100天内第10家！内地中小房企蜂拥赴港上市 所为何因？

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香港股市正迎来一波内地中小房企上市的浪潮！

近日，总部位于上海、深入浙江的房地产公司翔盛控股向香港证券交易所提交了上市申请。这是最近不到100天内第十家提交表格的内地房地产企业。

此外，总部位于成都的何能集团、位于安徽的文怡房地产以及位于广东的方志集团也报告称，近期将有新股赴香港上市。

在内地房企大举发行h股的背后，在a股基本对房企关闭的背景下，融资环境不断收紧和规范，为了“生存”，在相对宽松的香港股市上演了ipo“热潮”，旨在解决融资和流动性需求，提升品牌影响力。

10家房屋公司在100天内交付桌子

内地房地产企业从未如此集中地在香港上市。

据HKEx方面披露，自2月底以来，鹏润控股、惠今控股、尚坤地产、领地控股、中国吕雯、三岔口控股、港龙中国地产、地产、大唐集团、翔盛控股等10家内地房地产企业已申请在港上市。

然而，内地房地产企业在香港上市的道路并不容易:

第一，按门铃不容易，排队的房地产企业的港股推迟上市是正常的。

其中，三顺控股、港龙地产和大唐集团之前已经提交了表格，但由于六个月期限届满，招股说明书无效，这是第二次提交。

此外，在去年年底招股说明书再次到期后，曾两次被收购的海伦堡和鳌山控股还没有三次争夺香港股票；出生于安徽淮南的万创国际在过去的三年里已经四次上市，但都以失败告终，因为它没能在六个月内完成上市。

第二，即使成功敲钟，上市发行价格和融资规模一般都不理想，上市后投资者的认可度一般不高。

数据显示，虽然2019年有6家内地房地产企业成功登陆香港股市，与前一年持平，但发行价普遍不理想，上市后走势基本持平。

今年前五个月，只有惠晶控股等少数内地房地产公司在香港成功上市，该公司的公开发行认购比例仅为原计划的32%。事实上，惠晶控股在第二次上市后终于上市了。

除了上述正在排队的10家内地房地产企业外，总部位于成都的何能集团、位于安徽的文怡房地产和位于广东的方志集团也纷纷报道近期将赴港上市。

房地产上市企业的两个特征

总体而言，内地房企在此次上市浪潮中主要呈现两大特点:

首先，它们大多是区域性房地产开发企业，土地储备面积和销售规模都比较低。

以刚刚递交表格的翔盛控股为例。虽然公司总部设在上海，但它主要深深扎根于浙江。

截至3月底，翔盛控股的总土地储备约为2300万平方米，其中一半以上位于浙江省，该公司去年60%以上的房地产开发和销售收入也来自浙江。

此外，总部均设在上海的港龙中国房地产和三迅控股拥有集中的土地储备，前者72%集中在江苏，后者89%集中在安徽。

土地储备只有133万平方米的国土高度依赖四川基地营。该公司的90个房地产开发项目中，有57个位于该地区；彭润控股(777，000平方米)的储备面积最少，主要集中在两个小城镇:白沟新城和高碑店市。

第二，从建筑面积和净利润来看，上述住房企业近年来普遍呈现出快速扩张的趋势，同时伴随着较高的负债率和相对紧张的现金流。

以拥有最大土地储备的翔盛控股为例。作为2019年最后一家销售额超过1000亿元的非上市内地房地产企业，公司确认，过去三年建筑面积复合年增长率达到104%，去年净利润增长高达650%。然而，该公司仍面临如此高的杠杆率，去年年底的净资产负债率为3.6倍。

去年，总部从江苏常州迁至上海的港龙地产，近年来积极进军上海、河南和贵州。过去三年净利润的复合年增长率接近280%。

但与此同时，港龙地产的资产负债率从2018年初的99%攀升至今年3月底的287%，融资成本也有所上升。在过去两年中，经营活动产生的净现金流量从正数变为负数，凸显了更大的财务压力。

密集上市背后:最重要的是解决融资问题

韩毅智库首席研究员张华东表示，虽然10家房地产企业在过去的100天里都在集中交付表格，但这并不意味着这些房地产企业只是在近期才开始计划上市。

“根据披露的财务数据，它仍然集中在一年半以前，即从18年的下半年到19年的上半年。当时，香港股市的房市表现依然良好，其他内地房企也纷纷上市。带来了示范效应。”张华东说。

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，区域性房企的集中交割表明，一些中小房企仍认为今年有机会，希望借助资本市场取得更好的业绩；另一方面，在香港股市上市的门槛相对较低，因此一些中小房企也热衷于在香港上市。

事实上，在a股基本对房地产企业关闭的背景下，融资环境趋紧，港股市场审查相对宽松，导致了中小房地产企业的ipo热潮。

张华东认为，上市的关键是解决房地产企业面临的资金问题，“开放香港资本市场，拓宽公司债券、海外债券、股权融资等融资渠道，仍能解决部分资金需求。”

严跃进表示，区域房地产企业上市后品牌影响力将大幅提升，但如果不上市，市场机会可能会越来越少。不过，他也指出，如果上市后经营业绩没有改善，股价表现可能不会很好。

值得注意的是，上市对房地产企业来说是一个良好的开端，但它只是业务发展过程中的一个节点。

在张华东看来，除了上市，区域性房企应该“活”起来，应该做好两件事:

首先，需要进一步的深度培养。特别是，本文以其所处的区域为基础，讨论了向其他区域的有限扩张或集中扩张。

“当地区集中度过高时，仍然存在一定的风险。一旦该地区市场长期低迷，对房企的影响仍然相对较大。”张华东说。

第二，除了发展主营业务外，一些区域性的房企会尝试多元化布局，但必须保证主营业务能够有足够的现金流，其他布局不占用主营业务的现金流，这对中小房企的现金流管理提出了一定的要求。