学区房疯狂已过：留下几百万降价空间 1000万买房不如出国留学？

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北京房地产市场在5月份迅速复苏，丰台区一家房地产中介公司的郭林(化名)感受到了这一点。他说:“我们店5月份签了17个订单，表现非常好。现在有很多人在看房子。在周末，有一天一所房子带了十几个顾客来看它。房主们惊慌失措，觉得这房子很受欢迎。”另一家房地产中介也表示，5月份商店签署的订单数量是平时的两倍多。

根据壳牌研究院的数据，今年5月，北京网上签约的二手房数量约为16100套，同比增长22.5%，同比增长17.2%。据中原地产研究中心称，截至5月底，一天之内又创下了1000多套网上签约的记录。然而，由于网上签约的滞后，整个月二手房实际交易量可能已经超过2万套，达到2017年“317”新政后的最高水平。

中介表示，周末从早上繁忙到晚上的店铺营业额大幅增加

受疫情影响，北京房地产市场在2月和3月相对低迷。郭林说，公司在2月初恢复工作后，经纪人基本上在家工作，通过虚拟现实等在线工具与客户沟通。在疫情爆发前，一些类似的订单已经通过谈判达成，交易在2月和3月达成，但整体交易额很小。

北京二手房供求趋势来源:连锁家庭网络

根据贾立安的数据。今年2月，北京新增住房和二手房客户数量大幅下降，市场在3月份开始复苏。截至4月份，新增房屋数和出租率分别为18172套和42万次，均恢复甚至超过上月的平均水平。

6月1日，中信经纬客户在北京市丰台区的一家房产中介店看到，虽然是工作日，但仍有一些管家在店内询问有子女的已婚人士的房屋交易情况。郭林说，从周一到周五的工作日，他们仍然很清闲。如果是星期六和星期天，他们很少呆在商店里，他们都去带顾客参观房子。

“最近几个周末，有更多的顾客在看房子。店里的15个签约经纪人基本上从早到晚都很忙。从早上8: 00到9: 00，他们会带着顾客到处看看房子，有时他们会很忙。我晚上11点下班，一个客户在凌晨1点登记。”郭林告诉中信经纬的客户。

北京丰台区正在出售一套二手房。中信薛经纬于飞照片

来访客户数量的增加直接导致交易量的增加。他介绍说，整个5月份，他们店里卖出了17笔二手房交易，这在公司丰台区已经算是不错的表现了。平时，商店每月的营业额只有6到7个订单。

他说，周末的时候，有一栋房子一天有十几个顾客来访，房主有点慌了，觉得房子很受欢迎。然而，在该行业拥有10年经验的郭林对这个火热的市场并不感到意外。“过去几个月积压的需求在5月份公布，西城区的住房政策在4月底发生了变化，这也在一定程度上刺激了需求。整个市场带来了交易量的增加。”

交易量正在增加，大兴区的一家房地产中介店也证实了这一点。该店代理人马骁(化名)表示，5月份，他们店签署了24份订单，较平时每月的订单和数十份订单增长了一倍多。平均来说，每个人都有不止一个订单。

根据壳牌研究院的数据，5月份，北京网上签约的二手房数量约为16100套，比上个月增长22.5%，比去年同期增长17.2%。根据中原地产提供的数据，除了五一假期和周末，北京二手房每天的网上签约量保持在几百套，到5月29日，当天的网上签约量达到了1000套。中原地产首席分析师张大伟表示，在互联网上签约的二手房数量在一天之内达到了1000套，这被认为是调控后的高水平。

张大伟告诉中信经纬记者，5月份二手房网上签约量为16125套，但由于网上签约数据的滞后，市场的实际成交额会更高，预计当月实际成交额将超过2万套，这将成为2017年“317”新政后的最高值。

新建住宅的交易量或5000套以上的价格总体稳定

北京市大兴区江山风华项目销售处。中信薛经纬于飞照片

新屋市场也出现了一波热潮。中信经纬客户从大兴区江山风华项目了解到，自4月份以来，该项目整体交易量一直保持较好水平。

房产顾问李冯(化名)告诉中信经纬的客户，项目中的大型住宅建筑得到了市场的认可。4月份新楼推出后，交易非常快，现在只剩下89平方米的小房子。由于没有大房，该项目5月份的交易量不如4月份，但可以保持每天签约的数量。

