市的成交量和价格会迅速萎缩和下跌，这是最大的麻烦。我们应该密切关注的一条主线是为什么国家需要稳定，也就是说，我们看到中国的房地产市场占据了普通人太多的财富，而家庭最重要的资产和财富都是建立在房屋之上的。例如，我们现在正在进行一项调查，说与美国相比，中国人75%以上的财富都在房子里。此外，中国的债务，包括公司债务和政府债务，大多是基于房屋。因为我们的银行贷款是基于抵押贷款，稳定性是未来最重要的问题。

没有大幅上涨的条件，但在某些地方可能会大幅下跌。相反，地方政府应该密切关注。事实上，我们可以看到一些在各地推行的政策仍然非常明显。这是为了拯救房企，而不是市场。

主持人:世界银行作为一个房地产服务机构，在行业中也发挥了非常重要的作用。这场流行病对它产生了什么影响？将采取什么措施来恢复业务？

陈劲松:在疫情期间，销售办公室关闭，外国人不得进入社区。2月份，实际营业额是0，然后销售办公室没有开张。这两个月对房地产交易产生了巨大影响。令人欣慰的是，在三月份解除隔离后，情况有所改善。4月份，看房量和成交量基本恢复到去年的平均水平，有些城市甚至超过了去年。

接下来，我们要做好线上线下的联动工作。与其他行业相比，数字和网上销售的房地产都很差，因为要看房产，而且交易过程很长。完成一笔二手房交易大约需要120天，估计第一手房产的按揭也差不多。线上线下联动可以提高交易效率。

第二个趋势是把重点放在大城市，有些城市不太好，有些城市超出了预期，所以整个需求应该集中在有需求和有交易的市场上，第三个趋势是开放和拥抱合作，希望2020年的危机对世界银行来说也是一个机会。

主持人:刚才你也提到要积极拥抱网络渠道。我看到世界银行也在与58艾嘉和通策合作建立一个新的房屋联合销售平台

陈劲松:联合销售意味着竭尽全力，包括经纪人的私有域名流量。恒大提出全民售房。它的基础是以这种粒度获得房间号，这与每个订单和套房一样精细。每个套房都是独一无二的。新的房屋市场适合联合销售，因为只有一个很容易确定。当这个行业的效率低的时候，中间成本是不透明的，所以成本会很高，渠道成本会很高。因此，我们努力与58和通策明确界定客户来源问题，降低我们的交易成本。开发商可以支付更少的钱，这也使我们的案件现场秩序井然。为最终消费者节省交易成本。从去年10月份开始，我们发现58个城市的经纪人与我们的业务领域的合作开始越来越顺畅，因为交易过程非常漫长，而且还有支付佣金的问题，这个问题一点一点地解决了。只有当这个行业中的每个人都不断向前发展时，这个行业才能真正健康。

主持人:年报还提到要深化二手房的联动。在这方面，我们对竞争对手有什么优势？

陈劲松:实际上，世界银行是b，案例服务看起来很简单，但实际上并不容易。为了确定产品定位和价值点，世界银行已经努力工作了20多年，我们称之为挖掘财产价值。我们与经纪人有着完全开放的合作关系，但我们不是封闭的关系。这个市场上的所有经纪人都可以来一起服务。我让所有经纪人和社会市场开放。这是一种开放的生态，而不是竞争关系。我们不垄断信息。我们的信息传播得越广越好。垄断不利于行业的发展，也不利于渠道费的正常化。

主持人:资产运营服务现在是上市公司的第二大业务。它一直处于增加收入而不增加利润的状态。营业收入增长迅速，但净利润仍处于亏损状态。你认为什么时候能迎来利润的转折点？

陈劲松:世界联合会的利润来自交易，另一个是绘制商业增长的第二条S曲线，其利润在未来。现在我们必须做两件事。首先是拓展未来发展的模式，甚至超越未来的交易规模。如果简单地考虑利润，那么我们将失去对未来市场的探索，这不符合世界银行的战略。红浦公寓和世界银行的物业管理处于第二曲线的下半段，两个业主长期租赁公寓的模式存在问题。中国共产党第十九次全国代表大会后，各城市相继推出了大量的自住物业，这些物业都要经营，这是一个巨大的市场基础，也是我们红浦公寓和第三方物业管理的基础。

硬资产投资将逐步减少，红浦公寓现金流已经很好，集中在整栋楼，受疫情影响较小；另外，在中低端市场，对于大学毕业的学生来说，即使是在疫情流行的情况下，生意也是很好的，而中高端的长期租赁公寓存在很多问题，所以我们在这方面没有太大的问题。根据现行会计准则，我们应该摊销以前的装修费用。我们想转向一种轻托管模式。明年，我们将迅速改变成本结构，建立运营能力，建立系统能力，并为所有者的资产提供更好的服务。这是世界联合会资产管理的方向。

