二手房小阳春来了？时隔14个月 北京再现单日网签破千套

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随着疫情防控的稳定，二手房市场成交量在4月份逐步回升后迅速回升。

研究机构的统计数据显示，5月份，北京二手房网上签约超过16000家，其中包括5月29日的1000家，这也是14个月后的第一天。

从中国主要城市来看，5月份二手房成交量接近去年3月的最高水平。其中，受疫情影响最大的武汉迎来大规模复苏，交易量环比增长200%以上。

据接受中国券商记者采访的业内人士透露，3、4、5月份，各大城市二手房成交量确实出现了明显反弹，但从1-5月份来看，成交量仍下降了15%，表明今年整体市场较去年有所疲软。预计6月份交易量将低于5月份，下半年市场趋势可能保持稳定。

北京二手房的实际交易量达到了“317”规定后的最高水平

在经历了4月份的逐步复苏和飙升的五一假期后，北京二手房成交量在整个5月份迅速回升。

根据壳牌研究院的数据，5月份网上签约的二手房数量约为15900套，比上个月增长20.5%，比去年同期增长15.2%。根据连锁住宅的实际交易量，壳牌研究院计算出5月份北京二手房的实际交易量约为2万套，同比增长39%，同比增长75%，达到“317”规定后的单月最高水平。

值得注意的是，仅5月29日，北京就有1000套二手房在网上签约。

中原地产首席分析师张大伟表示，这是时隔14个月之后，又一次在一天之内签署了1000多套住宅网的盛大时刻，也是北京在2017年“317”规定之后，第16次在一天之内售出1000多套住宅网。然而，1000套在16个单日内签署，其中大部分出现在2017年3月至4月的最后一辆“末班车”上，最近一次是在2019年3月29日。“可以看出，1000套单日网上签名对北京市场来说绝对是调控后的高水平！”

“在2017年北京方面出台监管措施后，单月销量超过1.6万台的汽车基本上排在前三位，低于2018年5月和2017年4月的水平。”张大伟说，但应该注意的是，北京在2020年5月初有一个长假，而5月1日至5日是节假日，所以实际上网上签约数据明显滞后，这并不能完全反映5月份的真实签约情况。5月中下旬，成交额高达13000套，根据各中介机构的实际成交额，5月份北京二手房成交额已超过20000套！

根据壳牌研究院的数据，5月份北京二手房平均成交价格为62609元/套，西城区的成交比例大幅上升，西城区的成交比例从全市的7%上升到12%。从市场节奏和参与者的预期来看，由于交易量大幅增加，市场节奏加快，交易周期明显缩短。5月，北京二手房交易周期比上个月缩短22天，至139天，二手房业主价格涨幅比上个月提高2.2个百分点，至18.8%。由于交易活跃，业主的期望提高了。

至于市场回暖的原因，张大伟认为，北京方面更倾向于恢复性上涨，尤其是在4月下旬之前，当时二手房正在逐步恢复，之前有大量需求积压。此外，北京5月份新房供应量的减少也是二手房数量增加的一个原因。再加上西城区追赶学区的“末班车”政策的影响，西城区大部分购房者需要卖出一套其他地区的房产才能获得购房资格，这使得市场明显活跃。目前，价格也平均回升了2%左右。与疫情期间的向下调整相比，上限已基本恢复。

不过，张大伟认为，北京市场不太可能出现大幅上涨，尤其是第二套房换房客户的首付比例高达80%，这在中国是最严格的。

重点城市的交易量接近去年3月的最高水平

就全国而言，主要城市的二手房成交量也在继续增长。

据嘉里研究中心的数据显示，今年第21周(5月18日-5月24日)，8个重点城市二手房交易面积持续上升，并突破疫情后的新高，交易面积同比增长8%，达到162.1万平方米，同比增长14%。从重点城市来看，大部分城市的成交量已恢复正常水平，环比和环比均有所增加，成交量规模已超过2019年的周平均水平。

根据壳牌研究院的数据，5月份18个重点城市的二手房实时交易量同比增长15.2%，同比增长42%。5月份的营业额为去年(2019年3月)最高营业额水平的98%，1-5月份的营业额较去年同期下降了约15%，较1-4月份的同比下降幅度缩小了10个百分点。可以看出，疫情对市场的影响正在逐渐减弱。

值得注意的是，武汉二手房市场也在大规模复苏。根据壳牌研究院的数据，受疫情影响最大的武汉在5月份迎来了大规模复苏。二手房交易需求开始集中释放，5月份交易量环比增长200%以上。

至于5月份整体交易量大幅增加的原因，壳牌研究院认为，疫情推迟了需求的释放，五一假期的便利期和抵押贷款利率的下降影响了买家的预期。

然而，上海亿居房地产研究所副所长杨红旭在接受一位中国券商记者采访时表示，主要城市的二手房交易量在3月、4月和5月确实出现了明显反弹，但由于疫情的影响，今年5月的这个时间点与去年4月或去年4月至5月的时间点相似。因此，要分析当前的交易量，最好看一下1月至5月与去年同期的累计交易量。由于疫情，3月份的成交量在许多城市可能还存在一些问题。4月份，许多城市基本恢复正常，大多数城市在5月份也恢复了正常的交易状况。但从1-5月重点城市的同比情况来看，交易量仍同比下降15%，这表明今年整体市场较去年有所疲软。

以北京为例，杨红旭告诉经纪公司中国记者，5月份的高容量主要是由于西城区的教育改革，导致许多人在短时间内买房子，这是一个变化。虽然今年5月份表现强劲，但1-5月份的成交量同比下降，因此5月份是一个变化，预计6月份将出现环比下降。因此，北京5月份的这种情况不能被视为强劲反弹。

至于整体市场的未来走势，杨红旭预测6月份的交易量将低于5月份。因为现在城市之间的调整很不一样，有些城市调整的比较好，比如北京和上海；有些城市调整得不太好，比如杭州，所以如果我们只看一、二线城市，今年整体成交量不会出现大幅反弹，可能与去年基本持平。除了城市调整差异较大之外，宏观层面的中央政策强调“禁止住房投机”，而地方放松是有限的。虽然融资相对宽松，但房地产融资仍然有限，所以今年下半年的趋势可能会相对稳定。

根据壳牌研究院的数据，二手房在5月下旬进入小洋春市场，交易量接近去年3月的最高水平，但已经进入市场复苏阶段。无论是根据一年的季节性规律还是目前的市场供求状况，预计市场将呈现自然下降的迹象，或者下降近10%。