住房制度披荆斩棘70年“居者优其屋”登上舞台

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70年只是漫长历史中的一个瞬间。但对于中国的房地产行业来说，说“翻天覆地”并不为过。

新中国成立后，福利分房已经深深地印在人们的脑海里。1978年10月20日上午，当领导们视察北京几十栋新建的公寓楼时，他们曾问:“房子能变成商品吗？”当时，中国没有“房价”的概念。如果你想拥有自己的房子，你必须等待福利住房。在一个人出生的时代，国家欠你一套房子。不管你怎么想，你不能指望40年后每个人都买房子。

“房子变成商品”的观点不是随意提出的。与现时的情况相比，20多年来，香港的“烂尾楼”已经出售了数年。当香港油麻地钟芳街的新楼于1953年落成时，率先提出“卖楼花”的霍英东赚了一大笔钱。毕竟，即使是月收入两三百元的工厂女工也能买房子。

现在，13亿中国人“拥有住房”梦想之路的第一步似乎始于1978年“住房商品化”模式的设想。此后，中国房地产克服重重困难，写出了《寻求政府、开发商和购房者共同发展》的经济杰作。

2018年，中国商品房成交量接近15万亿元。对于这个数字，70年前的人无论如何也不会想到。经过多次调整，“居者有其屋优于居者有其屋”已经成为房地产调控的主要方向，即无论是买房还是租房，改善人们的居住条件和环境都成为政策的主要方向。

住房商品化的时代诞生了

新中国成立后，政府和国有企业一直是住房投资、建设、分配和维护的主体，通过实物分配公有住房福利来满足城市居民的住房需求。

据统计，20世纪50年代中期，房租约占工人家庭收入的15%，到1981年，全国平均房租仅占工人家庭收入的1.39%。廉租房导致企业缺乏改善住房条件的投资意愿，使得城市居民人均住房面积甚至低于80年代初解放之初的水平。

这种变化始于1980年。

1980年春，《关于建设和住房问题的谈话》发表，其中提到了几个重要的关键词:“房子可以卖”，不管是旧的还是新的；你可以一次性付清，也可以分期付款。有必要根据房价来调整租金，以使人们觉得买房是合算的。

今年，深圳罗湖区发生了一件大事。中国第一家房地产公司成立，即深圳经济特区房地产公司，后更名为深方集团；七年后的冬天，深圳举行了中国第一次土地拍卖，该公司以525万元的价格赢得了罗湖区的一块土地。自此，新中国的土地拍卖走上了历史舞台。

住房商品化和土地有偿转让制度是中国房地产市场化的两大基石。1978年后的头十年，中国形成了“房地产”的概念。当时，李嘉诚在十多年前推动长江集团上市。虽然李嘉诚仍在香港郊区卖房，而长江集团只是香港房地产企业的第二梯队，但他已经将目光投向了内地。

令人惊讶的是，是王石起步较晚。1984年春末，王石成立了“深圳现代科教仪器展览中心”，这是万科的前身，万科后来领导了房地产行业。在粮票尚未退出历史舞台的时代，没有多少人会意识到郎迈的稻田会被夷为平地，钢筋混凝土浇注的商品房会一排排地被推倒，金价会被推高。

王石也是。公司成立之初，主要业务是销售仪器和运输。那时，王石赚钱，什么都卖。值得一提的是，在同一年，招商地产、保利地产(600048)等房地产公司相继成立。就像我们约好了一样，那些给中国经济发展的伟大工程留下浓重色彩的企业在改革的热潮中诞生了。

此后，在接下来的十年里，住房改革制度在1991年再次被提上议程。一年多过去了，严重的通货膨胀导致它被暂时搁置。

但是开发商已经出现在舞台上，无论是国有企业还是民营企业。住房信贷和公积金制度建设已经试点。从万科、绿地、碧桂园(港股02007)、金融街(000402)到龙湖，知名房地产企业在此期间纷纷成立，这是改革开放以来的第二次创业浪潮。上世纪90年代，在冯仑和潘石屹南下的海南，2万多家房地产企业聚集在一个岛上，房价一度飙升至每平方米1万元，震惊了京沪。

此前，中央政府主导的自上而下的改革被业内人士定义为住房市场化改革的探索阶段，尚未形成市场化的投资、建设和购买主体。在1998年房改之前，国务院宣布停止实物分房，逐步实行住房分配货币化。这意味着福利分房时代已经结束，中国房地产正式迎来了住房商品化时代。

迎接房地产发展的黄金时代

在20世纪90年代，住在管状建筑里的普通人永远也想象不到隔壁社区的邻居很快会住在一个有四个卧室和24小时热水供应的大房子里。当时，大多数普通人(603883，临床股票)并没有完全理解“花钱买房子”的变化，更不用说借钱买房子了。