主持人:刚才，你也简要提到了物业服务的情况。去年，我们注意到业务收入近6亿元，然后又有一些重点客户签约。你能告诉我们一些关于这项业务的情况吗？

陈劲松:我们的房地产与其他上市公司略有不同。它们都属于一家大型房地产企业，而且大部分都是自己开发的。资本市场前景看好，在过去两年里，它们表现良好。我们是第三方，我们都管理别人的资产。事实上，在过去的几年里，我们很难扩大市场，因为每个人都必须把这个好地方留给自己的儿子。但同时，它也锻炼了我们的能力。我们发现，中国的主要资产不是开发商，而是高科技公司总部工业园区和一些政府工业建筑。这种需求也很大。我们尽最大努力将物业管理的重点放在服务工业园区、城市工业园区和城市建筑经济上。我们希望成为中国第三方城市产业运营的领导者。我们不排除合适的时间，我们分开这块。

主持人:疫情使政府和许多其他人重视物业管理的重要性。

陈劲松:以武汉为例。武汉是我们世界银行的重点。我们管理武汉有的办公楼，包括红浦公寓和短租公寓。当武汉关闭这座城市时，是谁让整个城市运转的？建筑服务是非常重要的，其次是外卖和送货的小弟，这是城市运营的一项必不可少的硬性服务。因为不同的服务，不同的社区开放了他们的等级。老房子没有物业服务，所以他们只能用大木板关门。那么整个城市就不能运作了，这对普通人的生活有很大的影响。疫情使普通人充分认识到了财产的价值，这将对这一行业的发展起到非常积极的作用。

主持人:刚才你也提到了联合销售平台。同样的政策咨询是参与者之一。在公告中，上市公司正计划收购他。你认为我们将来会和他形成什么样的协同效应？

陈劲松:同样的政策有很大的影响。与世界联合会的合并首先在战略上是一致的，其次在企业文化和未来发展方向上是互补的。例如，长江三角洲地区同样政策的案例数量远远超过世界银行在大湾区的案例数量，双方互补性很强。在未来，联合销售、增加消费者和提高效率非常重要。两家公司合并后，案例领域绝对是第一位的，案例领域服务可以统一，这就是我们的未来。当然，两家公司的合并涉及方方面面。我们并不着急，但是如果我们有高度的共识，我们就必须先共同努力，合并和合并的工作将同时进行。

主持人:正如你刚才介绍的，有几个非常有前途的公司，然后我们的投资者更关心这个公司的估值。

陈劲松:这太不对了。姑且说房地产交易已经被严重抑制了。当政策管制房地产时，他们首先想压制中介，最后与中介无关，对吗？这和中介有什么关系？对吧。当然，每次我们整顿我们的许多业务，包括电子商务、金融等等。上市公司必须遵循中央政府的调控，这也将对估值产生影响，但这并不重要。如果我们与时俱进，我们将引领案例的数字化时代，让我们的股东和消费者能够真正看到世界银行的价值。我相信那一天不会太远，我们都非常期待。

主持人:世界银行实际上已经在深圳扎根了27年。事实上，深圳楼市最近引起了很多争议，大家都很关注。你非常了解深圳市场。那么，你能和我们分享一下你对深圳房地产市场近期情况的看法吗？

陈劲松:深圳已经成为全国的热点。我认为有必要全面地看一下深圳。首先，并非深圳所有地区都出现了房价上涨，但只有少数地区出现了房价上涨。例如，东部的房价没有上涨，甚至没有下跌。第二，主要原因是这些地区的房价正在上涨，公寓价格没有上涨，办公楼根本没有出售。空.

至于进入房市的政府补贴贷款，据我了解，进入房市的低息贷款与中介机构无关。中介根本不能发挥任何作用。这是银行的事情。第二，我了解到，在深圳限制住宅的情况下，旧房都是借出去买新房的。这种情况并不存在，因为限制不能被购买，所以我明白这种情况是为了取代抵押贷款。事实证明，抵押贷款利率很高，这是正常的经济活动，所以政府的钱。到哪里去了？我认为这需要重新考虑。看看银行的流程，这是银行的业务。据说中介是来帮忙的，我认为中介承担了很大的责任。政府可以管理企业贷款的资金流向，特别是对小微企业的贷款，这个问题会得到解决，而不是什么大事。一些媒体称房价已经大幅上涨，但实际上已经上涨，因为孩子们上学时必须买。这将刺激我们的所有者，提高我们的上市价格。我认为我们应该谨慎。

主持人:深圳住房贷款有很高的杠杆。你怎么想呢?