根据中原地产研究中心的数据，北京5月份新建住宅建筑数量达到4172栋，同比增长31%，环比增长34%，为过去10个月的最高水平。同样，由于网上签约数据的滞后，当月新建房屋的实际交易量可能会超过5000套。据北京中原统计，5月份新增写字楼和商业地产交易数据仍然偏低，呈现负增长趋势。

虽然网上签约量大幅上升，但受访的券商和物业顾问均表示，交易价格没有太大变化，市场整体稳定。郭林说，最近，一些业主觉得有更多的人在看房子，所以他们想提高价格。我们会建议业主不要调整价格，告诉他们这些客户几个月前就积压了，市场上没有明显的涨价趋势。

李冯说，在疫情期间，江山风华项目通过直播推出了几个特价房，但这些房子的位置和楼层都不好，价格也不能与其他房子的价格直接比较，所以没有涨价的理由。李冯还说:“特殊房间可能位于底层或顶层。当你在网上出售它们的时候，你不会在建筑物上做标记。你们都知道这一点。”

北京市大兴区的一个住宅区。中信薛经纬于飞照片

根据我爱我家(000560)研究所发布的数据，截至5月27日，北京经纪机构二手房当月平均成交价格为58997元/平方米，比4月份高8.32%，比2019年5月份高2.95%。根据该研究所的分析，平均交易价格大幅上涨的主要驱动力来自西城区。受西城区即将实施的“多校划线”政策的影响，5月份二手房出现恐慌性抢购，成交量和价格大幅上升。交易量比非西城区增长49个百分点，平均交易价格比非西城区增长5.28个百分点。据测算，5月份，西城区将北京房价涨幅提高了约4个百分点。

不过，考察还发现，目前空二手房的议价空间已经很小。“商店附近有一套两居室公寓，总价410万元。店主真诚地出售了它。这个价格不能说也不能再讨论了，但是空的房间只有3-5万元，5万元是一个门槛。之前有超过390万人，而业主根本没有出现，所以他们不会直接说话。”郭林表示，经过两年的调控，房价已经跌了很多，而目前业主的挂牌价格非常接近他们的心理价位。因此，大多数房子没有多少讨价还价的空空间，所以基本上不可能降价10万元和20万元，除非业主急需资金，客户能够全额支付。

在大兴区，一套价值420万元的两居室公寓在地铁附近上市出售。马骁说，这栋房子的主人真心诚意地卖了它，但空的房间价格没有多少商量余地。前一段时间，同一住宅区、同一户型的房子卖了429万元，但那栋楼属于住宅区的“楼王”，位置比较好。

监管政策没有放松市场，也没有在6月份下跌

至于市场回暖，张大伟分析称，北京直到4月中下旬才逐渐恢复二手房的线下看房，在此期间，购房需求积压，回暖更像是一种恢复性的上涨。同时，5月份北京新增住房供应量的减少也是二手房交易量增加的一个原因，西城区住房政策的调整使得市场明显活跃。

“房价上涨了2%左右，与疫情期间的向下调整相比，已经基本恢复。”张大伟还表示，总体而言，北京的房地产市场已经基本恢复，疫情的影响已经过去。我爱我家的研究所，判断北京二手房市场5月份的交易量和价格已经达到了2019年的“小阳春”水平，市场正在弥补疫情造成的价格延迟。

然而，政府再次重申“住房不准投机”，北京房地产市场的调控政策没有放松。该行业对市场前景更加谨慎。据壳牌研究院介绍，二手房市场进入后期的“小阳春”市场，但无论根据一年的季节性规律还是目前的市场供求状况，市场前景都将呈现出自然下降的迹象。

我很喜欢我家的研究所，他们指出今年5月的二手房交易量只是和2018年、2019年同期一样。尽管房价大幅上涨，但并未突破前两年的高点。因此，二手房市场只是回到了正常趋势，并没有过热。2018年和2019年，北京二手房市场在小洋春出现后一直保持稳定，今年很可能会重复前两年的趋势。

张大伟预测，6月份二手房网上签约数量预计将超过1.6万套。如果后续贷款利率不降低，市场成交量可能会从高位逐步下降。“由于严格的信贷政策，北京市场很难保持较高的成交量。”

至于新房，壳牌研究院表示，疫情过后，新房市场的恢复速度低于预期，在市场稳定的前提下，很难有大规模的补偿性增长。截至5月底，北京市商品房库存面积为1062万平方米，结算周期为22个月。受疫情影响，今年清污速度低于去年同期，清污周期较长。