一位受访者告诉记者，在被分配到一套房子后，他从没想过有一天这套房子会成为一个投资产品，每套要花费数百万元，所以他从来没有换房子的意识。经过几十年的发展，房价从60元/平方米跃升至60，000元/平方米，始终未能达到换房的门槛。

房价曲线无疑反映了房地产企业已经进入发展快车道的事实。1991年上市的万科逐渐专注于住宅开发，并于2000年引入战略股东，很快成为房地产行业的“龙头老大”，十多年来一直没有动摇过。

2000年，潘石屹在北京开发的第一个项目——soho现代城以5万元/平方米的价格竣工，震惊了整个北京。接下来的几年，圈内流传着这样一种说法:在海南楼市泡沫破裂之前，潘石屹撤到北京后，以“土豆”换黄金。

如果以2000年为界，还有一件事在前一年不能忽视。1999年3月，在北京春季房地产交易会上，个人购房取代单位购房首次成为市场的主流。次年，“温州炒房团”席卷中国。

在接下来的十年里，中国的城市化率迅速上升。除了对住房的需求不断增加之外，香港还有一批私人住房企业上市，这也是获得融资后进一步启动全国布局的一个重要推动因素。“高杠杆、高周转率、规模扩张”的经营模式逐渐在开发商中蔓延。

2007年至2011年，销售规模排行榜前10名大部分在香港成功上市，包括碧桂园、恒大、龙湖和融创(港股01918)。回顾过去，在2003年的福布斯富豪榜上，超过40%的富豪涉足房地产。

房地产开发的高峰期也在这个时期。从1998年到2007年，是房地产开发的真正黄金时期，这不仅是房价的上涨，也是产品实力的凸显。

2010年，许多“土地国王”诞生在土地市场。今年，中国商品房销售额超过10万亿元。“借钱买房”已经渗透到普通人当中。有多少住在管状建筑里的居民搬进了每天24小时供应热水的大房子里。以家庭为单位，一个人住一个房间不再是幻想。普通人已经开始拥有自习室，甚至住在别墅里。住宅、商业等多种商品住宅业态全面发展。

一年后，万科成为首家进入“千亿元阵营”的房地产企业。截至目前，共有30家“千亿元俱乐部”，整个市场充斥着改良房，整体产品实力进入改革开放以来的“亮点时刻”。

走向长效机制时代

2007年，随着经济的快速增长和资本市场的看涨(香港股市00001)，土地王开始出现在土地市场。如何建立房地产市场的长期发展机制已经引起了人们的广泛关注。当时，央行不断加息，为过热的市场降温，信贷之手开始介入房地产调控领域。然而，在土地红利和人口红利的帮助下快速发展的房地产业，在经受了2008年美国和欧洲金融危机的冲击后，在2011年再次陷入周期性低谷。

2011年1月，国务院办公厅发布了《全国八条》，全国各地相继出台限购细则，全面限购开始实施。多年以后，为了打击房地产领域的投机性投资，房地产调控政策变得更加细致，房地产市场开始进入长效机制时代，住房供应体系迎来了新的变化。

在房地产业快速发展之后，是时候放慢脚步，沉淀更多了。如何建立长效机制。如何满足居民的一般住房需求？如何定位商品房市场？开发者如何重新定位自己？如何在后发展时代发展？

十八大以来，党中央高度重视住房市场稳定发展的长效机制，部署和加强保障性住房建设和管理，数千万套保障性住房相继建成并不断推进。

与此同时，市场监管开始根据时间、地点和情况逐步调整和完善。

在《2017年政府工作报告》中，由于城市的政策和分类监管，提出要“加快建立和完善房地产长效机制”，从“长效机制”首次提出至今已有12年。近年来，楼市调控政策逐渐告别了一刀切的政策。随着城市政策成为主旋律，房产税成为一个经常被提及的关键词。

中国的房地产改革经历了四个阶段，从福利分房的结束，到住房商品化，到经济适用房的出现，再到“租购制”的实施。

正如中华全国房地产商会创始会长聂梅生所说，第一阶段是以经济适用房为核心的住房制度改革；第二阶段是土地招标、拍卖、挂牌后的思路，用商品房解决经济适用房问题，即以市场化的方式解决经济适用房问题；第三阶段是政府增加对住房的保护；第四个阶段，即租购并举，是住房改革的根本。归根结底，这是建立一个长期机制。

自2013年以来，所有基于房地产市场长期机制的准备工作都在推进之中。如今，住房供应体系更加丰富:一手住房、二手房、长期租赁公寓、公共租赁住房、廉租房、经济适用房等政策性住房和多种形式并存，租购并举的多元化住房供应体系正在形成。房地产行业开始走向健康稳定发展的长效机制时代。

因此，中国居民将实现真正的“居者有其屋”，进入高质量生活的时代。