陈劲松:深圳人的平均年龄是中国最低的。这两者是相互关联的。这座城市的年龄普遍较低，所以银行愿意给他高杠杆。第二，高杠杆会导致房地产市场崩溃吗？我不这么认为。原因是深圳的二手房交易非常活跃和特殊，所以全国各地的城市都不应该与深圳相比。此外，我认为深圳的市场经济远远领先于全国，无论是交易量还是人口流动性，深圳都充满了活力。

主持人:有很多意见，就是深圳的住宅用地供应确实太少了，我们一直在调整需求来抑制它，但是没有取得好的效果。你认为深圳住宅用地的供应比例合理吗？

陈劲松:这当然不合理。我总结了当时的情况，称之为三个启示:第一对住房，第二对配套设施和第三对建筑面积比。推动住宅用地似乎鼓励了房地产投机。事实上，这是完全错误的。这个逻辑是相反的。事实上，供应越多，就越不能被解雇。这是第一个，第二个是支持度。对这样一个年轻的城市来说，根据户口来分配学位是完全不可接受的。我们的孩子上学太难了，更不用说高质量的房子和高质量的学区了。没有普通的学期。作为一个深圳人，我感到很不舒服。我认为这个城市制造了一个大问题。第三，有必要根据非常古老的户口指数概念来匹配学区。这怎么可能呢？第三，住宅建筑的容积率增加了，这似乎让开发商赚了很多钱。我们房子的容积率比香港差得多。香港是12层，是香港老城区的一栋建筑，它的建筑面积比为12。我们想容纳更多的人，但我们的土地更少了。为什么这么做？因为没有学区。

如果你想突破这个循环，我认为深圳真的需要成为第一个示范区，突破规章制度，改变规范，比如说，我们需要达到这一两个小时，这样我们的容积率就不会很高。事实上，这种规范是20世纪50年代的规范。为什么香港没有这个规范，跟不上时代？我们为什么不改变它？第二，我们的中小学必须独立占地。你有土地吗？打扰一下。你仍然需要一个独立的操场。你有吗？不，你不解决吗？那为什么我们不能修改支持学校的基本规范呢？尤其是在深圳这样一个狭小的土地上，为什么屋顶不能成为一个操场呢？香港是这样，纽约也是这样。我们为什么不这样做？我觉得三个灵感是一个标准，否则，深圳的学位可以拉得这么高，我们怎么改变呢？你能换一下吗？你的学位太少了，深圳的年轻人都在他们的孩子上学的时候。那么我们怎样才能吸引更多的人才呢？必须改变。

主持人:很多专家认为东京在国外，重庆在国内。你认为这两个研究对象怎么样？深圳可以从这两方面学习到什么样的经验？

陈劲松:大萧条之后，美国的城市非常分散。芝加哥，纽约，马上起床。许多小企业在企业兼并中被大企业收购。最初，这些小企业分布在不同的城市。现在总部变成了一个，有些地方变成了车间，有些地方变成了物流，有些地方是仓储，有些地方是金融，有些地方是总部。例如，二战电影中高级指挥官的汽车已经不见了。

过去，城市是相似的，城市开始分化。像纽约一样，它们变成了综合性的大城市。城市之间相互竞争，而不是相互合作。然后我认为中国会逐渐朝这个方向发展，特别是上海、深圳和北京。这种趋势非常明显，所以我认为深圳没有向重庆学习，重庆可能是制造业基地。深圳表示将向东京学习。东京能从中吸取教训吗？东京附近大约有20个卫星城市疏散人口。

主持人:实际上，我还是希望你能展望一下深圳的房地产市场。你认为哪种发展状态更好？每个人都非常关心房价。房价会稳定还是空房价上涨或下跌？

陈劲松:在中短期内，深圳发生了一些特殊的变化。首先，深圳的家庭数量急剧下降。我们已经从2.7直接到1.7，这是深圳的现实。第二代传染病爆发两个月后，我终于明白我肯定不和父母住在一起，所以对房子的需求自然会增加。当然，离婚率是存在的。深圳必须和国际一样，例如，东京将来的孤人口。独居后，你不需要大房子。未来，城市地区，尤其是旧城改造，将主要是中小型公寓。未来，深圳周边地区将会是标准的中产阶级居住区，有3个房间和2个大厅，有住宅区和学区。房价不贵，但未来在深圳租房市场一定很大，这意味着深圳的房价很贵。很多人说，如果房子不像这样涨，我为什么要买它，对吗？深圳核心区的低端服务人群，比如我们的物业管理，也应该住在附近，这样才能实现居者有其屋。

主持人:大家经常把深圳和香港做比较，包括方方面面，包括房地产，包括未来的前景。事实上，刚才你提到要把深圳建设成为中国特色社会主义的先锋示范区。你对深圳和深圳市的未来发展前景有什么看法？

陈劲松:目前，中国每个人都对深圳持乐观态度。我想说的是，第一个示范区实际上应该发挥深圳市的精神，敢于冒险和尝试，突破规章制度。否则，如何演示，你向谁演示，所以第一次演示也是同样的原因。第二，深圳必须发挥市场经济的作用，主体是市场。华为和腾讯都是这样。第三是环境保护，红树林保护区。它是所有全球红树林保护区中离市中心最近的。它实际上是在城市的边缘。深圳应该珍惜时代的环境，珍惜全体深圳青年给予深圳的机会。如果你敢珍惜环境，试着去珍惜它。

主持人:非常感谢陈先生今天与我们分享您的观点。听了您的介绍后，我们对疫情和包括深圳在内的房地产市场有了更深的了解。我们也希望将来能和大家分享更多。陈先生，再次感谢您的光临。