不限价土地增多 北京新房均价料小幅波动

本篇文章2350字，读完约6分钟

最近，北京成功地出售了一些无限量的土地，而单个地块的数量相对较高。从最初的底价来看，大多数无限制土地的平均价格超过40，000元/平方米。自疫情爆发以来，无限土地逐渐成为北京土地流转市场的主力军。然而，2018年和2019年，北京集中出让了大量限价土地，预计未来由于高库存，限价房仍将占据新屋市场的主流地位。然而，随着无限制的新房逐渐进入市场，预计未来新房的平均价格将会提高。

居住用地所占比例相对较大

从最近无限制土地的转让来看，单个无限制土地的起价相对较高。6月18日，北京市自然资源和规划委员会的官方网站披露，北京市丰台区有两个无限制的地块上市，总起拍价为62.98亿元。其中，地块名称为北京市丰台区卢沟桥大洼窑dwy-l33，总建筑面积41100平方米。该地块位于丰台区卢沟桥大洼窑村，起拍价为37.95亿元。地块名称为北京市丰台区卢沟桥大洼窑dwy-l39，总建筑面积44700平方米。该地块位于丰台区卢沟桥大洼窑，起拍价为25.03亿元。

就地域分布而言，近期无限售地广泛分布在丰台区、通州区、门头沟区和房山区。

6月10日，北京市规划和自然资源委员会推出了三块商业用地，分别位于通州区、门头沟区和房山区，起拍价为51.26亿元，均为无限制地块。

从土地的性质来看，居住用地所占比例相对较大。同时，许多地块需要建设幼儿园等配套措施。例如，最近在通州区无限售的地块包括永顺镇云通人和梁园二期项目fzx-0604-6002和fzx-0604-6006的二级住宅用地r2和a334苗圃地。建设用地总面积37814.6平方米，规划建设控制规模不超过77172平方米，起价11.31亿元。

从起始底价来看，主城区许多无限地块的起始底价超过4万元/平方米，以门头沟区为代表的郊区无限地块的起始底价也接近3万元/平方米。

以门头沟区龙泉镇最近出售的无限价格地块为例。地块名称为北京市门头沟区新城04栋mc00-0004-6022，地块性质为r2类居住用地。建设用地面积20038.778平方米，规划建设控制规模不超过40077.556平方米，起价11.65亿元。

限价房的库存更高

中原地产首席分析师张大伟指出，今年以来，在北京土地市场的交易结构中，无限价格的比例越来越高，纯商品房的无限价格比例接近80%。然而，由于前期积累的大量库存，限价房仍然占据着目前和未来新屋供应的主流。

从土地供应来看，近年来，北京已供应了约110套限价住房，总土地出让面积达1100万平方米。此外，这些项目与配套商业和配套仓储叠加后，总市场将达到1300万平方米左右。现在它已经进入了800万平方米左右的市场，也就是说，还有大约3万到4万套限价房等着拿到预售证书。

根据中原地产的数据，目前已有90个限价房项目进入市场，涉及76，169套住房。其中，35940套限价房已在网上签约，40000套尚未在网上签约。在40，000套未在网上签约的房屋中，12，000套已经预订但未在网上签约，其余28，000套属于未售出的库存。除了上述3万至4万套等待进入市场外，北京还有约6万套限制竞争房屋。

张大伟指出，虽然限价房项目有不同的市场进入周期、换房周期，有些项目已经售出，但网上签约滞后，限价房整体销售不高。总体而言，北京网上签约的平均完成率约为44.5%。在已进入市场的150个限价房项目中，只有40个基本售罄。有30个项目的销售完成率为50%-80%，这些项目整体上已经进入销售的最后阶段，约占所有进入市场项目的20%。此外，50个限价房项目的网上签约率不到30%。除了进入市场时间短的项目外，大多数网上签约率低的项目销售缓慢。

“目前，已经进入市场的限价房项目有20%是不出售的，基本上可以清算一年；60%的项目处于下游状态，因此可以慢慢出售。另外20%的项目已经基本关闭，没有人可以出售它们。”张大伟指出。

新房子的供应是有保证的

业内人士表示，限价房的消失已成为未来的一种趋势，无论是从无价格限制的土地集约出让的角度来看，还是从限价房本身的角度来看。据估计，今年第四季度之后，无限价商品将占到新上市商品的一半以上。到那时，新房价格预计会上涨。

值得注意的是，从北京土地出让的规模来看，未来新房的供应将得到保证。根据中原地产的数据，2020年以来，北京市土地出让金累计达到1143.74亿元，同比增长40.68%；规划总用地建筑面积364.7万平方米，同比下降23.11%。土地出让金在中国排名第三，仅次于杭州和上海。

从出售的土地来看，地价普遍较高。自今年年初以来，受疫情影响，更多的优质土地被出售，这导致房屋企业收购土地的热情增加。此外，虽然疫情对房企的资金链影响很大，但国内融资难度降低，部分企业征地积极性提高，导致多种原因导致高地价土地交易增加。

诸葛指出，今年5月，全国主要地级市的地价溢价率为17.28%，环比上升0.67个百分点，同比下降3.49个百分点。自2019年第三季度以来，我国主要地级市的地价溢价逐渐上升，2020年5月是土地交易溢价的小高峰，但仍低于去年同期的溢价水平和历史中位数水平。

在拍卖率方面，诸葛找到了一处房子，并指出在疫情下货币环境稍显宽松。地方政府允许企业推迟支付土地出让金，住房企业也非常热衷于征用土地；自3月份以来，土地拍卖率大幅下降，4月份降至3.53%，5月份仍处于3.86%的低水平，较上月略有上升0.32个百分点。

业内人士指出，5月份，北京二手房市场出现了明显的小阳春现象，对新屋销售起到了一定的分流作用。非高质量地区的新住房项目显然滞销。但是，由于近期无限售土地的初始楼层价格较高，未来新房的平均价格涨幅有望更高，这对当前区域的限价房销售起到了一定的促进作用。